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1. 주택연금 신청방법과 가입조건
주택연금에 관심이 있으신 분들께
주택연금이란 무엇이며 주택연금 신청방법 담보취득 당시지급 방식 보증료 및 금리변제 방법 등
주택연금을 이용하게될 때 유의사항에 대한 정보들입니다.
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사실 노후에는 직접 공사에 방문해서 상담을 들으면 좀 어렵고 설명잘 귀에 들어오지 않아
남는것이 잘 없는 경우가 많습니다.
방문상담을 하게되면 어떤 것들을 설명해주는지 상세하게 알려드리도록 하겠습니다.
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주택연금 제도에 대한 이해도를 높이면서 주택연금 신청방법과
자신에게 필요한 사항들을사전에 미리 체크할 수 있는 시간이 되길 바랍니다.
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2. 주택연금이란?
주택연금제도에는 어떤 특징들이 있는지 살펴보겠습니다.
주택연금은 내 집에 평생 거주하면서 평생연금지급을 보장하고 가입자가 사망한후에도 연금의 감액 없이 배우자에게 동일한금액을 지급합니다.
부부가 모두사망하는 경우에는 사후 정산 후에연금지급을 종료하게 되는데 이때주택을 처분한 가격으로 정상 금액이부족하면 공사가 부담하고 남으면상속을 하게 됩니다.
다만 주택연금은 이용도중 집값이 오르거나 내려도 연금지급액은 변동하지 않습니다.
이것이 바로 주택연금인데요. 특징을 이해하셨다면 주택연금의 제도 내용과 여러 궁금한 점에 대해서살펴보겠습니다.
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3. 주택연금 가입조건
주택연금 신청방법 이전에 가입조건부터 알아보겠습니다.
주택 연금이란 주택 소유자가 보유한주택을 담보로 금융기관으로부터 노후생활 자금을 매월연금 방식으로 지급받는 제도를말합니다.
주택연금 신청방법 이전 채크해야 할 가입조건은 다음과 같습니다.
- 부부 중 한명이 만 55세 이상이어야 합니다.
2. 부부중 한 명 이상이 대한민국 국민이야 합니다.
3. 부부 기준으로 공시가격 9억원 이하의주택을 소유하고 있어야 합니다.
4. 다주택자도 주택 공시가격을 합친금액이 9억원 이하라면 가입이 가능합니다.
5. 공시가격 합계가 9억원을 초과하는 2주택자도 거주하지않는 주택을 3년 내에 처분하는조건이라면 가입이 가능합니다.
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4. 주택연금 신청방법
주택연금 신청방법에 대해 알아보겠습니다.
주택연금은 ‘HF 한국주택금융공사’에서 신청할 수 있습니다.
- HF 한국주택금융공사 홈페이지 https://www.hf.go.kr/
- 한국주택금융공사콜센터 전화번호 1688-8114
주택연금 신청방법에 따라 주택연금을 신청하시게 되면 공사에 심사를 거쳐공사가 담보를 취득한 후이 금융기관의보증서를 발급합니다.
금융기관의보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관의 방문하여 대출 약정을 체결하고 월 지급금을 받을 수 있습니다.
이 과정에서 담보 설정 비용 등이 발생하는데요. 비용은 첫 월지급금 수령시에 은행에서 정산하실 수 있습니다.
주택연금의 담보 취득 방식은 두 가지로 나누어지는데요.
가입을 진행할 때 저당권 방식과 신탁 방식 중 어떤 방식으로 가입하실지를 먼저 선택하셔야 합니다.
어차피 주택연금에 가입하기로 하셨다면 ‘신탁방식’을 추천합니다.
신탁방식으로 가입하는 것이 좋은 이유를 살펴보겠습니다
5. 저당권 방식과 신탁방식
주택연금 신청방법 중 저당권 방식과 신탁방식이 두 담보취득 방식의 차이점에 대해서 한번 알아보겠습니다.
담보제공방식 비교
- 저당권 방식은 가입자가 주택의 근저당권을 설정하면 공사는 금융기관의보증서를 발급하고 금융기관엔 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금 대출을 지급하는 방식입니다.
- 신탁방식은 가입자가 공사에 주택 소유권을 신탁하면 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금 대출을 지급하는 방식입니다. 추가로 신탁방식의 경우 주택연금을 받는 동안 주택의 등기상 소유자가 공사로 변경되지만 언제든 연금대출을 상환하고 소유권을회복하실 수 있으며 주택의 관리와세금은 가입자가 부담하게 됩니다.
6. 저당권 방식과 신탁방식 3가지 차이점
주택연금 신청방법 중 저당권 방식과 신탁방식 두 방식에는 3가지의 차이가 있는데요.
