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좋은땅 찾는 법 5가지 단계 [토지경매 강좌]
토지경매를 할 때 가장 기본이 되는 것은 좋은땅을 찾는 것입니다. 좋은땅이란 어떤 토지를 말하는 것일까요? 물론 값이 오르는 땅이 좋은땅입니다. 값이 오르는 땅을 찾는 것도 좋지만 땅을 활용하는 목적을 확실히 구분해서 취득하는 것도 중요합니다. 활용목적에 맞는 땅이 곧 값이 오르는 땅이 되기 때문이기도 합니다. 농사용 땅인지 주택을 지을 수 있는 땅인지 등등 처럼 목적에 맞는 땅들은 그 값어치를 하게 되어있습니다. 목적에 맞는 땅을 구입하려면 고립된 땅을 선택해서는 안되고 마을과 가까운곳으로 선택을 해야합니다. 고립된 땅은 수도, 전기, 가스를 끌어쓸수가 없기때문인데요. 고립된 땅은 당연히 가치도 떨어집니다. 그럼 좋은땅을 찾을 수 있는 5가지 단계를 알아보겠습니다.
1. 5가지 종류의 장부를 확인하고 분석하기
토지의 가치를 평가할 때 기준이 되는 5가지 서류가 있습니다.
- ① 토지등기부등본 : 여기서에 토지의 권리 관계를 확인하고 파악합니다.
- ② 건축물대장 : 사려고 하는 땅에 어떤 문제나 하자가 있는지를 확인할 수 있습니다.
- ③ 토지대장(임야대장) : 개별공시지가를 확인합니다. 개별공시지가가 계속 높아진다는 것은 땅값이 계속 오른다는 의미입니다.
- ④ 지적도(임야도) : 토지의 생김새를 확인할 수 있습니다. 좋은땅의 모양은 경사가 없는것이 좋고, 네모난 모양일수록 좋고, 도로보다 땅이 낮지 않아야 합니다.
- ⑤ 토지이용계획확인서 : 지목과 면적을 확인할수 있고 개별공시지가도 다시 확인할수 있습니다.
5가지 서류는 이미 이전에 한 번 포스팅한 내용인데요. 토지를 구입하려고 지번을 확인했다면 토지에 관한 5가지 서류를 살피는 것이 가장 기본입니다. 아래 링크에서 다시 한번 확인해보시기 바랍니다.
2. 국계법(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)확인하기
국계법에서는 건폐율과 용적률을 확인하고 토지의 용도지역을 구분할수 있습니다.
| “국토의 계획 및 이용에 관한 법률”은 대한민국의 국토와 도시 계획, 토지 이용, 주택 건설, 환경 보호 등 다양한 사업에 관련된 규제와 정책을 규정하는 법률입니다. 이 법률은 대한민국의 도시 및 지역 개발, 국토의 지속가능한 이용, 환경 보호, 토지 소유 및 이전, 토지 관련 재정 등에 대한 기본 원칙과 규정을 제시하고 있습니다. “국계법”의 주요 내용과 목적은 다음과 같습니다: 국토 계획 및 토지 이용: 이 법률은 국토 계획 및 토지 이용 계획의 수립, 시행, 수정 등을 규정합니다. 국가 및 지방자치단체의 국토 계획과 이용 계획을 통해 국토의 효율적인 이용과 개발을 촉진하며, 도시 및 지역의 지속 가능한 발전을 지원합니다. 토지 소유 및 이전: 토지의 소유, 양도, 임대, 개발 등과 관련된 규제를 다루며, 토지 거래 및 이전에 대한 절차와 조건을 규정합니다. 주택 건설 및 주거 환경: 주택 건설에 관한 규정을 포함하며, 주거 환경 개선 및 주택 공급에 대한 정책을 제시합니다. 환경 보호: 환경 보호와 관련된 사항을 다루며, 국토 이용 및 건설 프로젝트에서 환경에 대한 영향을 최소화하고 지속 가능한 개발을 촉진하는데 기여합니다. 재정 및 지원: 토지 관련 프로젝트 및 계획에 대한 재정 지원 및 토지 세금 등에 관한 사항을 규제합니다. “국계법”은 대한민국의 도시 및 지역 개발, 국토 이용 계획, 토지 관련 정책, 환경 보호 등 다양한 분야에 걸쳐 중요한 역할을 하는 법률로, 국가 및 지방자치단체가 국토 및 도시를 효율적으로 계획하고 관리하는데 필수적인 법적 기반을 제공합니다. |
건폐율과 용적률이란 내 땅에 건물을 지을때 얼만큼의 넓이로 몇 층을 지을수 있는지에 관한 계산인데요. 건폐율과 용적률은 어차피 세무설계소에서 정확히 정해주기때문에 혼자 계산할줄 안다고 정해지는 것은 아니지만 얼추 계산을 하는 법을 알아야 토지를 구입하기 전에 계획을 세울수가 있을 것입니다.
