[땅 보는 요령 6단계] 부동산 용어 토지공부 용도구역, 용도지구, 용도지역 구분

부동산 용어 토지공부 용도구역, 용도지구, 용도지역 구분

이 포스팅은 하지않으려고 했습니다.

토지공부를 진지하게 하는분들을 위해 부동산 용어를 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 용도구역, 용도지구, 용도지역을 구분하는 것인데요. 이를 앞글자에 용이 들어간다고 해서 ‘3가지 용’이라고 부르기도 합니다. 사실 이 포스팅을 하는게 저에게 좋은 것은 아닙니다. 왜냐면 검색빈도가 높지 않아서 수익이 나지 않는 포스팅이기 때문입니다. 하지만 토지를 보는 눈을 높이기 위해서는 3가지 용 대한 개념을 확실히 알아두는 것이 좋습니다. 토지개발을 보는 큰 틀이기 때문입니다.

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땅(토지)을 보는 요령의 순서를 알아보자

땅을 볼 때 제일 먼저 확인해야 할 첫번째 순서는 필지입니다.

필지는 땅을 셀 때의 단위를 말합니다.

① 지번부여지역의 토지로서 소유자와 용도가 같고 지반이 연속된 토지는 1필지로 할 수 있다. ② ①에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 토지는 주된 용도의 토지에 편입하여 1필지로 할 수 있다. 다만, 종된 용도의 토지의 지목이 대(垈)인 경우와 종된 용도의 토지 면적이 주된 용도의 토지 면적의 10%를 초과하거나 330m2를 초과하는 경우에는 그러하지 아니하다. [네이버 지식백과] 필지 (토지이용 용어사전)

땅을 구분하는 두번째 순서는 지번을 확인하는 것입니다.

지번이란 땅의 주소를 말하는 것이죠.

세 번째로 확인해야 할 것은 지목입니다.

지목이란 토지를 사용할 수 있는 용도를 구분해둔 것인데요. 모두 28가지로 구분되어 있습니다.

지목의 종류에 관해서는 예전 포스팅을 참고해주세요.

클릭 ▶︎ 토지 지목 종류 28가지를 정리해보자

네 번째로 확인 할 것은 용도지역 입니다. 용도지역은 모두 21개로 구분되어 있는데요.

용도지역이란 현재의 땅에서 개발 할 수 있는 지역을 구분해둔 것입니다. 예를들어 주택을 개발하는 지역, 상가를 중심으로 발전할 수 있는지역, 농가 등등 발전할 수 있는 성격을 구분한 것이 용도지역이죠.

다섯 번째로는 도로의 상황을 살피는 것입니다. 땅과 도로는 아주 중요한 관계이기 때문입니다. 땅이 도로와 연결이 되고 안되고가 땅값에 큰 영향을 줍니다.

도로에 관해서는 예전 포스팅을 참고해주시기 바랍니다.

클릭 ▶︎ 현황도로란 무엇일까?

마지막으로 기본적인 5가지 장부를 살펴보면선 농지, 지구단위 그린벨트와 같은 것들을 확인합니다. 땅을 확인하는데 토지이음이 기본인것은 이미 여러차례 언급하였습니다.

토지경매 공부 5가지 핵심. 토지이용계획 확인서,지적도(임야도),토지대장 (임야대장),등기부등본,건축물대장

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네번째 순서인 용도지역에 대해 알아보자

땅을 보는 순서에서 중점적으로 알아볼 것이 바로 네번째 순서인 용도 지역입니다. 용도지역을 알기위해서서는 용도구역, 용도지구까지 같이 묶어서 생각을 해봐야하는데요. 간단하게 설명하자면 용도구역 < 용도지구 < 용도지역 순으로 보완해나가면서 업그레이드되는 개념입니다.

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그래서 용도지역이 가장 큰 개념의 범위로 제일 비싼 땅이라고 생각하면 됩니다. 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역으로 나눠져있고 모두 21가지로 세세하게 분류되어있습니다. 다음 표를 확인해보시기 바랍니다.

• 도시지역 : 주거지역 6개, 상업지역 4개, 공업지역 3개, 녹지지역 3개로 분류됩니다.
• 관리지역 : 계획관리, 생산관리, 보전관리가 있습니다. 계획관리를 잘하면 도시지역으로 승급되고 생산관리를 잘하면 농림지역으로 승급되고 보전관리를 잘하면 자연환경 보전지역으로 승급되는 시스템입니다.
• 농림지역과 자연환경 보전지역은 각 1개씩 있습니다.

용도지역 21개의 건폐율과 용적율로 개발 할 수 있는 건물을 가늠할 수 있고 녹지지역, 농림지역, 자연환경 보전지역은 건페율이 낮아서 싼 땅이라는 것을 알 수 있습니다.

이 사항은 모두 ‘토지이음’에서 확인할 수있으니까 개발가능한 건축물이 무엇인지 확인하면 좋은땅을 고를 수 있습니다.

용도지역의 개념을 암기해 보도록 하겠습니다. 앞글자만 따서 외워보세요.

• ​용도지역 = 도, 관, 녹, 자
• 도시지역 = 주, 상, 공, 녹
• 관리지역 = 계, 생, 보