| 추천클릭 ▶︎ 매매사업자로 경매하면 단기매도 양도세 줄일 수 있다. 5가지 정리 |
| 추천클릭 ▶︎ 유치권 행사를 깨트리는 방법과 유치권 행사에 관한 정의 6가지 |
| 추천클릭 ▶︎ 권리분석 하는 법 말소기준권리 5가지 |
| 추천클릭 ▶︎ 경매비용 지출 10가지 종류에 관해 알아보자 |
INDEX
유치권 행사 성립요건 소멸시효 해결하는 법 4가지
경매 정보지를 보면 유치권 행사가 걸려있는 물건이 상당히 많은 것을 알 수 있습니다. 그 이유는 왠만하면 전부 유치권을 걸어버리기 때문입니다. 유치권은 채무자와 공사업자가 짜고치면 법적으로도 난해하고 해결하기 난감한 문제인 것은 맞습니다. 더구나 유치권은 등기부등본에 적시되어 있는 것도 아니라서 현장답사를 해야하는 문제도 있습니다.
요즘은 경매를 하는 사람들이 많기때문에 일반 경매만 해서는 큰 수익을 남기기 어렵습니다. 유치권 행사가 걸려있는 물건과 같이 다루기 어려운 사건을 특수경매라고 하는데요. 특수경매는 까다롭지만 해결을 잘 하면 이익도 크게 남습니다.
유치권 행사란 무엇일까?
유치권 행사에 관해서는 이미 이전 포스팅에서 공부를 했습니다. 먼저 이전 포스팅의 유지권 행사에 관해 읽어보고 이 포스팅을 다시 이어서 읽어보시기 바랍니다.
유치권에 관한 기초 포스팅 클릭 ▶︎ 유치권 행사를 깨트리는 방법과 유치권 행사에 관한 정의 6가지
이번에는 좀 더 심도있는 유치권 행사 해결방안을 생각해 보도록 하겠습니다.
유치권 금액이 크다면 99.9% 허위
유치권 행사에 걸려있는 액수를 보면 대부분 거액입니다. 왜 이렇게 큰 공사 금액이 밀린 것일까요? 문제의 해결을 여기서 부터 풀어나가 볼 수도 있습니다. 유치권의 금액이 큰 이유는 경매를 빌미로 공사업자들이 돈을 남겨 먹으려는 심보도 있기때문입니다. 이건 경매를 하는 사람들을 방해하는 나쁜행위입니다.
유치권의 금액이 크다면 허위일 경우가 99.9%입니다. 왜냐면 건물을 지어본 경험이 없는 분들도 아파트 인테리어 공사를 진행해 보셨다면 이해할 것입니다. 계약금을 먼저내고 공사 중간중간에 중도금을 나누어 내면서 일이 진행되는 것과 같이 건물을 짓는 것도 마찬가지 입니다.
그래서 예를들어 5층건물을 짓는다고 생각했을때 건물주가 수십억의 돈을 한 번에 내기 힘들기 때문에 대략 10번 내외로 공사대금을 나누어서 지급하도록 계약을 하게됩니다.
만약 공사업자가 건물주에게 중도금을 받지못한다면 자제구입이나 인부들의 인건비를 주지못하기 때문에 공사가 진행이 안될 것입니다. 즉, 공사대금을 못받거나 밀리면 건물을 지을수 없으므로 건물을 지었다면 돈을 받았다는 얘기가 됩니다.
1. 형사고발
위와 같은 이유로 유치권 행사자들이 총공사비를 요구한다면 거짓말일 것입니다. 그렇다면 여러분은 형사고발을 통해서 유치권 행사를 무마시킬 수 있습니다. 유치권은 대부분 민사소송이기때문에 강제로 수사를 할 수 없지만 형사고발을 통하면 수사관이 공사일자, 대금지급일자, 통장거래내역, 영수일지, 서류 위도 등등을 수사를 하게됩니다. 만약 유치권자들이 거짓말을 하고 있다면 모든것을 감추기는 힘듭니다. 조사에 문제가 발견된다면 유치권은 깨질 것입니다.
# 유치권행사를 깨기위한 형사소송의 종류 4가지#
⓵ 경매방해죄 : 경매 과정을 방해하거나 중단시키는 행위를 일컫는 형사범죄입니다. 이 범죄는 경매에 관련된 사업 또는 거래에서 정상적인 경매 진행을 방해하거나 개입함으로써 경매의 공정성과 투명성을 해치는 행위를 금지하는 목적으로 법적으로 규제됩니다.
- 경매 과정 방해: 경매가 진행되는 동안, 경매 주최자나 참여자의 활동을 방해하여 경매의 정상적인 진행을 방해하는 행위.
- 가격 조작: 다른 참가자들을 속이거나 가격을 조작하여 경매의 결과를 왜곡시키는 행위. 이로써 다른 참가자들이 과도한 가격을 지불하게 만들 수 있습니다.
- 거래의 중단: 경매가 중단되지 않도록 하려는 의도적인 행위. 이로써 경매를 완전히 중단시키거나 취소시킬 수 있습니다.
