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캠핑장 창업 종류와 기준
캠핑장은 도시의 소음과 스트레스에서 벗어나 자연 속에서 평온함을 찾을 수 있는 공간입니다. 푸른 숲, 고요한 호수, 별빛이 있는 밤은 일상에서 느끼기 어려운 자연과의 교감을 제공합니다. 이런 캠핑장을 직접 운해보고 싶은 욕심이 생기지는 않으신가요? 또는 토지개발로 인한 수익을 창출할 생각을 하신가요? 그렇다면 캠핑장 창업이 대안이 될 수 있습니다.
캠핑장 창업은 자동차의 유뮤에 따라 ‘일반 야영업장업’과 ‘자동차 야영업장업’으로 구분됩니다.
- 일반 야영장업 : 야영장비등을 설치할 수 있는 공간에 시설을 갖추고 관광객에게 이용하는 업.
- 자동차 야영장업 : 자동차 주차와 야영 공간에 취사 등 시설을 갖추고 관광객에게 이용하는 업.
야영장업 신청 절차
1) 등록신청서
2) 사업계획서
3) 신청인 인적 사항 기재 서류
4) 부동산 소유권 또는 사용권 증빙서류
5) 시설의 평면도 및 배치도
6) 야영장업 경영을 위한 인허가 사항을 증빙하는 서류
7) 처리기간 7일 정도
야영장업 등록기준
1) 침수, 유실, 고립, 산사태, 낙석의 우려가 없는 안전한 장소인가 여부
2) 시설배치도, 이용방법, 비상시 행동 요령등을 게시하고 긴급상황등을 이용객에게 알릴 수 있는 장비 보유
3) 야영장 내부 또는 외부에 대피소와 대피로 이송할 수 있는 차로등 확보여부
4) 야영장 시설은 자연생태계의 원형이 최대한 보존 될 수 있도록 토지 형질변경을 최소화 설치해야함
5) 야영용 천막 설치 공간은 척만 1개당 15m2이상 확보해야 함
야영장 창업 필요 사항
1) 입지분석
- 관광지 주변, 자연경관 수려한 곳에 먹거리, 놀거리, 휴양림, 테마공원등 캠핑장 적합여부 조사
- 관광개발 지구는 관광시설과 함께 관광진흥법에 적합하면 진흥기금 대출도 활용 여부 확인
2) 배치계획 수립
- 지형과 경사도, 수목 상태 등을 고려해야 토목이나 조경공사 등 투자 비용최소
3) 인.허가
- 도로와 주차장 적합 여부
- 농지는 전용허가 가능여부
- 건축허가(화장실,취사장) 여부
4) 토목 및 기반시설 공사
- 전기시설, 상하수도 및 화장실 오수 처리설비, 단지보안 CCTV필요
5) 조경 및 시설물 공사
- 자연친화적 조경이 될 수 있도록 경계목 식재하여 천막간 프라이버시 유지
| 캠핑장은 세금 감면 업종입니다. 관광집흥법에 따라 관광객 이용시설업에 해당되어 세금 감면이 됩니다. |
캠핑장 창업과정
1. 사업의 근본 동기
캠핑장을 시작하려면 사업 아이디어 단계부터 목표와 방향성을 명확히 설정해야 합니다. 그렇지 않으면 왜 이 사업을 하는지에 대한 명확한 이유를 찾기 어려울 것입니다.
왜 이 사업을 추구하는가?
주요 목적은 현금 흐름을 최적화하기 위한 수익 추구인가?
아니면 미래의 부동산 가치 상승을 통한 투자 수익을 목표로 하는 것인가?
등등의 질문에 명확한 대답을 갖는 것이 중요합니다.
목적이 명확하게 정해지면 사업을 진행하면서 발생할 수 있는 시행 착오를 줄일 수 있습니다.
예 1) 토지경매로 사들인 땅에 캠핑장 개발을 통하여 시세차익을 생각하는 경우
캠핑장을 개발하면 해당 부지는 ‘유원지’로 지정됩니다. 이로 인해 개발 분담금과 전용 분담금 등이 발생하지만, ‘유원지’로 변경되면 공시지가가 상승합니다. 더불어 캠핑장 운영 수익으로 땅의 가치가 더 오를 것입니다.
매각을 고려한다면, 하나의 지번으로 된 부지는 통매각이 어려울 수 있습니다. ‘유원지’는 분할이 어렵기 때문입니다. 따라서, 미래 매각을 고려한다면 초기에 지번을 분할해두는 것이 현명합니다. 지번이 부여된 후에 캠핑장 개발을 하면 분할 매각으로 빠른 처리가 가능합니다.
예 2) 10% 건축 가능하지만 주거 불가: 적절한 활용을 통한 사업 성공
캠핑장 내에서는 최대 10%의 면적에 건축물을 지을 수 있습니다. 주로 관리동으로 활용되는데, 이는 웰컴센터, 매점, 화장실, 샤워실, 개수대 등 방문자를 위한 편의 시설입니다.