- 첫번째 차이점, 가입자사망시에 배우자의 주택연금 승계방법에서 차이를 보입니다. 저당권방식은 배우자가 주택연금을 이어받기위해서 담보주택 전부를 상속받아야 함으로 자녀가 반대하면 연금을 이어받으실 수 없습니다. 반면신탁방식은 자녀의 동의가 없더라도 신탁계약에 따라 배우자가 주택연금을계속 이어받으실 수 있습니다. 즉, 자녀의 눈치를 보지 않으려면 신택방식이 훨씬 편리할 수 있습니다.
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- 두 번째 차이점, 담보주택을 임대하는 방법입니다. 저당권방식은 보증금이 없는 경우 담보주택이 남는 공간에 한하여 임대가 가능하지만 신탁방식은 보증금이 있는 경우에도 임대가 가능합니다.
- 세 번째 차이점, 부부 모두 사망시 주택 처분 금액에서그동안 받은 연금을 상환하고 남은 금액을 돌려받는 방법이 다릅니다. 저당권 방식은 남은 금액이 상속인에게 상속되지만 신탁방식은 가입자가 지정한 귀속권리자에게 즉, 자식에게 지급됩니다.
정리하자면 주택연금 신청방법 중 저당권 방식과 신탁방식에서
가입하는 부부에게는 신탁방식이 유리하고 자식들 입장에서는 저당권 방식이 좋은 것입니다.
어차피 죽으면 끝이니까 주택연금을 하기로 마음을 먹었다면 여러모로 속편한 신탁방식으로 가입을 하는 것이 좋습니다.
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7. 주택연금 지급 방식
주택연금지급 방식은 크게 연금 수령 기간에 따라 종신 방식과 확정기간 방식으로 나뉘어집니다.
종신 방식은 담보주택의 평생 거주하며 평생 연금을 받으실 수 있고
확정기간 방식은 담보주택의 평생 거주하지만 연금은 미리 정한 기간 동안 받으실수 있게 됩니다.
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혼합방식은 매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해 인출한도를 설정하는 방식을 혼합하여 이용하실 수도 있으며 이를 혼합 방식이라고 합니다. 여기서 인출 한도란 주택연금을 받는 중 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여사용 할 수 있도록 앞으로 받을 연금 일부를 미리 떼어 설정해둔 금액을 말합니다.(인출한도는 가입 후에도 설정할 수있으며 주택 구입 및 임차 자금도박투기 등의 용도로는 이용하실 수가없습니다.)
만약 기초연금 수급권자 부부 기준 2억원미만의 1주택만 소유한 경우에는 종신 방식보다 최대 약 21% 많은월 지급금을 받을 수 있는 우대방식을 이용하실 수 있습니다.
담보주택의 대출받은 금액이 있는 경우에는 이를 상환하는 용도로 보다 많은 인출한도 설정이 가능한 대출상한방식을 이용하실 수도 있습니다.
8. 월지급금 지급유형
지급 방식과 별개로 지급 유형에는 여러 다양한 월지급금 유형이 있는데요.
지급 유형에는 3가지가 있습니다.
- 매월 동일한 월지급금을 받는 정액형
- 초기의 월지급금을 많이 받고 나중에는적게 받는 초기 증액형
- 최초월지급금은 적지만 3년마다 월지급금이증가하는 전기 증가형
초기 증액형과 정기 증가형은 종신 방식의 경우에만 선택하실 수가있고, 확정기간 방식 무대 방식 대출 상환 방식은 정액형으로만 이용할 수있습니다.
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9. 내가 월마다 받을 연금액은 어떻게결정될까?
연금의 월 지급금을 결정하는 기준은 부부 중 연소자 기준으로 주택연금에 가입하는시점에 연령 담보주택 가격에 따라서 결정됩니다.
이때 담보주택 가격은 부동산테크 인터넷시세KB, 인터넷 시세국토교통부, 주택공시가격 공사와 협약한 감정평가 기관의 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용할 수있습니다.
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10. 보증료 납부
이런 과정을 거쳐 주택연금을 받게 되신다면 연금을 받는 동안 보증료와 대출이자를 납부해야합니다.
초기 보증료는 가입할때 1번만 내면되고 연보증료는 매월 계산되어서 연금이 나오기때문에 직접 납부할 필요는 없습니다.
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보증료는 주택연금을 중간에 해지하더라도 환급받을 수 없습니다.
그러나 최초 대출 실행일로부터 3년이내에 받으신 주택연금을 전액상환하여 해지하거나 또 재난으로주택의 멸실될 경우에는 초기 보증료 일부를 환급 받으실 수있으며 이때 견과일수에 따라 황금률을 다르게적용하고 있습니다.
주택연금의 가입한 후 최초 월 지급금 실행일로부터 30일 이내에 가입을 처리할 수있는데요. 이를 위해 철회 기한까지이 철회 신청서를 공사에 제출하고 연금대출 전액을 상환해야 합니다.
이런 경우에는 초기 보증료와 연보증료를 전액 환급해 드립니다.