3. 도로확인하기
도로는 토지와 관계가 깊습니다. 도로가 토지와 연결이 되는지 안되는지에 따라 땅값이 달라지는데요. 만약 도로가 토지와 연결되어있지 않다면 값어치가 없는 ‘맹지’라는 땅으로 불리게됩니다. 구입하려는 땅이 도로에 2m가 접해서 연결되어 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 그 외의 기준들은 도로에 관한 포스팅을 참고해서 읽어보시기 바랍니다.
| “토지에서 맹지”라는 표현은 토지 개발 또는 토지 관리와 관련하여 사용되며, 특정 지역의 토지가 아무런 활용 또는 개발이 이루어지지 않아 농촌이나 농경지 등이 활용되지 않고 방치된 상태를 나타냅니다. 이는 주로 농지나 농경지가 경작되지 않고 소홀히 다루어져서 생산성이나 활용도가 낮아지는 현상을 묘사하기 위해 사용됩니다. 토지에서 맹지의 주요 특징은 다음과 같습니다. 비생산성: 토지에서 맹지는 일반적으로 농작물을 재배하거나 다른 유용한 용도로 활용되지 않아 비생산적인 상태를 나타냅니다. 관리 부족: 맹지는 토지 소유자나 관리자의 부족한 관심이나 관리가 없는 상태에서 발생할 수 있습니다. 환경 영향: 토지에서의 맹지는 주로 자연 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있으며, 토지의 효과적인 관리가 필요합니다. 토지에서 맹지는 농지 또는 농경지에서 농업 생산성을 떨어뜨릴 수 있고, 도시 지역에서는 도시 계획 및 개발에 방해가 될 수 있습니다. 따라서 토지의 효율적인 관리와 개발은 지속 가능한 토지 이용 및 환경 보호를 위해 중요합니다. |
4. 토지에서 할 수 없는 규제내용 확인하기
땅을 거래할때는 지자체장의 허락이 있어야합니다. 토지거래가 가능한지 확인을 해야합니다. 물론 알아둘것은 경매로 취득한 토지는 마음대로 거래할 수 있습니다. 이것이 토지경매의 장점이자 매력이기도 합니다. 그 외에 토지가 그린벨트인지 농취증이 나와서 농지로 사용할 수 있는지, 영농여건에 불리하지는 않는지, 농업경영계획서나 그외 여러가지 추가규제내용등이 없는지 사용목적에 관련한 규제내용을 꼼꼼하게 따져봐야합니다.
이런 부분에 관해서는 한 번에 얘기할수 있는 것이 아니기때문에 토지경매 관련 게시물로 꾸준히 업데이트 할 예정에 있으니까 관심있게 지켜봐주시기 바랍니다.
5. 입지나 권리분석과 자금과 세금분석하기
일반경매를 했던 분들이라면 익숙한 부분일 것입니다. 토지경매역시 권리분석을 하고 입지를 조사하고 관련 자금(대출이나 세금)을 미리 예측하고 준비할 수 있어야 할 것입니다. 앞서 말한듯이 토지 경매의 매력은 지자체장들의 허락이 없어도 토지를 구입할 수 있는것입니다.
끝으로
아파트 경매, 상가경매, 빌라경매 등등 경매에는 많은 종류가 있습니다. 하지만 경매의 꽃이자 끝판왕은 바로 토지경매라고 할 수 있습니다. 좋은 땅을 고르는 능력을 키우기위해서는 많은 공부와 실전경험이 필요합니다. 직접부딪치면서 배우고 공부하면 좋은 결과가 있을 것입니다.
| 토지경매는 일정한 절차에 따라 소유자가 토지나 부동산을 판매하거나 이전하는 방법 중 하나입니다. 토지경매는 주로 부동산 거래나 토지 개발 프로젝트를 위해 사용되며, 정부, 지방 자치 단체, 개인 소유자 등에 의해 주관됩니다. 아래는 토지경매의 주요 특징과 절차에 대한 개요입니다. 주요 특징: 경매 유형: 토지경매는 공개 경매와 비공개 경매로 나뉩니다. 공개 경매는 누구나 참여할 수 있으며, 경매장에서 진행됩니다. 반면, 비공개 경매는 초청된 참가자들만 참여할 수 있으며, 입찰 정보가 비밀로 유지됩니다. 입찰: 경매 참가자들은 경매에서 토지나 부동산을 입찰합니다. 가장 높은 입찰가를 제시한 참가자가 경매에서 해당 토지를 얻게 됩니다. 유찰: 경매에서 입찰가가 소유자나 경매 주최자가 기대한 최저 가격에 도달하지 않으면 경매는 유찰될 수 있습니다. 이 경우, 경매가 취소되거나 재경매될 수 있습니다. 절차: 경매 공고: 경매가 시작되기 전에 경매 일정과 관련 정보가 공고되며, 잠재적인 구매자들에게 공지됩니다. 등록 및 보증금: 경매에 참여하려면 구매자는 등록하고 경매 보증금을 내야 합니다. 보증금은 경매 참여자의 진정성을 보장하기 위한 것이며, 유찰 시 반환되거나 낙찰금에 대한 선납금으로 사용될 수 있습니다. 경매 진행: 경매는 경매장에서 진행되며, 참가자들은 입찰을 제출합니다. 일정 시간 동안 입찰이 진행되고, 최고 입찰가를 제시한 참가자가 해당 토지를 낙찰받습니다. 낙찰자 지정: 경매가 종료되면 낙찰자가 지정되고, 해당 토지나 부동산을 구매하게 됩니다. 계약 및 대금 지불: 낙찰자와 소유자 사이에 부동산 계약이 체결되며, 구매 대금이 송금됩니다. 등기 및 소유권 이전: 경매에서 얻은 부동산은 낙찰자의 이름으로 등기되고 소유권이 이전됩니다. 토지경매는 부동산 시장에서 자주 사용되는 방식 중 하나로, 토지나 부동산을 적절한 가격에 판매하거나 구매하는데 도움을 줍니다. 그러나 경매는 특히 경매에 참여하는데 있어서 경험이 필요하며, 이해관계자들은 경매 절차와 규정을 정확히 이해하고 준비해야 합니다. |