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유치권이란 무엇일까?
쉽게 말해 유치권이란 건설사에서 공사를 하다가 공사하던 건물이 경매로 넘어가서 돈을 못 받게 된 경우를 말합니다. 이럴때 돈을 못받은 건설사가 돈을 달라고 건물에 점유하면서 시위하는 것이 바로 유치권을 행사한다라고 하는 것이죠!
유치권이 인정되는 요건
반드시 공사중이던 건물에 점유하면서 지키고 있어야 유치건이 성립이 됩니다. 그래서 컨테이너를 갖다두거나 그러면서 건설사 사람들이 철야를 서고하는 것이에요.
한가지 알아둘 것은 건설사와 계약을 할 때 만약 ‘유치권 배제특약’ 이란 조항이 있으면 유치권이 인정이 안됩니다. ‘유치권 배제특약’ 이란것이 유치권을 행사하지 않겠다는 의미거든요. 그래서 건설사 사장님들은 계약할 때 주의하셔야합니다.
유치권 주장하면서 버티고 있는데 계약서에 ‘유치권 배제특약’ 이 있으면 오히려 소송당해서 깜빵갑니다. ㅜ 역으로 경매하는 분들이라면 이런 것을 잘 살피면 도움이 되겠죠?
유치권행사는 언제까지?
3년지나면 유치권을 주장할 수 없습니다.
유치권을 행사하는 방법
만약 여러분이 건설사 관계자분이라면 다음 사항을 지켜서 유치권을 행사하시기 바랍니다.
현수막으로 꼭 유치권을 행사한다는 표시를 해야합니다. 그리고 24시간 주야로 점유를 하고 있어야하는데 야간에는 자물쇠만 채워놔도 됩니다. 하지만 주간에는 항상 사람이 있어야합니다. 낮이든 밤이든 자물쇠만 걸어두고 가끔 한번씩 들리는 행동을 하면 유치권이 인정이 안 될 수 있습니다.
6. 유치권 행사 깨트리는 방법
유치권행사 깨기의 핵심은 정보 습득입니다.
유치권행사가 타당한지 성립이 되는지 확인을 해야하는데요.
집행관의 현황조사서나 감정평가서를 살피는 것은 기본이겠지요. 그외에 가장 먼저 살펴봐야하는 것은 경매를 신청한 C에게 정보를 입수하는 것입니다.
C는 경매 신청채권자입니다. (A에게 돈을 빌려주었으나 받지못해 경매를 신청한 사람)
유치권 행사가 있으면 경매에서 낙찰이 잘 되지 않습니다. 경매 신청권자는 낙찰이 되어야 못받은 돈을 회수 할 수 있는 입장이라 정보를 주는데 호의적입니다. 그래서 오히려 낙찰자보다 유치권 행사가 타당한지 아닌지 먼저 조사해서 유치권배제신청서유치권에 해당되지 않으니 유치권을 없애달라는 신청서를 법원에 제출하기도 합니다.
만약, 경매신청 채권자를 만나기 어렵다면 전소유자의 주변 인물을 탐문해야합니다.
다른 채권자나 지인 직원 등을 수소문해서 탐문해야합니다. 명탐일수록 유치권 행사를 깨트릴 확율이 올라갑니다. 만약 유치권 행사가] 인정되지 않는데 점유하고 있다면 다음과 같은 민사소송이나 형사소송으로 압박 할 수 있습니다. 유치권 행사를 깰 수 있는 민사사송과 형사소송의 종류를 확인하시고 변호사와 상담하시기 바랍니다.
# 유치권행사를 깨기위한 민사소송의 종류 3가지 #
⓵ 부동산 인도소송
⓶ 유치권 부존재소송
⓷ 손해배상 청구소송
# 유치권행사를 깨기위한 형사소송의 종류 4가지#
⓵ 경매방해죄
⓶ 사문서위조
⓷ 업무방해죄
⓸ 주거 침입죄
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