내 땅(토지)를 침범한 불법 건축물 철거 대처법 4단계

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1 내 땅을 침범한 불법 건축물 대처법

내 땅을 침범한 불법 건축물 대처법

옆 땅의 건물이 내 땅을 침범하거나 불법 건축물으로 건설되었을 때 철거시킬수 있을까요? 안타깝지만 대부분의 경우 건축물이 내 땅을 좀 침범했다고 해서 소송을 해도 대부분 철거를 할 수는 없습니다. 사실 상대방도 침범을 했는지 모르는 경우가 많습니다. 예전에는 지금처럼 정확한 측량이 불가능했었기 때문입니다. 대략적으로 구분하고 건축을 하다보니 이런일이 생기기도 하는 것입니다. 요즘은 정확한 측량으로 침범되는 경우가 드뭅니다.

철거는 할 수 없지만 내 땅이 침범당했으니 그에 따른 대처는 필요합니다. 그럼 어떤 대처를 해야하는지 알아보겠습니다.

(1단계) 정확한 측량을 한다.

일단 얼만큼이나 내 땅을 침범했는지 정확하게 측량을 해야합니다. 측량은 한국 국토정보공사를 통해 진행할 수 있습니다. 한국국토정보공사 사이트 바로가기 <클릭>

(2단계) 지료를 계산한다.

내 땅을 침범한 상대방의 건축물에 대해서 철거를 할 수는 없지만 지료(토지사용료)를 받을 수는 있습니다. 지료 계산은 침범한 날짜부터 현재까지 계산하면 됩니다. 지료는 통상적으로 6~8% 정도로 받게 되는데요. 계산식은 다음과 같이 합니다.

예를들어 평방미터당 공시지가가 : 150만원

침범당한 면적이 5평남짓일 경우 : 16m²

지료를 7%로 계산해 보겠습니다.

1,500,000 x 16 x 7% = 3,150,000 ÷ 12 = 140,000원

즉, 대략 한달 사용료로 14만원으로 계산하고 1년이면 168만원입니다.

(3단계) 내용증명을 보낸다.

지료를 청구한다는 내용으로 내용증명서를 우편으로 보냅니다. 만약 점유기간이 7년정도 됐다고 가정한다면 168만원 x 7년 = 1,176만원 정도가 되겠네요. 내용증명을 보내면 연락이 올테니 적당한 선에서 다시 협의를 봐야할 것 같습니다. 오래된 건물이라면 상대방도 인식하지 못하던 부분이었을 경우가 크고 너무 무리한 값을 요구하면 결국 소송으로 이어지고 긴 싸움에 진이 빠지게 되기 때문입니다. 땅주인이라고 무조건 소송에서 유리한 것은 아닙니다. 땅주인의 권리남용으로 보여지면 무효처리가 될 수도 있고 점유기간이 길면 상대방 땅으로 인정이 되는 경우도 많습니다. 최대한 합의통해 원할한 해결을 하는 것이 좋습니다.

(4단계) 건축을 하려 한다면…

만약 여러분의 땅에서 건축을 하려고 하신다면 침범당한 부분만큼은 건폐율 용적률이 인정되지 않습니다. 침범당한 건축물 부분에 건폐율 용적률을 적용받아 건축이 가능한 경우도 있고 침범당한 부분을 기준으로 1m 이격의 거리를 벌리고 건축해야하는 경우도 있습니다. 건축에 관해서는 각 지차체 조례에 따라 다르기 때문에 건축을 하실 경우에는 각 지자체에 문의해야합니다.