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재개발 중도금 대출과 이주비 대출의 레버리지 효과 투자 활용방법
재개발 투자를 할 때는 자금 계획을 꼼꼼히 세워야 하는데 이때 중요한 것이 이주비 대출과 중도금 대출입니다. 중도금 대출과 이주비 대출에 관해 알아보겠습니다.
중도금 대출
중도금은 착공할 때 분담금의 10%를 내고, 이후 중도금으로 60%를 내고(일반적으로 3개월마다 10%씩 납부), 입주할 때 나머지 30%를 내는 게일반적입니다.
중도금 대출은 조합원이 내야 할 추가 분담금의 중도금을 빌려주는 것입니다. 이주 및 철거가 완료되면 중도금 대출을 실행하게 됩니다. 조합원분양가가 정해지고 내가 소유한 부동산의 권리가액이 정해진다면 모자란 금액은 추가로 분담금을 내야하는 것이죠.
중도금 대출의 경우 무주택자는 대출이 잘나옵니다. 하지만 1주택자는 기존의 주택을 처분하는 조건으로 대출을 받을 수 있습니다. 다주택자는 스스로 중도금을 내야 하는데 자금 여유가 없는 조합원들에게는 큰 부담일 수 있습니다.
분담금 잔금 100%
만약 분담금을 입주할 때 납부하게되는 잔금 100%로 하게 되면 조합원들의 부담이 없을 것입니다. 그래서 최근에는 시공사가 보증하는 형식으로 입주 시 잔금 100%를 납부 하도록 진행하는 재개발 조합이 늘고 있습니다.
물론 중도금 대출 실행에 대한 이자가 발생하겠지만 이는 조합의 사업비로 충당하게 됩니다. 이런 곳에 투자하는 것도 좋은 전략이 될 수 있을 것입니다.
| <<분담금 잔금 100% 납부하는 구역>> 서울 : 한남 3구역, 노량진 6구역, 방배 5구역, 장위 4구역, 장위 6구역, 장위 10구역, 장위 14구역, 신당 8구역, 상계 6구역, 홍은 13구역, 대조 1구역, 갈현 1구역, 용두 6구역, 제기 6구역 수도권 : 광명 4구역, 광명 11구역, 능곡 5구역, 부개 4구역, 창천 1구역, 숭의 3구역, 청천 2구역, 장암 5구역, 능곡 5구역, 도화 1구역, 용현 4구역 |
이주비 대출
이주비 대출이라는 것은 재개발 구역이 지정되면 싹 밀고 새로 지어올려야하기 때문에 살고 있던 사람들이 다른 곳으로 이사를 가야하는데요. 관리분 인가 이후 조합에서는 이주기간을 공시합니다. 재개발 구역에 사는 사람은 이 기간에 이주를 해야하고, 조합원은 이주하는 조건으로 이주비 대출을 받을 수 있습니다.
재개발 구역에 조합원 본인이 거주했다면 대출받은 이주비는 새 아파트에 입주할 때까지 거주할 주택의 임대보증금으로 활용하면됩니다. 하지만 임차인이 살고 있었다면 임차인의 임대보증금을 돌려주는데 활용할수 있을 것입니다.
이주비 대출은 규제 지역 여부와 조합의 사정에 따라 규모가 정해집니다. 법인이나 다주택자에게 이주비 대출을 해주는 조합도 간혹 있지만 기본적으로 법인은 이주비 대출을 받을 수 없고 무주택자는 조건없이 이주비 대출을 받을 수 있습니다. 또한 1주택자는 은행에서 정해놓은 기간안에 기존 부동산을 처분하는 조건으로 대출이 실행되지만, 조정 지역내 2주택 이상 보유한 다주택자들은 이주비 대출을 받기 어려운 게 일반적입니다.
이주 대출이 없다면 임차인이 있는 조합원은 보증금 반환이 어렵기 때문에 결국 이주가 예상보다 늦어지고, 그에 따른 금융비용도 증가할 수밖에 없습니다. 그래서 간혹 조합에서는 무이자 이주비 대출이 아닌 임차인 반환 청구비 명목으로 유상으로 다주택자들에게 대여해주거나 시공사 보증을 통해 추가 이주비를 지원해주기도 합니다.
이주비 대출은 해당 지역의 감정평가액에 LTV(주택담보인정비율)를 곱한 금액만큼 대출이 가능합니다. 일반적으로 투기과열지구에서는 40%, 조정대상지역에서는 50%, 비조정대상지역에서는 60%까지 LTV를 적용받을 수 있습니다. 다만, 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)에서는 이주비 대출이 세대당 한 건만 가능하다는 제한이 있습니다.
조합마다 금액의 차이는 있습니다. 조합원 중에 이주비를 대출받을 조건이 안 되거나 조건은 되지만 필요가 없어서 대출을 받지 않는 종합원에게 조합원이 이주비를 대출받았다고 가정하고 입주할 때 그만큼의 이자비용을 돌려주기도 합니다.
레버리지 효과
대출은 대표적인 레버리지 효과의 예입니다. 여러분이 엄청난 고소득 직종이 아니라면 매월 얻는 수입은 몇백만원 정도로 비슷할 것입니다. 그런데 누군가는 몇백만원으로 큰 부자가 되기도하지만, 누군가는 그냥 그렇게 살아갑니다. 그 차이는 레버리지 효과 때문입니다.
레버리지란 남의 돈, 남의 시간, 남의 노력을 말합니다. 나의 돈, 나의 시간, 나의 노력은 한정되어 있기때문에 레버리지를 활용해 나의 성과치를 최대로 끌어올려야 합니다.
부동산을 매입하면서 활용할 수 있는 레버리지는 크게 임차인의 보증금과 대출입니다. 내가 만약 현금 10억 원으로 아파트를 구매한다면 투자금은 10억 원이 들어갑니다. 하지만 전세입자를 보증금 5억 원에 맞춘다면 투자금은 5억 원으로 줄어듭니다. 대출로도 이와 같은 효과를 얻을 수 있습니다. 투자할 때 대출은 필수 요소입니다. 전업투자를 하겠다고 무턱대고 직장을 그만두면 안되는 것은 대출을 제대로 받지 못하니까 주의바랍니다.
사람들은 흔히 대출을 많이 받아 투자하는 것은 위험하다고 생각할 수 있으나 지금 시대에 대출을 거부하고 두려워해서는 절대 큰 부자가 될 수 없습니다. 부동산을 골라내는 능력이 있다면 은행 돈을 이용해서 충분히 수익을 낼 수 있습니다. 대출 받는 것에 거부감이 있다면 대출이 위험하다는 고정관념을 버려야 합니다.
자본자의 사회에서는 레버리지를 현명하게 활용하는 사람이 이긴다는 것을 명심해야 합니다. 마찬가지로 재개발 투자는 레버리지를 어떻게 활용하느냐에 따라 투자금과 수익률이 크게 달라지므로 이 포스팅이 많은 도움이 되셨기를 바랍니다. 성공투자 하시길 바랍니다.
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