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지분경매 단점 장점과 수익구조 3가지
지분경매란 무엇일까? 부동산을 2명이상 공동으로 보유했을 경우에 1명의 소유자가 채무(빚)가 발생되어 채권자(빚쟁이)가 채권을 회수하기 위해 부동산의 지분을 압류 후 채무 변제가 안 되어 그 지분에 대한 경매를 진행하는 것입니다.
지분경매 해결법
1) 공유물 지분권자와 협상을 진행하고(내 지분을 팔던가 상대방의 지분을 사오던가) 결렬 될 경우 공유물 분할청구 소송을 진행합니다.
2) 공유물 분할청구 소송을 하여 조정이 안 될 경우는 전체 경매를 진행시킵니다.
3) 제3자가 낙찰로 취득하고 잔금을 납부하면 지분만큼 현금 배당을 받습니다.
| 공유자 우선매수 청구권이란? 지분 경매가 진행될 때 다른 지분권자가 경매진의 지분을 우선적으로 매수를 할 수 있는 것입니다. 공유자 우선매수 신청 방법은 두 가지 입니다. 1) 사전신청 방법 ✔︎ 경매기일 전에 법원에 미리 신청하면 기일에 유찰되었을 때 최저가로 낙찰이 됩니다. 2) 입찰 당일에 법정에서 신청하는 방법 ✔︎ 제3자가 최고가 매수인으로 결정 됐을때 집행관이 공유자 우선 매수 신청 여부를 물어보는데 그때 바로 신청하면 제3자의 낙찰 금액으로 낙찰 할 수 있습니다. 만약 유찰되면 다음 차수에 우선매수 청구 또는 입찰 기일전에 신청해서 낙찰을 받으면됩니다. 공유자 우선매수 청구권은 딱 1번만 신청이 가능합니다. 만약 A와 B가 공동으로 지분이 있는 부동산에서 A의 지분이 경매로 나올경우 B가 경매를 원하지 않아도 형성권에 의해서 경매는 진행됩니다. |
지분경매 수익창출법 수익구조 3가지
지분경매에서 수익구조가 될 수 있는 3가지입니다.
- 현물 분할하는 방법
- 가격분할하는 방법
- 가격 배상하는 방법
현물 분화되는 것은 말 그대로 실제 물건나누는 것입니다. 집의 지분을 절반 갖고 있다면 정말 절만으로 나누는 것이죠.
가격분할하는 방법은 공인중개사무소나 다른 사람에게 매각을 해서 지기 비율만큼 돈으로 나눠갖는 것입니다.
가격 배상하는 방법은 한쪽에서 다른 사람의 지분을 돈을 주고 사오는 방법입니다.
이 세가지가 지분 물건의 공유 관계를해소하는 세 가지 방법입니다.
좀 더 자세하게 알아보겠습니다.
여러분이 경매를 통해 어떤 지분을 1억원의 낙찰을 받았다 라고 가정을 해보겠습니다.
이 물건은 원래 4억짜리였는데 1/2의 지분이 2억에 경매로 나왔다가 유찰에 유찰이되다가 여러분이 1억에 낙찰을 받게 된것입니다.
저렴하게 1억원의 낙찰을 받았지만 지분이기 때문에 물건을 팔수도 없고, 전체 물건을 팔 수도 없고, 내가 들어가서 살 수도 없고, 전세나 월세를 놓을 수도 없고, 할 수 있는 건 없습니다.
하지만 단 한 가지 방법이 있습니다.
4억짜리 전체 물건을 내가 경매로 매각을 하는 것입니다. 그렇게 아파트 4억원 짜리가 전체 통물건으로 경매에 나온 다면 낙찰가격이 얼마정도 될까요? 대략적으로 3억 9000만 원~ 4억 정도 요즘같은 추세에선 경매를 하는 사람들이 많다보니 아파트의 낙찰가율이 굉장히 높기 때문에 시세에 근접해서 아마 낙찰이 될겁니다.
만약에 4억원에 다시 낙찰이 됐다면 이 중 1/2은 다른 공유자 것이고 나머지 1/2은 그 전에 낙찰받았던 여러분의 것입니다. 그러면 나는 1/2의 지분을 예전에는 1억원에 매입을 했는데 통으로 매각을 하다보니 2억원의배당을 받게 되는 거죠. 그러면 결과적으로는 1억 원을 투자해서 2억원에 판것이기 되기 때문에 나의 수익은 1억 원이 수익으로 돌아오게 됩니다.
이 구도가 지분 경매 에 가장 기본적인 구도입니다.
정리해서 다시 말씀을 드리면 지분경매로 물건을 싸게 낙찰을 받은 다음에 공유물 분할청구 소를 진행해서 전체 통 물건으로 팔게되면 지분으로 샀을 때는 싸게 낙찰 같지만 전체 통 물건으로 팔게 되면 정상 물건으로 팔 수 있기 때문에 그 시대 차익 만큼을 내가 수익으로 가져오게 되는 것입니다. 이 공유물 분할 청구의 소는 전자소송을 진행이 가능합니다.
