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저출산과 집값전망 가격은 상승할까? 하락할까?
한국은 합계 출산율 0.7명으로, 전 세계에서 가장 낮은 저출산을 기록하고 있습니다. 이로 인해 국내는 인구 절벽의 위기에 직면하고 국가 소멸이라는 경고까지 나오고 있습니다. 그러나 이러한 상황에서 주택 시장의 집값에는 어떠한 영향을 미칠까요?
1. 한국의 출산율 급감과 고령화
- 한국의 출산율은 0.7명으로 전 세계에서 가장 낮음
- 인구 감소로 국가 소멸 경고까지 나옴
- OECD 국가 중에서 한국의 출산율은 가장 낮음
- 고령화로 국민연금 수급자는 늘고, 어린이집이 요양원으로 변화
- 2~30대 청년층 대신 50대 이상 인구가 증가
- 2043년에는 70대가 가장 많아질 전망, 역 피라미드 구조 예측
한국은 합계 출산율 0.7명 전 세계에서 가장 낮습니다. 인구 절벽을 넘어 국가 소멸 경고까지 나왔습니다.
항간은 이런 이야기가 떠돕니다.
‘ 인구가 줄어든 덕분에 아파트는 이제 재미없을 거예요.’
사려는 사람이 없으니 집값이 떨어질 거란 얘긴데 과연 그럴까요? 인구 소멸 15국가가 될지 모를 대한민국 합계 출산율 0.6명 때 진입을 눈앞에 두고 있습니다. OECD 국가들의 출산율 중 가장 낮은 수준입니다. 단순히 출산율만 낮은게 아닙니다. 고령화도 문제입니다. 국민연금내는 사람은 줄어드는데 받는 사람은 늘어납니다.어린이집이 요양원으로 바뀌고 결혼식장이 장례식장으로 바뀌는 웃지 못할 상황입니다.
1990년대까지만 해도 2~30대 청년이 가장 많았지만 지금은 50대 이상 인구가 전체 절반을 차지합니다.
2043년에는 70대가 가장 많은 역 피라미드 형태로 바뀔 가능성이 높습니다. 역 피라미드 구조가 된다는 건 인구 감소 속도가 더 빨라진다는 걸 뜻합니다. 출생과 수가 줄어든 상태에서 사망자 수가 급격히 늘어나기 때문인데 이미 우리나라 인구는 4년째 자연 감소하고 있고 지난 6월에는 감소폭이 역대 최대치를 기록했습니다. 인구 감소는 경제에 직격탄을 줍니다. 경제 활동인구 감소로 생산도 소비도 줄어서 그렇습니다. 당연히 주택 구매층도 줄겠죠. 돈 벌어 집 사려는 사람이 적어지니 당연히 집값이 떨어지지 않겠냐는 예측이 나옵니다.
2. 한국은 인구감소로 집값이 떨어질까요?
그럴 법하지만 결론부터 말하면 우리나라에선 인구급감으로 집값이 떨어지지 않습니다.
- 인구 감소로 인한 경제 활동 인구 감소로 경제 생산과 소비 줄어듦
- 이로 인해 주택 구매 층도 줄어들 수 있지만, 1인 가구 증가로 주택 수요 증가
- 인구 감소와 무관하게 지방 부동산도 오를 수 있음
- 1인 가구와 외국인 유입이 지방 부동산 시장 영향
여기서 우린 인구수가 아닌 가구수를 볼 필요가 있습니다. 전체 인구는 줄지만 1인 가구는 늘고 있습니다. 실제로 2022년 기준 1인 가구 비율은 34%에 육박했습니다. 1인 가구 증가로 주택 수요도 늘었습니다. 인구가 줄어드는만큼 부동산 수요도 감소할 거란 예측 보기 좋게 틀린 겁니다.
혼자서니까 원룸이면 충분하다 이것도 다 옛말입니다. 나 혼자 행복하게 살려는 사람들이 들면서 경제력 있는 1인 가구의 10에서 20평대 선호도도 매우 높아졌습니다.
좁은 땅덩어리에서 수도권 집중은 피할 수 없어 보입니다. 좋은 학군과 일자리가 몰려 있기 때문인데요. 인구 유입이 끊이지 않는 수도권에 좀처럼 집값이 떨어지지 않습니다. 그래서 너도 나도 똑똑한 한 채를 구매하려 안간힘을 쓰죠 수도권의 부동산은 살 곳이 아닌 좋은 투자처가 된지 이미 오래되었습니다.
