부동산 프리미엄이란 무엇일까? 3가지 정의

추천클릭 ▶︎ 집값하락과 전세사기의 원리와 갭투자vs재개발투자vs분양권투자 뜻과 방법
추천클릭 ▶︎ 부동산 플래닛 사용법/ 재개발 되는 노후 빌라 찾는법1
추천클릭 ▶︎ 청약 vs 재개발 중에 어떤것을 노려야할까?
부동산 프리미엄

부동산 프리미엄이란 무엇일까?

부동산 프리미엄이란 지난 <재개발 재건축 용어정리 12가지>포스팅에서 언급했었습니다. (이전 포스팅을 먼저 읽고 나면 이 포스팅을 이해하는데 더욱 도움이 됩니다.) 프리미엄을 P(피)라고 영어약자로 짧게 얘기하기도 합니다. 프리미엄에 관해 다시 한 번 정리하고 자세하게 파헤쳐보겠습니다.

부동산 프리미엄이란?
어떤 주택을 구매하고자 했을 때
감정평가액에서 주택의 가격을 제외한 금액을
P(프리미엄)라고 합니다.

*예) 빌라를 2억주고 매매했을 경우 : 감정평가액이 1억 5천만 원 이라면, 프리미엄은 5천 만원

여러분이 재개발 조합원이 되면 조합에서 일반분양가보다 보통 10~30% 저렴하게 ‘조합원분양가’로 책정을 해줍니다. 예를들어 33평의 일반분양가 8억 원이면 조합원분양가는 6억 원 정도가 되는 것입니다.

감정평가사들은 일반적으로 부동산의 가치를 낮게 감정평가 합니다. 그래서 조합이 조합원들에게 저렴하게 분양가를 책정해주면서 보상해준다고 이해하면 됩니다.

1. 프리미엄 저렴한 것이 좋은 것은 아니다. (1)

부동산 투자의 기본은 저렴하게 사서 비싸게 파는 것입니다. 예를들어 아파트 갭투자를 할때는 주변의 시세를 확인할 수 있어서 비교하며 저렴한 물건을 확인할 수 있습니다. 그런데 재개발 투자에서는 프리미엄이 저렴한 것을 찾으면 손해를 보는 경우가 있습니다. 예를 들어보겠습니다.

용산구광진구
[34평형]
조합원분양가 : 2억 8천만 원
프리미엄 : 5천만 원
총액 : 3억 3천만 원
[34평형]
조합원분양가 : 1억 9천만 원
프리미엄 : 1억 2천만 원
총액 : 3억 1천만 원

위 표를 보면 용산구 34평형이 같은 평수인 광진구보다 프리미엄이 7천만원이나 저렴합니다. 그럼 용산구를 사는 경우 7천만원을 버는 것일까요? 그렇치 않습니다. 재개발 지역의 물건은 총액까지 계산해야합니다. 총액을 확인하면 광진구 34평형이 2천만원이나 저렴한 물건인 것입니다. 청약에서도 일반 분양가가 높더라도 같은 비율로 시세가 높아지지 않는 것과 비슷합니다.


2. 프리미엄 저렴한 것이 좋은 것은 아니다. (2)

프리미엄의 가격이 차이나는 이유는 재개발 구역마다 사업성이 다르기 때문입니다. 재개발 사업은 재개발 구역의 입지가 좋고, 조합장의 능력에 따라 빠른 속도로 재개발이 진행되면 여러 비용이 줄어들수 있는데요. 같은 구역이라도 저렴한 프리미엄이 좋지 않은 3가지 이유를 정리해보겠습니다.



(1) 초기 투자금의 규모에 따른 프리미엄 금액확인

투자자의 입장으로는 초기투자금이 적게 들어가는 물건이 좋습니다. 그래서 동일한 조건의 물건이라면 프리미엄이 저렴한 것보다 초기투자금이 저렴한 것을 선택하는 것이 좋습니다.

용산구광진구
[34평형]
감정평가액 : 5천만 원
프리미엄 : 3억 원
초기투자금 : 3억 5천만 원
[34평형]
감정평가액 : 2억 원
프리미엄 : 2억 5천만 원
초기투자금 : 4억 5천만 원

용산구의 34평형 프리미엄은 3억 원이지만, 광진구의 같은 평형 프리미엄은 2억 5천만원 입니다. 광진구의 프리미엄이 5천만원 더 저렴하니까 광진구를 사면 5천만원 버는 것일까요? 아닙니다. 용산구의 감정평가액이 더 저렴하기 때문에 초기투자금도 줄어들게 됩니다. 감정평가액이 낮으면 초기 투자금이 적어지는 것이 일반적입니다. 투자자의 입장에서는 초기투자금이 더 저렴한 용산구를 구입하는 것이 좋은 것입니다.

