법정지상권 경매 수익창출 4가지 방법 및 지료계산

법정지상권 경매 수익창출 4가지 방법 및 지료계산

법정지상권 경매로 수익을 창출 하는 방법을 알아보도록 하겠습니다. 사실 법정지상권은 특수경매에 해당되는 분야이기 때문에 많은 경매인들이 꺼리는 종류의 경매이지만 수익을 창출할 수 있다면 충분히 도전해 볼 만한 경매분야입니다.

1.법정지상권이란 무엇일까?

법정 지상권에 관해서는 이미 이전 포스팅에서 상세하게 한 번 다루었습니다. 간단하게 정리하자면 경매로 토지를 낙찰받았는데 토지위에 지어져있는 건물의 주인이 따로 있는 경우를 말하는 것입니다.

법정 지상권에 관한 자세한 내용은 이전 포스팅을 참고해 주시기 바랍니다.

클릭 ▶︎법정지상권에 관한 5가지 정의

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2. 법정지상권 경매로 수익창출하기

경매로 땅을 낙찰받았는데 주인이 다른 건물이 내 땅에 있는 것을 법정지상권이라고 했는데요. 이럴경우 어떻게 수익을 창출해야할까요? 방법은 다음 4가지입니다

1. 토지를 낙찰 받아 건물주에게 매각하기
2. 건물을 낙찰 받아 토지주에게 매각하기
3. 지료확정 소송 후 지료받기
4. 건물철거소송

위의 4가지 방법중에서 1번과 2번의 경우는 좀 더 신경을 써야합니다. 어떤 부분을 조심해야 하는지 두 경우를 살펴보겠습니다.

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1) 토지를 낙찰 받아 건물주에게 매각하기

건물주에게 낙찰받은 토지를 파는 것입니다. 건물주가 흔쾌히 땅을 구입하겠다고 한다면 수익이 날수도 있지만 실패할 확률도 있습니다. 만약 건물주가 땅을 구입하기 원하지 않을때 땅을 낙찰받으면서 나가는 대출이자가 지료보다 많으면 시간이 흐를수록 손해를 보게됩니다. 이런 특수물건들은 항상 조심해야합니다.

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2) 건물을 낙찰 받아 토지주에게 매각하기

반대의 경우로 토지가 포함되지 않은 건물만 낙찰받는 경우입니다. 이 경우는 아주 위험합니다. 땅이 없는 건물은 낙찰을 받으면 안됩니다. 애초에 이것을 노리고 법정지상권 물건을 낙찰받는 사람도있겠지만 그런 분들은 이미 사전조사로 당연히 토지주가 건물을 살것이라는 확신이 있거나 자신만의 수익창출법이 있는 고수들이기 때문에 두말이 필요없습니다.

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만약 땅이 없는 건물만 낙찰받을 경우 토지주에게 지료를 내라는 연락이 올 것입니다.

지료는 다음과 같이 계산됩니다.

평방미터당 공시지가 x 총면적 x 6~8% = 연 지료 ÷ 12개월 = 1개월치 월세

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예를들어보겠습니다.

평방미터당 공시지가 : 1,300,000

총 면적 : 489제곱미터

적용요율 : 8 %

계산 : 1,300,000 x 489 x 8% = 50,856,000 ÷ 12 = 4,238,000원

한달에 땅사용료로 4,238,000원을 지급해야합니다.

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만약 지료를 지급하지 못한다면 토지주는 낙찰받은 건물을 강제철거나 압류 또는 지료에 의한 압류 후 경매에 내놓을 것입니다. 몇 달을 지료를 내며 버틸수는 있겠지만 건물의 임차인들이 나갈때 보증금을 돌려주어야하는 상황이 오고 자금융통이 되지않은 보증금을 주지 못하는 경우에는 강제경매로 끝날 수 있습니다.