이런 식이라면 될 곳은 되고 안 될 곳은 더 안 되는 수요 없는 지방의 부동산은 폭락하고, 수도권 집값은 끝없이 오르는 양극화가 점점 더 심해질 것 같은데 꼭 그런 것도 아닙니다.
인구가 감소하는 지방이라고 해서 무조건 집값이 떨어지는 건 아니라는 뜻입니다. 지방이라도 좋은 일자리와 학군이 밀집돼 있거나 선호도가 높은 이른바 브랜드 아파트는 오히려 가격이 오르는 추세를 보이고 있습니다. 지방으로 유입되는 외국인 수가 점점 느는 것도 가격 방어 요인이 됩니다.
3. 한국 청년들이 결혼을 망설이는 큰 이유
청년들이 결혼을 망설이는 큰 이유는 집값입니다.
- 청년 중 34%가 작은 부족으로 결혼을 미루는 이유
- 부동산 가격 등이 출산에 영향을 미칠 수 있음
- 정부가 결혼과 출산을 장려하기 위해 시행한 혜택 제도
- 그러나 효과는 크지 않았고, 부동산 시장 영향 등이 작용
이래서 오르고 저래서 오르는 집값 청년들이 결혼을 망설이는 큰 이유입니다. 통계청 조사에 따르면 34% 정도의 청년들이 결혼을 하지 않는 이유로 작은 부족을 꼽았습니다. 결혼을 한다고 해도 경제적 부담 때문에 아이 좋지 않니 인구수는 점점 감소합니다.
물론 집값 때문에 아이를 낳지 않는다고 단정 지을 순 없습니다. 하지만 넘사벽 집값이 출산율의 영향을 미치고 있는 건 분명해 보입니다. 정부는 결혼과 출산을 장려하려고 신혼부부에게 각종 혜택을 줍니다. 임대주택을 짓고 금융 혜택을 늘립니다. 하지만 효과를 본 적은 거의 없습니다.
4. 한국 vs 일본
한국은 이제 망했네요.
- 1990년대 일본의 부동산 버블 붕괴와 인구 감소의 경험
- 부양비 증가로 경제 회복이 어려운 상황
- 현재 한국의 부양비는 41%, 앞으로 증가할 예상
- 부양비 상승은 경제에 부담을 줄 수 있음
- 1인 가구와 외국인 유입으로 인해 지방 부동산 시장도 오름
- 양극화된 부동산 시장은 지속될 가능성
- 출산율 하락과 부동산 시장은 서로 연관되어 있지만 단순한 관계가 아님
- 정부 정책, 사회적 요인 등이 영향을 미치며, 복잡한 문제에 대한 해결책 필요
실제로 정부는 2009년부터 2019년까지 매년 평균 신혼부부 임대주택 17,000원을 내놨지만 계약물량은 51%에 그쳤습니다. 너무 좁거나 지역이 마음에 안 든다는게 가장 큰 이유였습니다. 인구는 줄어드는데 집값은 잡히지 않는 상황 일본을 떠올리게 합니다. 1990년대 일본 경제는 부동산 버블 붕괴와 함께 무너졌고 저출산에 따른 인구 감소까지 맞물리며 장기 불황의 터널로 진입했습니다.
일본의 부양비 지난 30년 동안 43%에서 66%로 늘었습 니다. 생산 가능 인구 100명이 66명의 노인과 어린이를 먹여 살려야 한다는 뜻입니다. 일본의 급증한 부양민은 아직도 경제회복의 발목을 잡고 있습니다. 우리나라는 어떨까요? 지금은 41% 정도로 양호합니다. 하지만 조금만 앞을 내다보면 절망적입니다.
앞으로 27년 동안 계속 악화에 2050년 부양비는 무려 90%까지 치솟게 됩니다. 부양 및 90% 어떤 시대에도 없었던 전례 없는 수치입니다. 극단적인 역 피라미드 인구 구조가 개선되지 않는다면 결혼과 출산을 망설이게 하는 집값을 잡지 못한다면 일본의 잃어버린 30 년 남일이 아닐 수도 있습니다.
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