여러분이 내집 마련을 생각하고 계시던 아니면 투자로 어떤 집을 살려고 고민하고 계시던간에 어떤 집을 사야손해보지 않고 안전하면서도 수익이 날수 있는 물건을 고를 수 있을지 고민이 많으실 것입니다.
부동산 공부는 책이나 유튜브 아니면 강의를 통해서 이미 해봤고 또 실제로 임장도 다녀봤지만 막상 어떤 집을 사야 손해를 보지 않고 이게 정말 돈이 되는 물건인지 고민이 많이 있으실것입니다.
실제사례
제가 아는 분도 투자를 하실 때 중개사 사장님에게 금매 나오면 연락 주세요~ 하고 돌아가신 다음에 진짜 급매를 소개받았습니다. 시세보다 거의 3천만 원정도 저렴한 매물을 소개받았는데요. 그래서 이분이 아 지금까지 열심히 임장 다닌 보람이 있구나… 강의로 썼던 돈들 이제 진짜 다회수 할 수 있구나…라고 생각하시면 성급하게 매수를 하셨고 바로 시세대로 내놨었습니다.
근데 쉽게 팔리지가 않는거예요. 여러 방법을 다 써 봤지만 그분은 지금도 못 팔고 있습니다. 매달 대출이자도 내야 되고 또 거기에 들어가 묶여 있는 투자금을 생각하면 너무 힘들어하고 계십니다.
만약에 이분이 다시 집을 산다면 제가 꼭 이것만큼은 확인하고 매수를 하라고 말씀을 드렸습니다. 분명히 시세보다쌌음도 불구하고 이런 악순환이 있을 수 있기 때문에 지금부터 알려 드리는 집을 살 때 반드시 걸러야 될 3가지 기준을 익히시기 만 한다면 같은 돈을 주고 내가 사더라도 남들보다 손해를 볼 확률이 적어지고 만약에 상승장이 온다면 더 큰 수익을 볼 수 있는 아주 좋은 선택을 하실 수 있을것입니다.
그러면 집 살때 기준 3가지 바로 시작 하겠습니다.
환금성
여러분이 실제 거주 할 내집 마련을 하시던 투자목적을 하시던 집 살때 기준에서 가장 중요한 건 바로 환금성입니다.
환금성이란 부동산을 매수하고 나서 다시 현금으로 바꿀 수 있는 그 가능성을 이야기 합니다. 말 그대로 환금!돈으로 바꾼다는 얘기입니다. 내가 원할 때 되팔 수 있어야 그리고 이 되팔 수 있는 난이도가 낮아야 진짜 돈이 되는자산이라고 할 수가 있습니다. 아무리 가치가 있다라고 해도 원할 때 돈으로 바꾸기가 불가능 하거나 어렵다면 어떨까요? 돈이 필요할 때 혹은 더 좋은 상급지, 지금 막상승하거나 반등하고 할 때 투자를해야 되는데 그 돈을 뺄 수 없다면 그냥 사이버 머니와 같은 명목상 돈인것 뿐입니다. 집을 되팔지 못한다면 쓸 수 있는 돈이 아니기 때문에 그래요.
그래서 투자할 때 환금성을 가장 중요하게 생각해야합니다. 그럼 아파트 매물을 볼 때 집 살때 기준 환금성이 좋은 3가지 기준에 관해 정리해보겠습니다.
환금성의 조건 1
집 살때 기준 환금성 첫번째 조건은 3층 이하는 저층은 사지 않기.
싸더라도 저층은 사면 안됩니다. 어떤 단지의 저층 시세가 3억 정도라고 예를들어 보겠습니다. 그래서 중개사 님이 급매라고 해서 저층 매물이 지금 2억 한 8천 정도에 나왔는데 혹시 관심 있으세요? 라고 해도 저라면 안 삽니다. 왜냐면 제가 2억 7~8천에 산다고 해도 이게 하락장을 때는 되팔기가 어려워집니다. 왜냐면 하락장때 사람들 심리가 어떠냐면
‘어? 지금 하락장 인데 내가 뭐 하러 저층을 사지? 살 거면 좋은 거 사야지! 좋은 거부터 가격 알려 주세요!’라고 하는 사람들이 대부분입니다.
그래서 하락 장일때는 저층을 되팔기도 어렵고 만약에 상승장이 오더라도 1층 2층 3층 요렇게 저층은 임자가 없으면 팔기가 어렵습니다. 임자라는 것은 특별히 저층을 원하는 매수자가 있지 않는 이상 팔기가 어렵다는 것입니다.
그러면다시 정리를 해보겠습니다.
하락장 때는 가격 방어도 어렵다. 아무리 싸게사더라도 그 가격에 지금 사람들이 굳이 저층을 사는 것보다 로얄층을 먼저 사기 때문.
두 번째 상승장이 오더라도 이게 특별히 저층을 원하는 수요가 없다면 (즉, 임자가 없다면) 남들은 다 시세가 오르지만 정착 나는 그 돈을 바꿀 수가 없다.
위와 같은 이유로 저는 저층을 절대 매수하지 않습니다.
