최우선변제금 이란 무엇일까?
경매를 공부하다보면 최우선변제금이라는 말을 계속 듣게된다. 최우선변제금이 무엇인지 확실하게 개념이 잡혀있는가?
최우선변제금 에 대해서
알기 쉽게 설명해보겠다.
자신이 전세로 살던 집이 경매로 넘어가면 세입자는 두 부류로 나뉜다. 그것은 전세금을 돌려받을 수 있는 사람과 돌려받지 못 하는 사람이다. 전세금을 돌려받지 못하고 경매가 끝나면 집에서 쫓겨나게되는 세입자는 최우선변제금 이라도 받아서 나가야한다. 전세금을 돌려받을 수 있는사람은 경매가 끝날때까지 그냥 살다가 돈을 돌려받게되므로 걱정할 필요가 없다.
최우선 변제금 의 뜻은 경매로 넘어간 집에서 전세금을 돌려받지 못하는 세입자에게도 일정금액을 돌려주는 제도를 말한다. 그런데 무조건 주는 것은 아니고 전세금이 법으로 정한 금액에 해당되는 소액이어야한다.
2023년의 서울지역 기준은 다음과 같다.
즉, 경매로 돈을 받지 못하고 쫓겨나는 사람이 최우선 변제금 을 받기위해서는 2023.2.21 이후에 서울에서 계약한 사람에 한해서 전세금이 1.65억 이하로 계약을 한 경우에 받을 수 있는 금액은 5,500만원인 것이다.
질문1) 만약 2억으로 계약을 했다면? -> 최우선 변제금 도 못받고 땡전한푼없이 쫓겨난다.
질문2) 전세금을 1.65억 으로 계약한 경우라 최우선 변제금 을 5,500만원 받는다면 나머지 1.01억은 어떻게 되는 것인가? -> 못받는다 날리는 것이다. 최소한 5,500만원이라도 건지는 것을 다행으로 알아라. 원래 무일푼으로 쫓겨나는 것인데 그거라도 먹고 떨어지라고 주는 것이 바로 최우선 변제금이다.
예를들어보자.
아래 링크의 뉴스 기사를 읽어보고 최우선 변제금을 생각해보자.
헬리오시티 국평 전세가 4억…주인은 13억 대출 영끌족이었다
헬리오시티에 4억 전세가 나왔다.
이전 거래에서는 보증금 4억원, 임대료 200만원의 월세였다
“오호!~ 헬리오시티 전세가 4억이면 땡잡았네~!!!” 과연 그럴까?
뉴스에 나온 집값은 19억인데 대출금이 13억 이있다.
아마 집주인은 4억의 전세금으로 은행이자를 내던가 생활비로 사용할 목적일 것이다.
그것이 아니라면 어딘가 투자를 할 수도있다.
그런데 얼마의 시간이 흐른후 집주인이 세입자에게 받은 전세금 4억을 모두 탕진했을 경우,
또 요즘처럼 금리가 계속 높아지면서 집값하락이 장기화되면 빚을 감당하지 못하는 집주인의 집은 결국 경매로 나올 수 밖에 없다.
그럼 전세금 4억은 받을 수 없다.
그래서 이렇게 대출금이 많은 전세로 들어가면 위험한 것이다.
하지만 뉴스의 이집에 대출금이 13임에도 불구하고 전세로 들어가고 싶다면 얼마가 적당할까?
정답은 보증금 6,000만원에 월세 40만원이다.
그럼 집이 경매로 넘어가도 보즘금을 모두 받을 수 있다.
만약 헬리오시티가 경매로 넘어갈 경우에 1.65억 이하인 6천만원에 계약을 했기때문에 먼저 최우선변제금 5,500만원 받을 수 있고, 못받은 돈 500만원은 경매가 시작된다고 통보를 받으면 월세와 관리비를 안내고 그냥 살면 모두 충당이 된다. 경매가 시작되면 대략 1년정도의 시간이 흐르기 때문에 (1년간 월세 480만원 + 관리비 대략 한달에 20만원) 유찰되고 경매가 1년 이상 길어질수록 점점 돈을 버는 형국이 된다.
물론 4억에 전세를 내놓은 헬리오시티 집주인이 보증금 6,000만원에 월세 40만원 에 내놓을리는 없겠지만 현재 뉴스에 나온 헬리오시티는 보증금 6,000만원에 월세 40만원의 이상으로 계약하면 돈을 날릴 확률이 크다.