1,500평까지 허가 가능하므로 1,500평의 땅을 보유하고 있다면 최대 150평 규모의 건축물을 지을 수 있습니다. 인접도로는 4m가 확보되어야 합니다. 그러나 부족할 경우, 인접한 땅에 주거 시설을 건설하는 방법도 고려할 수 있습니다. 캠핑장 부지는 ‘유원지’로 분류되기 때문에 주거는 처음부터 불가능하지만, 허가받은 부지 외부에 주거 시설을 구축할 수 있습니다.
이처럼 사업의 근본 동기와 목표를 명확히 하고, 초기에 필요한 조치를 취해두면 미래에 더 큰 성공을 이룰 수 있을 것입니다. 현명한 계획과 목표 설정이 성공의 기반이 됩니다.
2. 부지
‘야영장 사업을 추구하는 경우, 사업의 목적과 방향성을 명확히 하고 나면 적절한 부지를 찾는 것이 핵심입니다. 부지 확보에는 소유와 임대라는 두 가지 주요 옵션이 있습니다.
소유의 경우:
부지를 소유하는 것은 직접 소유하거나 새로운 부지를 매입하는 것을 의미합니다. 이는 장기적인 투자를 의미하며, 부지의 가치 상승 및 개발로부터의 수익을 기대할 수 있습니다.
임대의 경우:
또 다른 옵션은 다른 소유자의 땅을 빌려서 사용하는 것입니다. 임대는 초기 투자 부담을 줄일 수 있으며, 운영 중 발생하는 임대료가 중요한 고려 요소가 됩니다.
임대료는 전체 매출의 일정 비율이나 땅의 시가 대비 일정 범위로 결정됩니다. 일반적으로 매출의 15% 이내 또는 땅의 시세의 5% 범위 내에서 임대료를 설정하는 것이 일반적입니다. 이는 사업자와 땅 소유자 간의 협상 결과일 수 있으며, 양측 모두에게 이익이 되는 합의를 찾는 것이 중요합니다.
부지 확보는 야영장 사업의 성패에 큰 영향을 미칩니다. 따라서 목표와 방향성을 고려하여 소유 또는 임대 중 어떤 방식으로든 부지를 확보하는 결정은 신중하게 고려되어야 합니다. 효율적인 부지 확보는 야영장 사업의 성공에 필수적인 첫걸음일 것입니다.
3. 관광 사업자 등록증
2015년, 강화도 소재 캠핑장에서 발생한 화재 사고는 아동 3명을 포함한 5명이 사망하며 큰 충격을 안겼습니다. 이 사고를 계기로 정부는 캠핑장 안전 관리의 심각성을 인지하게 되었고, 2016년에 야영장업은 등록제로 변경되어 제도권으로 편입되었습니다.
야영장업을 시작하기 위해서는 개발 허가 신청부터 시작하여 여러 단계를 거쳐 최종적으로 등록을 해야 합니다.
a. 개발행위 허가 신청
확보한 캠핑장 부지를 개발하기 위해서는 개발 허가를 신청하고 허가를 받아야 합니다. 이 단계에서는 건축사, 토목사, 측량사 등의 전문가들을 대행 서비스로 활용할 수 있습니다. 그러나 야영장 개발에 대한 경험이 부족한 전문가들이 많아서 대행 서비스를 얻기 어려울 수 있습니다.
b. 심의
개발행위 신청은 지자체의 개발행위 인허가 부서에서 이루어집니다. 제출된 서류는 각 부서에서 회람을 거친 후 의견을 바탕으로 수정/보완이 이뤄집니다. 그리고 지방 도시계획 위원회를 통해 도시계획 심의가 이루어지는데, 이 단계에서 지역 전문가들이 전반적인 사항을 검토합니다. 심의에서는 다양한 의견이 제시되며, 특히 환경 안전 및 도로 폭 등이 주요 관심사가 될 수 있습니다.
c. 개발행위
허가 심의를 통과하면 각종 건축/공사 허가를 받아 실제 개발행위를 시작할 수 있습니다. 주요 공사로는 관리동 건축, 정화조, 전기, 수도, 관로 등이 있습니다.
- 정화조 공사: 지자체에 따라 기준이 다르며, 적절한 시설을 설치해야 합니다.
- 전기 공사: 전력 공급은 빠른 시일 내에 신청하는 것이 좋습니다. 전기 공급에는 전봇대 설치 등이 필요할 수 있습니다.
- 수도 공사: 상수도 공급이 어려운 경우에는 관정을 파서 사용해야 하며, 수질 검사를 정기적으로 받아야 합니다.
d. 관광사업 등록증
공사가 완료되면 준공검사를 받고 관광사업 등록을 위한 신청서를 제출합니다. 이후, 관광과에서 등록을 처리하며 등록증이 나오면 보험 가입 등을 마침으로써 본격적인 영업을 시작할 수 있습니다.
종합적인 시간 소요
이 모든 절차를 거쳐 야영장 사업을 시작하기까지는 평균적으로 3~6개월 정도의 시간이 소요됩니다. 초기 계획부터 세심한 준비와 현지 관계자와의 원만한 소통이 필수적이며, 각 단계에서의 유연한 대처가 성공적인 영업을 위한 핵심입니다. 야영장 사업을 추진하는 사업자는 안전 관리뿐만 아니라 규제 준수 및 관련 법규를 철저히 숙지하시길 바랍니다.