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매매사업자 매도 vs 법인 단기매도로 경매 1000만원 수익내기
매매사업자 매도와 법인 중 어떤것이 경매 수익에 좋을까요? 경매를 시작한 많은 분들은 현재 수익을 잘 내고 계시나요? 아마 세금때문에 쉽게 짧은 수익을 내기 힘들것입니다. 부동산 경매 초보자들이 가장 목마른 부분이 뭘까요? 바로 수익입니다. 한 번이라도 수익을 맛본 사람은 경매나 부동산 투자를 꾸준히 할 수있습니다. 특히 천만원 정도가 초보들이 가장 현실적으로 원하는 수익일 것입니다. 바로 세후 수익1000만원 정도면 아주 좋다는 거죠. 그래서 오늘은초보분들이 세후 1000만원을 가장확실하게 벌 수 있는 방법에 대해서말씀을 드리겠습니다.
이 포스팅은 경매 혹은 부동산 투자를 하면서 아직 1,000만원의 수익을
못 내본 분들을 위에 작성하게 되었습니다.
경매로 천만원 수익 내는 방법을 바로 말씀드리겠습니다.
그 방법은 바로 짧게 치고 빠지기 즉, ‘단기매도‘입니다.
일단 단기매도는 세금 때문에 돈을 못 벌지 않느냐? 라는 의문이 드시는 분들은 잠깐만 기다려 주세요.
제가 한 3분정도 뒤에 바로 설명드리겠습니다.
그 부분도 제가 확실하게 설명을드릴테니까 잠깐만 끝까지 읽어주시기 바랍니다.
왜 단기매도를 추천 드리는지 먼저 빠르게 설명을 드리겠습니다.
자! 여러분이 초보라는 가정에 단기매도를 추천드리는 것입니다.
주식에서는 당장 주가가 오를지 내릴지 장담할 수 없지만 회사의 경영상태와 미래를 보고 장기투자를 결정할 수 있습니다. 하지만 회사가 발전할지 못할지는 장담할 수 없습니다. 그래서 많은 개미투자자들이 단기투자를 하기도 합니다.
부동산도 주식과 비슷합니다. 부동산 역시1년이나 6개월 후 매도를 하려고 투자하더라도 내가 매수한 아파트의 시세가 오를지 내릴지 어떻게될지는 예측을 할 수가 없습니다. 특히나 초보자들이 요즘같은 불황에서는 더욱 알수가 없습니다. 이 부분을 공부하고 투자하려면 여러 변수를 내가 확인을 해야 되고, 기준을 만들고, 분석 등등을 해야 합니다. 그리고 매수를 했다고 하더라도 지속적으로 시세를 모니터링 하지 않으면 여전히 손해를 볼 수도 있습니다. 부동산 경매투자 초보자들은 이렇게 장기투자를 하면 너무 심리적 장벽이 높습니다.
그래서 3개월 이내로 매도하는단기 매도를 그래서 추천드리는 겁니다.
3개월 안에 끝내는 단기투자를 목표로 지금 당장 팔리는 가격을 조사한 다음 그 가격을 기준으로 수익을 역으로 계산해서 매수 가격을 정하고 매수하는 것입니다.
왜냐하면 3개월 정도는 시세가 내가 조사했던 그 시세에서 크게 변하지 않기 때문이죠. 즉 다시 정리를 하면 여러분이 1000만원을 확실히 벌려면 지금 팔리는 가격이 얼마니까, 내가 얼마에 입찰을 받으면 1000만원을벌 수 있겠다. 이렇게 심플하게 생각을 하시고 임장과 시세조사 입찰을 하시기를 권장드리는 것입니다.
이렇게 여러 번 횟수를 시도했을 때 여러분은 천만원이라는 현실적인 수익을 얻게 됩니다. 그래서 저는 단기 매도를 초보분들에게 추천을 드리는 것입니다.
단기매도를 할 때 가장 문제가 되는건 바로 세금입니다. 단기매도의 가장 취약 한 부분인 세금에 대한 이야기를 한번 해보겠습니다. 이것을 어떻게 어떤 방법으로 탈피해야 되는지 오늘 포스팅에서 간단히 설명을 드리겠습니다.
제가 방금 말씀드린 것처럼 단타를 할 때 가장 문제가 되는게 바로 세금입니다. 부동산을 매도하면 ‘양도세’라는 세금을 내야 합니다. 양도세는 개인 같은 경우에는 무려 70%를 내야 되고, 2년 이내 팔게 되면 60%를 내야 합니다. 즉 개인 명의로 부동산을 매도할때는 엄청난 세금을 내야 되기 때문에 2년이상 보유하지 않으면 개인 명의로는 불리하다는 것입니다. 그러면 부동산으로 돈을 버는 사람들 특히 초보자 중에서 1000만원의 수익을 확실히 내고 있는 사람들은 크게 두가지 방법을 이용해서 단기매도를 합니다. 그 두 가지 방법은 바로 법인과 매매사업자입니다.
