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부동산 경매 수익률 계산방법
경매 수익률 계산법은 간단합니다. 경매로 취득한 부동산으로 얻는 연총소득을 투자금으로 나누고 백분율로 표시하면 기대 이익률이 됩니다.
1) 경매 수익률 기초편
예제1) 예를 들어보겠습니다.
- 연총소득 = 10만원 이고
- 투자금 = 100만원 이라면
- 기대 이익률 = 10%입니다.
| 10만원(연소득) ÷ 100만원(투자금) x 100 = 10% |
예제2) 좀 더 예를 들어보겠습니다.
- 연총소득 = 500만원 이고
- 투자금 = 1억원 이라면
- 기대 이익률 = 5%입니다.
| 500만원(연소득) ÷ 1억원(투자금) x 100 = 5% |
예제3) 좀 더 예를 들어보겠습니다.
토지를 1천만원에 경매로 낙찰받았습니다. 대출금은 75%를 제외하면 투자금은 250만원입니다. 1년 후 토지를 1,600만원에 팔았는데 세금, 대출금, 이자 등을 이것저것 제하고 1,500만원이 되었습니다.
- 연총소득 = 500만원
- 투자금 = 250만원
- 기대 이익률 = 200%입니다.
| 500만원(연소득) ÷ 250만원(투자금) x 100 = 200% |
2) 경매 수익률 심화편
부동산이나 상가건물 등에 투자하는 경우에는 지출과 수입으로 나누어 수익률에 대해 잘 따져야합니다.
| 지출 | 수입 |
|---|---|
| – 낙찰대금( 은행 대출 포함) – 대출에 따른 이자 -낙찰 이후 취득세와 등록세 | -상가보증금 -월 임대료 |
예1) 상가의 감정가 1억이고 1년 월세가 1천만원인 상가가 있습니다. 낙찰가를 얼마를 써야할까요? 만약 1억 1천만원을 쓴다고 가정하겠습니다. 은행대출은 낙찰가의 7~80%가능하여 은행에서 연 4%로 8천만원을 빌리면 실제 투자금은 3천만원 정도가 될 것입니다.
- 낙찰가 = 1억1천만원
- 실투자금 = 1억1천만원 – 8천만원(대출) = 3천만원
- 연수익 = 1천만원(보증금이 있으면 합하기)
- 기대 이익률 = 33%입니다.
| 순이익 = 1천만원(연수익) ÷ 3천만원(실투자금) x 100 = 33% |
만약 확실하게 낙찰받고 싶다면 낙찰가를 올려야 할 것입니다. 1만원만 올려볼까요?
- 낙찰가 = 1억2천만원
- 실투자금 = 1억2천만원 – 8천만원(대출) = 4천만원
- 연수익 = 1천만원(보증금이 있으면 합하기)
- 기대 이익률 = 25%입니다.
| 순이익 = 1천만원(연수익) ÷ 4천만원(실투자금) x 100 = 25% |
이렇게 수익률은 낙찰가에 의해서 변동이 됩니다. 수익률이 낮아지는 것을 감안해서라도 물건을 잡고 싶다면 잡아야겠지만 자칫 낙찰에 눈이 멀면 순이익을 맛볼수 없는 경우도 생깁니다. 수익률이 대출의 이자율보다는 높아야한다는 것을 명심하시기 바랍니다. 즉, 예를 기준으로 4%이상의 수익률 선에서 유동적으로 낙찰을 받으면 될 것입니다.
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