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INDEX
매매사업자란 무엇일까요?
부동산을 사고파는 업무를 하는 사업자를 매매사업자라고 합니다.
1. 매매사업자의 장점
개인 사업자와 법인은 양도세가 발생했을때 매출이 사업소득으로 잡히기 때문에
일반 양도세율을 따르는게 아니라 소득세율을 따르게됩니다.
<개인일반의 양도세율>
개인일반은 보유 기간과 양도소득에 따라 세율이 정해지는데요.
예를들어 1년미만 보유하고 단기매도를 했다고 생각해 보겠습니다.
그럼 가장 윗칸의 70%에 해당되어 1억의 수익을 봤다면 7천만원의 세금을 내게 됩니다.
하지만, 매매사업자로 단기매도를 하면 보유기간에 상관없이 다음과 같은 세율이 적용되는 것입니다.
즉, 오늘사서 내일팔아도 6%~45%의 세율이 적용되는 것이죠!
예를들어 오늘 1억에 구입해서 내일 1억1천만원에 팔았다고 가정하면…
1천만원의 차익이 생기므로 6%인 60만원의 세금만 내면 되는것입니다.
사실…. 경매를 해보신 분들은 아시겠지만 경매로 취득하는 수익은 5천만원 이상 나기 쉽지 않는 것이 현실입니다.
왜냐면 경매하는 분들은 대부분 시세를 알고 입찰하기 때문인데요.
그래서 위 표에서 맨 위 두칸 6%, 15% 정도의 세율만 생각하면 될 것입니다.
2. 단기매도했을 때 총정리하기
개인이 아닌 매매사업자로 경매를 하는 경우, 입찰가를 조금 높게 적더라도 개인으로 할 때보다 더 높은 수익을 올릴수 있기때문에 낙찰율을 올릴 수 있어요
경매할 때 순수익에 대한 욕심을 조금만 버리면 됩니다. 그리고 개인일반과 같은 수준으로 입찰하는 것이죠. 그럼 낙찰이 수월해지는 것이죠.
이렇게 순수익의 욕심으로 조금 버리면 좀 더 높은 입찰가로 도전할 수 있습니다.
낙찰율을 올리고 싶다면 수익의 욕심을 버리세요!
1년 이내 단기매도를 할때 표로 비교해보겠습니다.
이렇게 좋은 매매사업자를 왜 그동안 하지 못했을까요? 그것은 그동안 대출이 나오지 않기때문이었습니다.
하지만 올해부터 대출규제가 풀렸습니다!
게다가 DSR을 보지않고도 대출을 해주고 있습니다.
비규제지역 60%이지만 경매로 취득할 경우에는 낙찰가의 80%까지 대출이 가능하게 됩니다.
3. 비용공제의 장점도 있습니다!
개인일반보다 비용공제를 받을 수 있는 항목이 더 많이 있습니다.
공제되는 항목 <참고>
인정비용에는 매도 후 2개월 이내 예정신고할 때 공제 되는 것들이 있고
비인정비용에는 5월 종합소득세 신고할때 공제되는 것들이 있습니다.
4. 매매 사업자 단점을 알아보자
1. 아무것이나 살수없습니다. → 비조정지역에서만 가능합니다.
조정지역에 있는 물건을 매매사업자로 단기매도하면 소득세와 양도세 중 더 큰 액수로 세금을 내야합니다.
하지만 서울에 4개구(강남,송파,서초,용산) 빼고는 거의 비조정지역이니까 좋은 시기입니다.
2. 선택할 수 있는 평형에 한계가 있습니다.
전용면적 85제곱미터 초과하는 주택 매도 할 때에는 → 건물부분의 10% 부가세 내야 해요 (85제곱미터 이하는 부가세 상관없습니다)
3. 매매사업자는 소득세와 건보료가 높아집니다.
여러분이 직장인이라면 월급+매매사업자 수익이 합산되어서 과세표준에 적용됩니다.
그러면 소득세 구간이 달라지게 되고 높은 구간으로 가면 더 많은 소득세를 내게 됩니다. 그에따라 건강보험료(건보료)도 올라가는 것은 당연지사입니다.
혹시 회사내 직장에서 높은 건보료로 괜한 눈치를 보실 필요는 없습니다. 건보료는 집으로 날라오니까 회사에서는 알 수가 없으니까요
그런데 소득세나 건보료가 올라가는것은 그다지 큰 단점으로 생각하지 않아도 좋을 것 같습니다.
세금은 결코 버는 것보다 많이 내지않습니다.
많이 벌기때문에 많이 내는 것이 당연하다고 생각하시면 됩니다.
5. 매매 사업자 신고기간을 정리해보자
경매를 하기전에 매매 사업자를 언제 발급받아야하는지 궁금하실텐데요.