두 가지 방법 모두 가능한 지금 시점이지만 저는 여러분들이 직장에 다니시고 또 초보자니까 빨리 수익을 보고 싶고 이런 것들을 고려해서 복잡하고 시간이 없는 여러분들을 위해이 두 가지 방법 중에 어느 방법이단기매도의 지금 시점에 더 유리한지 확실하게 답을 내드리도록 하겠습니다. 우선 단기매도를 여러분께서 투자하실 때고려해야 되는 건이 바로 세금입니다.
세금은 크게 세 가지가 있는데요.
- 취득할 때 납부하는 ‘취득세‘
- 두번째 보유하고 있을 때 되는 ‘보유세‘
- 마지막으로매도할 때 되는 ‘양도세‘가 있습니다
일단 정답부터 말씀드리면 단기 매도는 매매사업자 매도로 하세요.
법인 보다 매매사업자 매도가 훨씬 유리합니다.
그 이유는 우선 세금의 세 가지 종류 취득세, 양도세, 보유세가 있는데 이 중에 보유세는 우선 제외하고 생각을 하겠습니다. 이것를 반영한다고 해도 법인보다 매매사업자 매도가 더 유리하지만 그래도 빼도록 하겠습니다. 왜냐하면 우리는 3개월 이내에 매도할 거니까 크게 신경 쓸 필요가 없기 때문입니다.
그러면 우리는 취득세와 양도세를 고려해서 어느게 더 유리한지 법인과 매매사업자 매도 중에 뭐가 더 유리한지를 생각을 하면 되는 것입니다. 그러면 취득세를 먼저 한번 비교해 보겠습니다.
우선 취득세에서는 여러분이 가장 많이 오해하는 것을 먼저 제가 설명 드리겠습니다.
가끔 ‘매매사업자로낙찰을 받으면취득세가 어떻게 되나요?’라는 질문을 많이 받습니다.
취득 할 때 즉, 매수 할 때나 혹은 경매로 낙찰 받을 때 우리는 오직 두 개의 명의만 생각을 하면됩니다. 바로 법인인지 개인인지 이렇게 두 가지만 명의가 있습니다. 사업자라는 별도의 명의는 없습니다. 그래서 매매사업자 매도 라고 해서 특별한 취득세가있는게 아니고 매매사업자 매도 는 개인과 동일한 취득세율을 따라갑니다.
<<2주택자를 예로들어 보자>>
1. 만약 매매사업자를 낸 개인이 2주택자라면 매매 사업자로 단기 매도를 하기위해서 세 번째 주택을 매수했을 경우.
그러면 개인은 매매사업자가 있는 개인이지만 세 번째 주택을 취득할 때개인의 세율과 똑같이 취득세율을 냅니다. 비조정 지역 같은경우엔 8%고요 조정지역 같은 경우에는 12%가됩니다.
즉, 다시 말해서 매매사업자의 취득세율은 기존의 그 대표자인 개인이 보유한 주택수에 새롭게 취득하는 주택수 한 개를 더해서 총 취득세는 지금이 주택이 몇 번째 주택이냐에 따라서 취득세가 정해지는 겁니다.
2. 법인으로 매수했을 경우.
법인은 공시지가 1억 초과인 주택에 한해서는 무조건 12%입니다. 법인이 한 개 주택을 무주택이었다가 첫 번째 주택을 취득한다고 해도무조건 12%입니다. (공시가 1억 이상에서)
그러면 취득세 측면에서는 어차피 1억 미만에서 개인과 법인이 다 똑같이 1.1%니까 똑같으므로 빼고,1억 초과한 아파트에서는 당연히 법인보다 개인 매매사업자가 훨씬 취득세가 유리합니다.
결국 취득세 측면에서 법인보다 매매사업자가 더 유리하다라는 결론이 나옵니다.
그래서 단기 매도를 할 때 취득세 측면에서는 사업자가 일단 1승입니다.
자 그럼 양도세를 이제 보도록 하겠습니다. 양도세에서는 법인과 매매사업자 중 어떤 걸 할지 아주 극명하게 드러납니다.
법인과 매매사업자는 법인과 매매사업자의 공통점은 오늘 매수해서 오늘 팔아도 내가 번 돈에 대해서만 세금을 낸다는 것입니다. 몇 년 혹은 몇 개월을 보유했냐 이거에따라서 되는게 아닙니다.
즉, 매매사업자는 기간으로부터 자유롭다는 것입니다. 그래서 단기매도가 가능한 것입니다. 그럼 개인보다 얼마나 세율이 저렴한지 살펴보겠습니다.
법인이나 매매사업자는 1원을 벌던 1억을 벌던 주택 기준으로 세율이 이렇게 아래 표처럼 나옵니다.
법인 같은 경우 30%, 매매사업자는6%에서 45%로 정해집니다.
그럼 이게 30%보다 높게 낼 때는 법인이 더유리한 것 같고, 30%보다 미만으로 매매사업자가 양도세를 낼 때는 매매사업자가 더 유리한 것 같은데… 매매 사업자는 어떨 때30%보다 미만으로 내게 될까요?