저층을 매수해서 돈도 벌어봤는데?
근데 제가 이렇게 말씀드리면 아니 저층이라도 지금 시세보다 저렴하면 살수도 있는 거 아니야? 나는 저층 쉽게팔아 봤고 돈도 벌어 봤는데? 라고 하는분들도 계실 것입니다. 네 저도 저층 가지고 있고, 그 말씀도 맞습니다. 저층이라도 싸면 살 수 있습니다.
하지만 대신 일반적인 매물이 만약에 한5% 정도라면 ‘나는 저렴하니까 살 거야!’, ‘일반적인 매물이 5% 정도 저렴하게 나왔을 때 나는 살 수 있어!’ 라고 생각을 하신다면 저층은 10~15% 저렴하게 나와야 사실 수 있는것입니다.
같은 할인율을 가졌다고 해서 갈 수 있는게 아니라는 것입니다. 왜냐면 저층은 환금성이 느리다는 단점도 우리가 반드시 고려를 해야하기 때문입니다. 그래서 저는 저층이 단순히 싸게 나왔다고 시세보다 저렴하게 나왔다고 하지 않고 다른 조건들 대비해서 더 저렴할 때 저층매수를 검토합니다.
저층이 다른 매물과 동일 조건이면 절대 사지 않습니다. 환금성도 안 좋고 가격 방어도 안되기 때문입니다.
환금성의 조건 2
집 살때 기준 환금성을 결정짓는 두 번째 조건입니다. 로얄동을 노려라!
첫 번째 조건은 저층을 사지 않는다는 것이었습니다. 두 번째도 마찬가지입니다. 두 번째 조건은 조금 돈을 더 주더라도 저는 로얄동 그리고 조망권이 나오는 매물을 반드시 먼저 고려합니다.
지금 같은 하락장에서는 매수자들이 상태가 좋은 물건을 먼저찾습니다. 상승장 때는 안 좋은 것이라도 사람들이 막 사거든요. 근데 하락장때는 좋은 것만 찾습니다. 그래서 돈을 조금 더 주더라도 로얄층이고 조망권이 특징인 단지라면 조망권이 확보된 그 물건을 사셔야 여러분들이 환금성을 쉽게 가져갈 수 있습니다.
하락장에서 사실 로얄동이나 비로얄동이나 안 팔리는 것은 똑같을 수 있습니다. 그런데 이게 조금만 분위기가좋아지면 좋은 것부터 나가게 됩니다. 다시 정리하자면 하락장에서는 그나마 먼저 나가는게 로얄동 이니까 로얄동을 지금은 돈을 조금 더 주더라도 하는게 맞고 분위기가 조금만 좋아지면 로얄동이 먼저 시세를 치고나갑니다. 환금성이 좋은 건 당연합니다.
그래서 내가 돈을 조금 더 주고 분위기가 반전된다면 이게 훨씬좋은 선택이 될 수 있다는 것입니다. 중개사님이 급매라고 해서 ‘아 지금 시세가 얼마니까~ 이거 싸다~이렇게 해서 사야지~ ‘이러지 마시고 아무리 시세보다 저렴하더라도 내가 살려고 하는 그 물건이 남들이 좋아하는 물건인지 환금성은 좋은지 이런 것들을 구분하해야 손해보지 않는 선택을 하실 수가 있습니다.
로얄동 찾는 방법
이렇게 말을해드리면 ‘아 로얄동 좋은 건 나도 알지! 근데 로얄동이 어느 단지에 어느 물건이 로얄동인지 이거 어떻게 아냐?’ 라고 물으시는데 로얄동 판단하는 가장 쉬운 방법은 중개사님한테 다이렉트로 물어보는 것입니다. 저는 물어봐요. 제가 먼저 분석하는경우도 있지만 그냥 그거는 제가가설을 세우는 거고요 중개사 님한테딱 물어봅니다.
‘사장님 여기 단지 로얄동 어디예요?’ 이렇게 물어보면 중개사님이 그 단지의 전문가이기때문에 그 단지에서 사람들이 어디를 좋아하고 좋아하는 포인트가 뭐고 이미 다 꿰고있습니다.
이걸 내가 먼저 공부하고 지도해서 기준을 찾아도 되지만 중개사님한테 물어보면 바로 알려줍니다. 이유가 단지마다 다르잖아요. 어떤 단지는 초등학교가 가까운 동이 로얄동일수 있고, 어떤 단지는 호수가 보이는 동, 어떤 단지는 지하철역이 가까운 동 어떤 단지는 주변에 혐오 시설이 멀리 떨어져 있는 동이 로얄동이 되기도 합니다. 이 모든 기준을 우리가 다 대입해서 로얄 동을 찾을 수도 있지만 중개사 님한테 물어보면 바로 3초 만에 로얄동이 어딘지 알려주십니다.
그래서 저는 최대한 그 로얄동 매물로 내가 원하는 가격에 있는 매물이 있다면 그 매물을 1순위로 먼저 임장을 갑니다. 이렇게해야 여러분들이 하락장에서 매도 할 수있고 상승장이 왔을 때 더 많은 수익을 얻어낼 수 있습니다.