매매 사업자를 발급받는데는 오랜 기간이 걸리지 않습니다. 대략 1~2일밖에 걸리지 않습니다.
그래서 신고는 경매 낙찰을 받고난 후에 해도 됩니다.
낙찰받고나서 매매 사업자를 인정을 안 해주거나 하지 않습니다.
낙찰 후 발급받아도 다 인정해줍니다.
낙찰을 받고 단기매도를 했을 경우에는 매도한 말일 기준으로 두달 안에 양도세 예정신고라는 것을 하게됩니다.
이때 위에 알려드린바와 같이 비용공제에서 (인정비용)을 신고하게되고 그리고 그 다음해에 5월 종합소득세때가 되어서 (비인정비용) 신고까지 하게되면
종합소득세가 더 적게 나오게됩니다. 그때 차액을 환급받을 수 있게됩니다.
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안녕하세요. 궁금한게 있어서 문의 드립니다. 다주택자도 매매사업자로 단기 매도시 소득세율로 세금을 내게 되나요? 예정신고는 양도세율로, 확정신고는 소득세율로. 그중 많이 나오는 것으로 세금을 매긴다 해서 여쭙습니다. 다주택자도 매매사업자로 단기 매도를 하면 수익이 나는지 궁금합니다.
매매사업자라는 것은 매매를 업으로 삼는 자를 말하는 것이죠. 그래서 중요한것은 매매사업을 지속성있게 하는 사람인지가 포인트입니다. 그냥 다주택이 있어서 처분목적으로 단발성으로 소득세율만을 얻으려고 했을경우, 매매사업자로 소득세율로 신고하면 나중에 세무서에서 소명요청이 들어왔을때 매매사업자로 인정을 못받아서 양도세로 다시 계산되어 추징될 수 있습니다. 명확한 기준이 있는것이 아니고 지속성 있게 매매사업을 하는 사람인지를 증빙해야합니다.
아 그럼 다주택자도 매매사업자 내서 꾸준히 소득세율로 단기매도 가능하다는 건가요? 예정신고, 확정신고 두가지를 해야 한다고 들었어요. 다주택자라 양도세율로 매도를 하게 되면 매매사업자라 해도 의미가 없을 것 같아서요
안녕하세요 궁금한게 있어서 글 남깁니다… 올해 7월 경매건이고 8월말 잔금납부까지 한 상태입니다. 당장 팔 생각은 없었는데 갑자기 임차인 측에서 매수를 희망하셔서 팔려고 알아봤더니 양도소득세가 70프로라는데요. 이 경우 지금이라도 매매사업자를 신청하게 되면 사업자 양도소득세로 세금처리를 할 수 있는지 궁금합니다.
네 가능합니다. 하지만 매매사업자로 했다면 언젠가 세무서에서 요청이 오면 매매사업자라는 것을 증빙해야하는 때가 옵니다. 증빙이라는 것은 정확한 기준이 있는 것은 아니지만 계속 거래를 지속적으로 매매사업을 하고 있는지를 보는 것입니다. 그저 1~2년에 걸처 한 건 정도를 위해서 매매사업자로 처리했다면 매매를 사업으로 하는 사람이 아닌 것으로 보겠죠… 그럼 추후에 양도세를 70%로 다시 계산해서 세금을 내야합니다.
안녕하세요 우선 좋은 정보 감사드립니다
곧 경매입찰 예정이고 단기매도 계획중인데요
지금 6억 아파트 분양권가지고 있고 중도금대출은 시행한 상태인데요 취득세는 어떻게 될까요?
안녕하세요 우선 좋은 정보 감사드립니다
곧 경매입찰 예정이고 단기매도 계획중인데요
지금 6억 아파트 분양권가지고 있고 중도금대출은 시행한 상태인데요 취득세는 어떻게 될까요?
안녕하세요… 위에 답변 중에 매매사업자임을 증빙해야되는 때가 온다고 하셨는데 구체적으로 알려주시면 감사하겠습니다. 세무서에서 무슨 증빙을 요구하나요?
네 정확한 시기나 구체적인 업무처리 방식은 알수없으나 매매사업자로 추정이 되지 아니할 경우 신고기간이 끝난이후 대략 3~4분기쯤 (또는 2~3년 뒤에 오는 경우도..) 세무서에서 소명을 원하는 알림우편이 집으로 도착할 수 있는데 그때 세무서에 전화로 문의하시면됩니다. 세무서에서 원하는 소명이되지 않으면 세금이 재정산되어 부과될수있습니다. 그 영세 자영업자들이 홈택스 사용법을 몰라서 소득신고를 하지 않거나 세무사를 통하지 않고 혼자 신고를 잘못했을 경우 2~3년뒤에 세금폭탄으로 돌아오는 그런 경우와 비슷하다고 생각하시면 될 것 같습니다.