11. 대출이자 및 지급정지 사유
대출 이자는 대출자에게 가입자가 금융기관과 약정한 금리를 적용하여납부합니다. 이때 기준이 되는 금리를 코픽스로 선택하시면 대출금리가 6개월마다 변경이 되고 CD 금리로 선택하시면 3개월마다 변경됩니다.
대출이자 또한 매월 납부할 이자가 대출잔액에 자동으로 더해지기 때문에 이자는복리로 계산됩니다.
앞서 말씀드렸듯 가입자와 배우자가 살아있는 동안 주택연금은 평생 지급되며 변제 할 필요가 없습니다
하지만 특정한 사유가 발생한다면 연금지급이 정지되거나 연금이용 자체가 종료될 수 있는데요.
연금이 지급 정지되는 대표적인 사유는가입자가 돌아가시거나 주택 소유권을 상실하거나 고객이 직접 지급 정지를 요청하시는 경우 등이 있습니다. 구체적인 지급정지 사유는 다음 표를 참고해 주시기 바랍니다.
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여기서 한 가지 유의하실 점신탁방식의 경우 공사가 담보주택의등기상 소유자이기 때문에 저당권방식과 신탁방식의 지급 정지 사유에는 다소 차이가 있다는 점입니다.
12. 변제시기 사유 및 방법
발생한 지급정지 사유를 해소하지않으면 연금 이용이 중단될 수 있습니다 이와관련하여 변제시기 및 방법에 대해서살펴보겠습니다.
부부가 모두 사망한 경우 가입자 사망 후 배우자에게 채무인수가 되지 않은 경우,
부부 모두 다른 장소에 주민등록을 이전한 경우,
부부 모두담보주택의 실제로 거주하지 않은 경우등
다음 그림에 있는 사유의하나라도 해당하여변제 시기가 도래하면 그동안 받으신 주택연금을 상환해야 합니다.
위와 같은 변계 시기가 되지 않아도 가입자는 언제든지 임의로 변제하고 연금을 해지할 수 있습니다.
다만 임의로 연금을 해지하시게 되면 원칙적으로는이 3년간 동일 주택으로는 다시 주택연금의 가입하실 수가 없게됩니다.
그리고 만약 현금으로 변제가 어려운 경우에 주택을 매각해 변제할수 있습니다.
13. 담보설정 및 저당권 설정 등의 제한
주택연금을 받으려면 근저당권 설정 또는 신탁등기의 방법으로 공사에 담보를 제공해야 합니다.
평생 연금을 지급하기 위해서는안정적인 담보가 바탕이 되어야 하므로 주택연금을 받는 중 주택을 다른 곳에 담보로 제공하거나 그 밖에 공사에 담보를 침해하는 행위를 할 수 없습니다.
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이를 위해 저당권 방식의 경우에는 담보주택의 다음과 같은 부기 등기를해야 합니다.
또한 연금을 계속 지급하기 위해 필요한 경우 공사는담보 설정 금액의 상향을 요청할 수도있습니다.
14. 주택연금전용계좌 이용
주택연금전용계좌 이용가입자가 연금을 안정적으로 지급받을 수 있도록월 185만원 이하의 금액에 대해서는압류가 금지되는 주택연금 전용 계좌를 이용하실 수도 있습니다. 주택연금 전용계좌를 신청하시려면 가까운한국주택금융공사 지사로 방문하시거나 전화로 이용신청을 하시고 필요한 서류를 지참하신 뒤 연금을 받으실 때방문하셨던 은행 지점에 방문해 신청하시면 됩니다.
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15. 이사를 가도 주택연금을 이용할 수 있을까?
주택연금의 가입 후 이사를 가는 경우에도 연금을 계속 이용할 수 있는지 궁금하실텐데요.
공사 안내에 따라 담보주택을 새로운 주택으로 변경하실수 있습니다. 이 경우에는 이사 시점 기준으로 기존 주택과 새로운 주택의 가격차이에 따라 월 지급금이 변경될 수도 있습니다. 또한 주택연금을 이용 중에 요양원에 입소하거나 자녀로부터 봉양을 받으시는 등 공사에서 정한 경우에는 공사에 승인을 받아 다른 곳으로 주소를 이전하실 수도 있습니다.
주소를 이전하신 경우 담보주택 전부를 임대하실 수도 있으나 보증금이 있는 전부 임대는 앞에서 말씀드렸듯이 신탁방식의 경우에만 가능하다는 점 참고 부탁드립니다.
지금까지 주택연금 신청방법에 대한 자세한 내용들을 함께 알아봤는데요. 설명드린 사항 주택연금 신청방법을 이해하는데 있어조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 여기서 해소되지 않은 또 다른 궁금증은 지사방문을 통해 좀 더 자세하고 알기쉽게 상담 받으실 수 있습니다 .가까운지사 안내는 한국주택금융공사 콜센터 또는 한국주택금융공사 홈페이지를 통해확인이 가능합니다.
- HF 한국주택금융공사 홈페이지 https://www.hf.go.kr/
- 한국주택금융공사콜센터 전화번호 1688-8114