대표적인 지분경매 수익 구조 두 번째입니다.
이 두 번째는 한 가지 조건이있습니다. 4억짜리 아파트를 1/2 지분을 1억에 낙찰을 받았다고 가정을 했을 때 원래 감정가는 2억원이 었습니다.
그런데 지분의 반을 갖고 있는 상대편 공유자가 이 아파트의 계속 살고 있고 앞으로도 계속 살 생각이라면 어떤 일이 발생이 될까요?
아파트의 반은 상대편 공유자의 것이지만 반은 여러분 것이기 때문에 상대편 공유자가 아파트를 전체를 사용을 할 때 1/2부분에 대해서는 여러분에게 사용료를 내야합니다. 즉, 월세를 내야하는 것입니다.
만약 상대편 공유자가 월세를 계속 내지 않고 사용한다면 여러분들에게는 채권이 형성이 됩니다.
한달에 월세가 100만원 이라고 하면, 두 달에 200만원, 6개월이 지나면 600만원,
이렇게 월세를 받아야 되는데 못 받은도 생기게 될 것입니다. 그럼 그 받아야 되는 돈(월세)을 근거로 해서 상대편 공유자가 갖고 있던 1/2 지분에 대해서 경매를 진행 을 시킬 수가 있게 됩니다.
다시 정리하면, 낙찰을 받은 후에 상대편 공유자가 사용 수익을 하고 있을 경우 부당이득 반환 소송을 통해서판결문을 받은 다음 공유자의 지분을 경매로 취득을 하는 방법이 두 번째 방법이 되겠습니다.
이 공유자의 지분을 경매로 취득할 때 ‘공유자 우선매수권‘ 이라는게 있습니다. 상대편 공유자의 1/2지분 물건이 경매로 나왔을 때 어떤 사람이 누군가가 가장 최고가의 금액을 제시했을 때 그 최고가에 지분 공유자인 내가 매입을 하겠다 라고 손을 들면 그 가격으로 공유자인 내가가 우선적으로 매수를 할 수 있는 권리입니다. 그게 바로 공유자 우선 매수청구권인데요. 이 방법을 사용하게 되면 상대방의 지분을 거의 확정적으로 내가 가져올 수 있는 것입니다.
지분경매의 수익 구조 세 번째는 앞서 말씀을 드렸던 지분경매의 수익구조 첫번째와 두번째를 진행을 하다보면 소송을 위한 소장도 접수를 하게 되고 또 재판도 하러 가게 되고 이렇게 서로 왔다갔다 하는 일들이 발생 이되다 보니까 자연스럽게 어떤 협상의지가 발생이 됩니다.
협상의지가 발생되면 공유자들에게 내 지분을 시세대로 되팔 수있는 기회가 생기게 됩니다.
세 번째 방법은 공유물 분할 청구 소송이나 부당 이득반환 소동을 진행을 하면서 상대방 공유자들과 협상해서 내 지분을 시세대로 그 사람들에게 다시 넘길 수 있는 그 방법이 되는데 이 세 번째 내 지분을 되파는 경우에는 내 지분의 가격이 쌀수록 좋습니다. 그리고 지분이 1/2 보다는 1/3이 좋고, 1/3 보다는 1/10이 좋습니다. 이렇게 지분이 작으면 작을수록 내 지분을 상대방에게 되팔게 되는 확률이 좀 더 높아진다고 생각을 하시면 됩니다.
지분경매 장점
1)투자금이 적을때 접근하기 쉬운 투자 방법입니다.
2) 일반적인 경매투자와 비교하면 수익율이 높습니다.
3) 지분경매로 지분을 얻으면 살 사람이 정해져있습니다. 해당물건의 지분의 갖고 있는 사람에게 팝니다.
4) 협상이 잘되면 빨리 팔수 있기때문에 단기간에 수익을 올릴 수 있습니다.
지분경매 단점
1)지분경매는 물건의 일부를 소유하는 것이라 온전히 물건에 대한 권리를 행사하기 어렵습니다.
2) 지분경매 대출은 나오지 않습니다. 정상적으로는 불가능하다고 생각하면 됩니다. 제2금융권에서 빌리는 일도 있지만 역시 부담이 될 것입니다.
3) 살 사람은 정해져있지만 팔지못하면 낭패입니다. 협상이 중요하기 때문에 능력이 모자라면 힘든 분야입니다.
4) 소송(공유물 분할 청구 소송)으로 진행 되는 일이 많습니다. 소송이라는 일 자체가 굉장히 귀찮고 신경이 쓰이는 일입니다.