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INDEX
지분 쪼개기 매물 [재건축 재개발 상가 지분쪼개기 매매] 권리산정기준일로 방지
재건축은 보통 아파트 밀집 지역이어서 권리관계가 비교적 단순합니다. 하지만 재개발은 빌라,단독주택,나대지(도로),상가,무허가건축물 등이 혼재되어 있기 때문에 권리 관계와 조합원의 지위 여부가 매우 복잡합니다.
지분 쪼개기란?
재개발 소식을 접하고 업자들이 재개발 지역의 단독주택을 사서 다세대 주택으로 다시 짓는 것을 말합니다. 다세대 주택으로 지으면 여러개의 조합원 자격이 나오기때문입니다.
지분 쪼개기가 생기는 이유
재개발 동의서를 걷기 시작한다고 동네에 현수막이라도 걸리게 되면 보통 이때부터 이 소식을 들은 신축업자들이 단독주택을 사서 다세대 주택으로 바꾸는 쪼개기가 성행하게 됩니다. 사람들의 관심도가 높아지면 아무래도 더 높은 분양가로 분양할 수 있기 때문입니다.
이렇게 되면 단독 1명인 조합원이 여러명으로 바뀌어 사업성이 떨어지게 됩니다. 이런 부작용 때문에 사업성이 떨어지는 구역들은 아예 재개발을 포기해버릭 되는 상황도 벌어지게 됩니다.
주택 지분 쪼개기 방지 ‘권리산정기준일’
그래서 2009년 2월 6일, 도시정법(현 도시 및 주거환경 정비법)에 ‘권리산정기준일’을 마련하여 지분 쪼개기로 인해 사업성이 저하되어 정비 사업 자체가 좌초되는 것을 막을 수 있게 되었습니다. ‘권리산정기준일’이 떨어지면 그 뒤로 등기나 나오는 신축은 입주권을 보장받지 못하게 됩니다.
| 제77조(주택 등 건축물을 분양받을 권리의 산정 기준일) ① 정비사업을 통하여 분양받을 건축물이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제16조제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시ㆍ도지사가 투기를 억제하기 위하여 기본계획 수립 후 정비구역 지정ㆍ고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 “기준일”이라 한다)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다. 1. 1필지의 토지가 여러 개의 필지로 분할되는 경우 2. 단독주택 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 3. 하나의 대지 범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 4. 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자의 수가 증가하는 경우 |
구역이 지정되지 않은 초기 단계에 신축 빌라 투자를 할 때는 반드시 특약 사항에 ” ㅇㅇ구역 재개발조합의 분양대상조합원에 해당하는 매물이며, 조합원 분양자격이 없을 때에는 매도인은 계약금의 배액과 기타 매수인의 재산상 손실에 대한 배상 책임을 진다.” 등의 조항을 반드시 넣어야합니다.
상가 지분 쪼개기 방지 ‘권리산정기준일’
주택과 마찬가지로 특정일(권리산정기준일) 이후 분할된 상가는 분양권을 받지 못하고 현금청산하도록 하는 법안이 2023년 말에 국회 법안심사소위를 통과했습니다. 권리산정기준일 이후에 쪼개진 상가 지분을 사들인 사람은 현금청산하도록 하는 게 주요 내용입니다. 지금까지는 주택만 규제 대상이었지만 그 대상을 상가로까지 넓혀지게 된것입니다.
권리산정기준일 지정 시점을 ‘기본계획 수립 후’에서 ‘공람공고 이후’로 앞당기는 내용도 법안에 들어갔습니다. 상가 쪼개기를 막는 시점을 앞당길 수 있게 된 것입니다. 지방자치단체장은 이 같은 정보가 일반인에게 처음 공개되는 시점인 공람공고 때부터 권리산정기준일을 정할 수 있게 됩니다.
하지만 권리산정기준일 규제만으론 부족하다는 지적이 있습니다. 권리산정기준일 이전에 분할해 놓고 거래하면 규제를 피해 갈 수 있어서이기 때문입니다. 지자체에선 상가의 토지 분할을 허용하지 않는 ‘행위허가제한’ 규정을 활용하는 사례가 늘고 있습니다.
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