그것은 아래 표를 확인하시면 됩니다
매매 사업자는 5천만원 이하의 소득을 얻었을 때는 적용세율이 15%입니다. 그러면 우리가 만약 경매로 낙찰을 받았는데 세전 수익으로5천만원을 냈을 경우, 우리는 매매사업자를 이용할 거니까 양도세율이 15%겠죠 (정확히 말하면 소득세율이요) 근데 법인은 천만원을 세전 소득으로 내던 세전 소득으로 5천만원을 내던 무조건 30%를 내야 합니다.
그래서 5천만원 이하 아니면 조금 더 공격적으로는 8,800만원 세전소득까지는 매매사업자가 세율적으로는 훨씬 유리합니다. 그런데 제가 왜5천만원 이하를 강조드리자면 우리가일반적으로 단기 매도를 할 때는 지금 팔리는 가격보다 얼만큼 싸게 받냐 이거에 따라서 소득이 정해지는 것입니다.( 우리의 매출 또는 사업소득이)
그런데5천만원 정도 싸게 사는게 과연 쉬울까요? 어렵습니다! 여러분 생각을해보세요. 지금 1억원짜리 아파트가 있는데 이것을 경매로 싸게 산다고했을 때 보통 많이 싸게 사면 7천만원 그리고 괜찮게 사면 8천만원이 정도가 될 겁니다. 그런데 이것을 5천만원 정도 싸게 산다고 해볼게요. 즉 1억원짜리 아파트를 5천만원에산다 이게 확률적으로 쉬울까요? 쉽지 않습니다!
그래서 일반적으로 단기매도를 고려하고 들어가는 매수나 경매입찰가는 현재 시세보다 5천만원 정도 저렴하게 사는게 어렵기 때문에 보통 한 2천 아니면 많으면 3천 정도 싸게 사는 그 구간이 가장 이상적입니다. 그래서 적용세율을 제가 15%라고 말씀을드리는 것입니다.
그래서 다시 법인과 매매사업자를 단기 매도관점에서 비교를 해보자면 취득세는 매매 사업자가 더 유리하다! 왜냐하면 개인과 동일하기 때문에 그렇지만 개인이 만약 3주택자고 4주택을 취득하려는 시점이라면 법인과매매사업자는 취득세 측면에서 동일하겠죠 그런데 대다수의 분들이 아마 특히 초보분들은 무주택이시거나 1주택일 것입니다. 그러면 매매사업자가 취득세에서는 더 유리합니다.
그리고 양도세는 제가 5천만원 이하의 수익을낼 거라고 말씀을 드렸죠. 세전소득으로요. 그러면 매매사업자 기준으로는 24%의 양도세율이 적용되고 법인은 무조건 30%가 적용됩니다. 즉, 양도세 측면에서 매매사업자가 더 유리하다는 것입니다.
그런데 보유세는 법인과 매매사업자 둘 다 단기매도를 할 거니까 우리가 보유세를 내는 시점까지 보유를 하면 안되겠죠. 그러면 보유세는 일단 신경 쓰지마시고 다시 취득세와 양도세 측면에서 법인과 매매사업자를 비교를 하면 매매사업자가 더 유리하다는 것입니다.
그래서 여러분이 초보자이고 당장 천만원의 수익을 현실적으로 내고싶다면 다음과 같은 방법으로 해보세요
첫 번째 : 그 물건이 현재 팔리는 가격을 조사한다
두 번째 : 세후 1000만원의 수익을 낼 수있는 방법 즉, 매매 사업자를 선택하고 매매사업자를 선택했을 때 세후 1000만원이 나오려면 세전 소득이 얼마나 돼야 되는지를 계산한다.
세 번째 : 두 번째에서 계산한 값을 입찰가에 적용해서 나의 입찰가와 혹은 일반매매로만 매수가격을 정한다.
이렇게 계산 하고 매수를 하면 됩니다!
여기서 아마 궁금한 점이 있을것입니다.
Q) 그런데 이런 부분을 내가 혼자서 할수 있을까?
Q) 아니면 그렇게 내가 세율까지 신경써서 입찰가를 정하면 폐찰를 텐데 이런 경우엔 어떻게 해야될까?
이런 부분이 궁금 하실 겁니다.
이런 부분은 다음 포스팅에서 살펴보겠습니다. 이번 포스팅에서 다루지 못한 법인의 장점도 분명히 있지만 순수하게 단기매도의 관점에서만 보면 법인의 장점들이 많이 발휘되지 못하기 때문에 단기매도 측면에서 만큼은 매매사업자를 활용하시기를 추천드립니다.
특히 여러분이 초보자고 소액투자고 아직 투자 횟수가 10회 미만이라면 그냥 매매사업자로 우선 단기매도를하면서 천만원을 현실적으로 여러 번 벌어 보는 경험을 하시길추천드리겠습니다.