- 가짜 입찰: 가짜 참가자들을 동원하여 경매에 가짜 입찰을 하거나 경매의 가격을 부풀리는 행위.
⓶ 사문서위조 : 법적 문서나 서류를 변조, 위조하거나 위조된 문서를 사용하는 범죄 행위를 가리킵니다. 사문서 위조는 사회에서 신뢰와 정직성을 유지하는 데 중요한 역할을 하는데, 이를 위반하는 행위로 간주되며 다양한 형태가 있을 수 있습니다.
- 서명 위조: 다른 사람의 서명을 모방하여 문서에 서명하는 행위. 예를 들어, 다른 사람의 수표에 서명하여 인출하려는 시도.
- 서류 위조: 법적 문서나 계약서의 내용을 변조하거나 위조하는 행위. 이는 계약서, 학력 증명서, 결혼 증명서, 신분증 등 다양한 문서에 적용될 수 있습니다.
- 사회적 위조: 사회적 문서나 신분증을 위조하여 법적 신원을 숨기거나 위조된 신분증으로 다른 목적을 위해 사용하는 행위.
- 금융 관련 위조: 금융 거래와 관련된 문서나 서류를 위조하는 행위. 이는 수표, 지폐, 지급 명령서 등을 포함할 수 있습니다.
⓷ 업무방해죄 : 업무나 사업 활동을 방해하거나 중단시키는 행위로, 법적으로 규제된 형사범죄 중 하나입니다. 업무방해죄는 다양한 상황과 방법으로 발생할 수 있으며, 일반적으로 사람들이 정상적인 업무 활동을 원활하게 수행하지 못하게 만드는 행위를 일컫습니다.
- 진입 방해: 다른 사람의 사무실, 공장, 건설 현장 또는 다른 업무 장소로 불법적으로 진입하거나 업무 활동을 방해하는 행위.
- 장비 손상: 업무나 사업 활동을 지연시키거나 중단시키기 위해 장비, 기계, 컴퓨터 시스템 등을 손상하거나 파괴하는 행위.
- 협박: 업무 관련자에 대한 협박, 협박 메시지의 발송, 무력을 행사하여 업무 활동을 방해하는 행위.
- 정보 유출: 기업 비밀 정보, 고객 정보, 기밀 문서 등을 불법적으로 유출하거나 유출 위협을 하는 행위.
- 무단 접근: 제한된 업무 공간 또는 컴퓨터 시스템에 무단으로 접근하거나 불법적으로 데이터를 탈취하는 행위.
⓸ 주거 침입죄 : 이 범죄는 다른 사람의 주거지, 집, 아파트 또는 기타 거주 지역에 무단으로 침입하는 행위를 가리킵니다. 주거 침입죄는 사생활과 안전에 대한 심각한 위협을 제공하며, 법적으로 처벌되는 범죄 중 하나입니다.
- 무단 침입: 법률에 따라 주거지에 무단으로 침입하는 행위입니다. 이는 문을 부수거나 강제로 집에 침입하는 것을 포함할 수 있습니다.
- 사전 허가 없는 침입: 주거지에 주인 또는 입주자의 허가나 동의 없이 침입하는 행위입니다.
- 침입 의도: 주거 침입죄의 성립을 위해서는 침입자가 악의적인 목적을 가지고 침입한 것으로 입증해야 합니다. 이는 도둑, 스토킹, 폭력 행위를 위한 침입 등을 포함할 수 있습니다.
2. 점유자 확인하기
이전 포스팅의 내용을 잠시 살펴보겠습니다.
위와 같이 점유를 해야 유치권이 인정이 되는 것입니다. 하지만 대부분 시간적, 인적 여유가 없기때문에 낙찰자가 나타나서야 점유를 시작하게되는데 이러면 유치권이 인정되지 않습니다. 이부분에 대해 따지고 넘어가야합니다.
3. 유치권 관련서류 조작
유치권 행사의 진위여부는 사실상 거짓말인지 진짜인지 증명하기가 어렵지만 관련서류의 날짜, 도장, 인적사항, 금액등이 위조되는 경우가 많습니다. 이런 부분을 잘 조사하시기 바랍니다.
4. 완공되지 않은 건물
완공되지 않은 건물에 대해서 유치권 행사를 하는 경우가 가장 많습니다. 그런데 이런 경우가 가장 유치권 행사를 깨기 쉬운 물건입니다. 건물이 완공되지 않았기 때문에 등기가 되지 않은 상태일 것입니다. 그러므로 경매에 나왔다는 것은 토지만 경매로 나왔다는 얘기가 됩니다. 낙찰을 받게되면 건물주에게 철거 명령만 하면 해결되는 문제입니다. 즉, 법정지상권으로 유치권을 해결하는 것입니다. <아래 포스팅 참고>
클릭 ▶︎법정지상권 해결법, 토지주 vs 건물주 특수경매 소송결과는?
클릭 ▶︎법정지상권이란 무엇일까? 법정지상권의 정의 5가지