지상권이란? 법정지상권의 차이점과 4가지 설립요건

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1 지상권이란? 법정지상권의 차이점과 4가지 설립요건

지상권이란? 법정지상권의 차이점과 4가지 설립요건

지상권이란 무엇일까요? 토지투자를 하다보면 지상권이나 법정지상권이라는 말을 듣게 되는데요. 특히 법정지상권이 문제가 될수있는 부분이라 정확한 정의를 알고 계시면 좋습니다. 간단하게 둘의 차이점을 정의해 보겠습니다.

지상권이란?

지상권은 우리가 이미 알고있는 임차인과 임대인의 권리입니다. 땅을 사용할 권리가 지상권인것이죠. 공인중개사무소에서 일반적인 방식으로 계약을하고 땅을 임대해서 사용하는 것이 지상권입니다. 보증금과 월세를 지불하는 땅을 빌려서 나무를 심거나 건물을 짓거나 할 수 있는 권리가 지상권입니다.

법정지상권

만약 경매를 통해서 땅을 낙찰받았는데 알고보니 낙찰받은 땅에 다른사람의 건물이 있다면 어떻게 해야할까요? 건물까지 토지 낙찰자의 것으로 되는 것일까요? 그렇지 않습니다. 낙찰받은 땅만 낙찰자의 것이지 건물은 다른사람의 것이 됩니다. 하지만 건물은 토지와 건물 모두 따로 등기부등본이 있는데요. 토지 낙찰자는 ‘이제 이곳은 내 땅이니까 건물은 철거해!’라고 건물주인을 쫓아버릴수 없습니다. 경매를 통해 주인이 바뀐 땅을 땅주인 허락이 없어도 건물주인은 계속 사용할 수 있습니다. 이 권리를 법적지상권이라고 합니다.

법정지상권이 인정되려면…

법정지상권이 인정되려면 다음과 같은 요건이 필요합니다.

저당권 설정 당시에 토지위에 건물이 존재해야합니다. 즉, 땅이 경매로 넘어가기 전에 땅위에 건물이 있어야하는 것이죠.
토지와 건물의 소유주가 동일해야 한다. 건물주가 땅과 건물을 모두 소유하고 있었는데 어떤 일로 인해서 땅만 경매로 넘어가게 되는 것입니다. 즉, 경매로 나온 땅은 건물주가 주인인것이죠.
경매, 공매로 토지와 건물의 소유가 달라진 경우, 일반적인 매매를 통해서 땅만 팔았을 경우에는 법정지상권이 없습니다. 경매나 공매로 땅만 넘어갔을때 법정지상권이 생기는 것입니다.

법정지상권은 왜 생기는 것일까?

건물이 무허가로 지어진 것이거나 외형적으로봤을때 기둥이 서있는 건물까지도 모두 법정지상권으로 인정을 해주고 있습니다. 이런게 골치아파지는 법정지상권은 왜 인정해주는 것일까요? 그것은 만약 법정지상상권권을 인정해주지 않는다면 사회적으로 경제적인 면으로 큰 손실이기 때문입니다.

법정지상권의 해결방법

법정지상권이 있는 건물은 땅주인이 쫒아버릴수 없지만 대신 지료(땅사용료)를 받을 수 있습니다.

토지주인은 지료를 청구 할 권리가있고 만약 건물주인이 지료를 주지 않는다면 받지못한 지료를 받을 수 있는 소송을 할 수 있습니다.

건물주인은 지료를 반드시 지불해야 합니다. 그런데 영원히 법정지상권이 존속되는 것은 아닙니다.

법정지상권의 기간이 있는데요.

견고한 건물과 수목은 30년간 땅을 사용할 수 있습니다.
견고하지 못한 건물은 15년간 땅을 사용할 수 있습니다.
공작물은 5년간 땅을 사용할 수 있습니다.

기간이 만료하면 1회 갱신을 할 수 있는데요. 그럼 기간이 두배가 됩니다.

즉, 갱신했을 경우

건물과 수목은 60년간 땅을 사용할 수 있습니다.
견고하지 못한 건물은 30년간 땅을 사용할 수 있습니다.
공작물은 10년간 땅을 사용할 수 있습니다.

법정지상권의 지료 책정하는 계산법에 관해서는 아래 포스팅을 참고해주세요.

➜ 법정지상권 지료 책정하는 법

건물 철거

법정지상권이 성립하지 않는 건물은 땅주인이 철거할 수 있는데요. 물론 소송을 거처서 철거를 해야합니다. 간혹 건물주가 쓸모없는 건물이라고 생각해서 법정지상권이 성립하는데도 그냥 방치하는 경우가 있습니다. 가령 물려받은 재산인데 낡아서 운용이 안되는 그런 건물들이죠. 이런것을 자기도 모르게 방치하고 철거하지 않고 놔두면 나중에 토지주가 방치기간동안 받지 못했던 지료를 모두 합해서 청구를 하는 경우도 있습니다. 그럼 큰돈을 잃게 되는 경우도 있으니까 참고바랍니다.