말소기준등기 5가지 [토지경매 권리분석 하는 법]

INDEX

1 말소기준등기 5가지 [토지경매 권리분석 하는 법]
- 1.1 1. 권리분석을 하기위해 암기해야할 5가지 말소기준등기
- 1.2 2. 선순위와 후순위 결정하기

말소기준등기 5가지 [토지경매 권리분석 하는 법]

말소기준등기는 토지경매에서 권리분석 할 때 가장 중요한 것 중 사항입니다. 토지경매 뿐 아니라 일반경매에서도 마찬가지 인데요. 권리분석이란 말소기준등기를 기준으로 내가 물어줘야하는 돈이 있는지 없는지 판단을 하는 것이 핵심입니다. 뭔가 분석이라고 말을 하면 왠지 어려렵 느껴질 수 있는데요. 전혀 그렇지않습니다. 권리분석은 아주 간단한 암기사항 5가지만 알면됩니다.

1. 권리분석을 하기위해 암기해야할 5가지 말소기준등기

아무리 쉬워도 기본적인 암기는 필요합니다. 다음 5가지를 외워주세요. 무조건 암기해야합니다. 잘외워지지 않는다면 100번 읽고써보세요. 경매를 하는데 가장 중요한 것입니다.

<말소기준등기 5가지>

근저당권(저당권)
가압류(압류)
경매개시결정 (강제경매, 임의경매)
담보가등기
전세권등기

위의 말소기준등기 5가지를 외우셨나요?

정말 외웠는지 눈을감고 다시 한 번 5가지를 외워보세요.

자신의 이름을 말하듯

자신의 전화번호를 말하듯

자신의 주민등록번호를 말하듯

위의 5가지는 입에서 아무때나 말소기준권리 5가지가 술술 나올 수 있어야 합니다.

말소기준등기 5가지 암기가 끝났다면 다음 챕터로 넘어가 봅시다.

근저당권 : 채무자와의 계속적인 거래 계약에 따라 발생하는 일정 금액 한도 내의 다양한 채무를 담보로 하는 일종의 저당 권리를 나타냅니다.
가압류 : 민사 소송법에서, 법원이 채권자를 돕기 위해 채무자의 재산을 일시적으로 보호하고 나중에 강제 집행을 위한 대비책으로 사용하는 것을 말합니다.
강제경매 : 법원에서 채무자의 집을 가져와서 경매를 통해 판매하고, 그 판매 대금으로 채권자에게 돈을 지불해주는 것을 강제 집행이라고 합니다.
임의경매 : 경매의 권리를 가진 사람이 판결문으로 집행관에게 요청하여 진행되는 경매를 말합니다.
담보가등기 : 부동산을 대출이나 채무의 담보로 사용하기 위해 임시로 등기하는 것을 말합니다.
전세권등기 : 집주인이 전세보증금 돌려주지 못하면 해당 주택을 바로 임의경매에 넘길 수 있는 권리

2. 선순위와 후순위 결정하기

선순위와 후순위란 다음과 같습니다.

선순위 임차인 : 말소기준권리 5가지보다 빠른날짜로 들어온 임차인
후순위 임차인 : 말소기준권리 5가지 보다 늦은 날짜로 들어온 임차인

선순위 임차인

선순위 임차인이라면 경매가 시작되었더라도 확정일자를 받고 배당요구를 신청한 경우라면 법원에서 낙찰금으로 보증금을 주는 임차인이기 때문에 낙찰자가 물어줄 필요가 없습니다. 그러면 얼마나 좋겠습니까.

하지만

선순위 임차인은 확정일자를 받아도 배당요구를 신청하지 않습니다. 배당요구를 신청하지 않는다면 계약기간이 끝날때까지 버티고 살 수 있기 때문입니다. 그리고 계약기간이 끝나면 선순위 임차인의 보증금은 낙찰차가 물어줘야합니다. 즉, 선순위 임차인은 입찰에 들어갈때 물어줘야 하는 돈이라고 생각해야합니다.

후순위 임차인

후순위 임차인은 신경쓸필요가 없습니다. 낙찰자가 보증금을 물어주지 않아도 되기 때문입니다. 후순위 임차인들 입장에서는 안타까운일입니다. 경매가 진행되면 보증금도 받지 못하고 살던 집에서 쫓겨나게 되는 상황이기 때문입니다. 보증금을 아주…약간 돌려받을 수 있는 최우선변제금이라는 제도가 있지만 소액일때나 가능하기 때문에 기준에 맞지않는 경우가 많고 돌려받는 돈도 많지 않습니다. 낙찰자가 이사비를 지불하고 명도해야 하는 대상들이 바로 후순위 임차인들인 것입니다.