환금성의 조건 3
집 살때 기준 마지막 3번째 기준입니다. 저는 인테리어가 잘되어 있는 매물에 투자하지 않아요.
‘아니 인테리어가 잘되면 좋은 거 아닌가요? ‘ 네 아닙니다. 매수자 입장에서 안 좋아요. 인테리어에 돈을 많이 쏟은 매물을 저는 피하는 걸 권장드립니다.
실제사례
제가 아는 분이 어느 날 중개사 사장님한테 전화를 받았습니다. 초등학교도 가깝고 조망도 잘 나오는 로얄동인데 심지어 층도 25층 중에 16층 물건이었습니다. 나쁘지 않죠 심지어 매도자 분이 인테리어를 3천만 원정도 들여 가지고 엄청 잘해 놨다는거예요. 요즘 인테리어 가격 너무 많이올라서 인테리어가 되어 있고 가격이 적정하기 하다면 사실 괜찮은 조건이었습니다. 그래서 이 물건을 가서 실제로 보러갔었는데 지인에게 이 물건 하지 말라고했습니다. 아니 하면 아마 후회할거라고 말을 했습니다. 로얄동에 로얄층이고 인테리어도 3천만 원 들여서잘 해놨는데 왜 하지 말라고 했을까요?
인테리어를 한 번이라도 해보신 분들은 이거 아실 것입니다. 인테리어가 일정 수준의 금액을 넘어가는 비용이들어가면 개인의 취향이 좀 많이 탑니다. 이게 무슨말이냐면 누구나 하는 무난한 인테리어가 있고, 개인의 취향을 따르는 인테리어도 있습니다.
이게 돈이 많이 들어갈수록 개인의 취향의 영역으로 넘어간다는게 가장 대표적인 예가 바로 대리석 바닥입니다. 포세린 타입이라고 하는데요. 어떤 사람이 나는 집을 진짜 고급지게 꾸며 놓을거야 그래서 비싸게 팔 거야라는 생각으로 일반적인 뭐 마룻 바닥이나그런 바닥재를 안 쓰고 대리석 자재를 써서 바닥 공사를 한번 해봤다고 해볼게요.
대리석 바닥이니 얼마나 고급질까요? 그리고 비싸겠죠. 그래서 이런 인테리어 비용을 많이 들여서 인테리어를 하신 분들은 매매할때 바닥 비용을 팔고자 하는 가격에다 포함시킵니다. 그런데 막상이 집을 사려는 사람 입장에서는
‘아니 이게 대리석 바닥이라 고급지긴 한데… 이렇게까지 과한 인테리어는 내가 굳이 필요 없는데…’
‘이거 내취향이긴한데… 나는 차라리 조금 안 좋은 자재이더라도 저렴한 매물을 사고싶다.’
이렇게 생각을 합니다. 무슨말이냐면 한 10년~20년 실거주를 쭉 오래 살 단지가 아닌 이상 사람들은 언젠가그 매물을 팔 것까지 생각을 하거든요. 그래서 처음에 매수할 때부터 가성비있는 매물을 매수하려고 합니다. 그런데 인테리어를 많은 돈을 들인 매물은 매도하는 사람 입장에서는 자기가 들였던 비용을 그 매매 가격에 포함시킬 수밖에 없습니다. 그러면 매수하는 사람 입장에서는 과한 인테리어가 필요 없음에도 불구하고 가격에 이미 그게 포함된 비싼 가격으로 매수해야 될 확률이높습니다.
그런데 중개사 사장님이나 매도자는 어떻게 말하죠. ‘아~이거 인테리어 요새 얼마나 비싼 인테리어인데요. 이정도면 사실 다른 거보다 비싸긴 하지만 실제로는 싼 거야~’ 이렇게 말을 합니다. 그런데 매수자 입장에서 특히 투자관점에서 그렇게 인테리어가 과하게 되어 있는 매물은 사실 나중에 싸게 되팔기도 어렵고 되판다 하더라도 개인 취향에 맞지 않기 때문에 되팔기가 어려울 수도 있습니다.
이렇게 제가 오늘 알려드린 집 살때 기준 3가지, 집을 살 때 그냥 단순히 그 가격이나 매물의 상태만 보는게아니고 환금성 측면에서 반드시 봐야 될 3가지 기준을 꼭 체크합니다. 같은 돈을 주고 여러분들께서 매수를 하시더라도 이렇게 환금성을 생각하면서 매수를 하시면 손해 볼 확률이 정말 급격히 낮아지고 상승장이 오면 더 큰 수익을 남들보다 빠르게 볼 수 있는 아주 좋은 선택을 하실 수 있을 겁니다. 오늘 알려드린 이 기준 꼭 한 번 적용해 보시고요 제대로 이해하시고 활용하신다면 장담컨대 남들보다 10%더 이득을 보실 수 있습니다.
인테리어 돼있다고 다 좋은게아니군요.. 세가지 주의할점 많은도움 됐습니다!