(2) 평형신청 매물에 따른 프리미엄이 저렴해지는 경우

재개발 사업이 시작되면 조합원들은 감정평가액이 큰 순서대로 희망하는 평형을 선택할 수 있습니다. 예를들어 33평형(5억), 24평형(4억) 두 가지 선택권이 있을때 5억의 감정평가액을 받은 사람은 두 가지 모두 선택할 수있게 되는데요. 만약 33평형(5억)을 선택할수 있음에도 24평형(4억)을 선택한다면 차액 1억 원을 현금으로 받아갈수 있습니다. 최근 1인가구가 많아지면서 24평형이 인기가 높아지고 있는데요. 저렴한 프리미엄의 평형을 선택하더라도 일단은 감정평가액이 높아야 선택의 우선권이 있다는 것을 확인해두시기 바랍니다.

(3) 상가구입에 따른 저렴한 프리미엄

재개발 구역에 상가를 갖고 있다면 상가로 주는 것이 일반적이지만 아파트로 주는 경우도 있습니다. 만약 상가대신 아파트 입주권이 가능하다면 프리미엄이 높게 측정됩니다. 하지만 아파트 입주권이 불가능하면 상가물건의 프리미엄은 낮게 측정됩니다. 아무튼, 지금은 상가이지만 나중에 아파트가 될 가능성이 있는 것을 보유하면 주택수에 포함되지 않아 보유세도 줄고, 상가를 통한 추가 대출도 가능하고, 실거주와 상관없으면 2년만 보유하고 팔아도 일반과세가 되는 장점이 있습니다.

3. 분양권 프리미엄(불법)

부동산 분야에서 청약을 통한 아파트 분양권과 관련하여 사용되는 용어로 사용되는 프리미엄은 일반적으로는 아파트 분양가에서 일정 비율의 이익을 얻는 행위를 가리킵니다. 아파트를 분양받을 때에는 보통 10%의 계약금을 지불하게 되는데, 이것을 다른 사람에게 양도하는 행위가 프리미엄이라고 불립니다.

예를들어 분양권이 5억 원이라면, 10%인 5천만원이 계약금이 되는데요. 여기에 P를 얹어 7~8천만원 등의 돈으로 상대가 받은 분양권을 사는 것을 프리미엄이라 말하는 것입니다. 지금은 불법입니다.

이것은 권리금이나 또는 일종의 중개나 양도 수수료로 이해할 수 있습니다. 프리미엄을 지불하는 이유는 분양받은 아파트가 완공되고 실제 시장에 나올 때, 분양가보다 높은 가격으로 거래될 것으로 기대하기 때문입니다. 아파트 시세의 상승을 예측하고 향후 이익을 노리는 투자 전략 중 하나인데요. 요즘처럼 부동산 시장이 침체기에 들어간 경우에는 반드시 이익을 보장하는 것은 아니며, 프리미엄의 부정적인 가치인 “-P(마이너스 프리미엄)”도 존재한다는 점을 알아야 합니다.

현재 상황에서는 부동산 시장의 불안정성과 미분양 증가 등을 고려하여 투자 결정을 내리는 것이 중요하며, 단기적인 투기적인 시각보다 장기적인 시각에서 부동산 시장을 평가하는 것이 필요합니다.

마지막으로, 주택은 주거의 목적보다는 투자의 목적으로만 바라보는 경향이 있다면, 이는 사회적 책임과 다음 세대에 대한 고려가 부족한 행동으로 여겨질 수 있습니다. 이러한 부분에서는 지속 가능한 부동산 시장과 주거 환경을 위한 정책과 노력이 필요하다고 말할 수 있습니다.

추천클릭 ▶︎ 집값하락과 전세사기의 원리와 갭투자vs재개발투자vs분양권투자 뜻과 방법
추천클릭 ▶︎ 부동산 플래닛 사용법/ 재개발 되는 노후 빌라 찾는법1
추천클릭 ▶︎ 청약 vs 재개발 중에 어떤것을 노려야할까?

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다. 필수 필드는 *로 표시됩니다