재개발 투자 방법 15가지 원리원칙

재개발 투자 방법

재개발 투자 방법 15가지 원칙

이전 포스팅에서 재개발 투자 방법의 모든 과정을 정리해봤습니다. <재개발 절차 기간 8단계 진행과정총정리> 재개발 투자를 본격적으로 해보려고 한다면 8단계중에 어느 단계든 본인의 자금사정에 맞게 알맞은 단계에 들어가는것이 관건입니다. 이때 사업단계, 예상 조합원수, 예상 초세대수, 주변 신축가격을 조사하는 것이 기본입니다.

  • 현재 자금으로 입지가 좋을 곳을 선정해 장기전으로 버틸 것인가?
  • 입지는 떨어지지만 사업단계가 빠른 곳을 선택해서 치고 빠질 것인가?

만약 3억의 투자금이 있다면 입지가 좋은 서울 중심긔 초기단계의 구역에 투자를 할 것인지, 서울외각의 인천, 수원 경기지역이나 지방쪽에 투자할지의 관한 방향을 확실하게 잡아두어야합니다. 어디로 방향을 정하든 재개발은 늦게 팔고 단계가 진행할수록 가격이 상승합니다. 무조건 완성을 목표로 입주권을 갖고 있을 필요없이 한 두단계가 넘어가면 팔고 시세차익을 얻는방향으로 투자를 해나가는 것이 좋습니다.

  • 재발은 공부를 해야한다.

어느 구역이든 정비구역이 된다는 소문만 나면 투자자가 몰립니다. 하지만 재개발에서 초기단계는 생각보다 공부를 많이해야하므로 초보자가 덤비는 것은 위험할수 있습니다. 그렇다고 조합설립인가 단계가 안전한 것만은 아닙니다. 안전하지만 가격이 너무 비싸기 때문입니다. 조합설립인가가 너무 싸도 문제입니다. 그런곳은 조합원들과의 문제때문에 10년이상 질질끌리는 곳일 수도 있기 때문입니다.

  • 재개발 투자는 분산 투자보다는 몰빵이 좋다.

재개발 투자는 몇 천만원으로도 가능합니다. 초기단계에는 많은 조사로 투자금을 분산시키지말고 끌어모아서 한번에 똘똘한 한채의 투자로 가는 것이 좋습니다. 투자금은 많을 수록 유리하지만 부족하다면 초기단계에 관심을 갖으면 충분히 성공적인 투자를 할 수 있다. 투자에 발을 들였다면 매수는 빠를수록 좋고 매도는 느릴수록 좋다는 것을 명심하시기 바랍니다.

그럼 재개발을 투자하기위한 15가지의 원칙을 정리해보겠습니다.

(재개발 투자 방법1) 임장하기.

재개발 투자 방법의 첫번째 원칙은 손품과 발품을 팔아야하는 것입니다. 손품은 인터넷을 통해 조사를 하는 것이고 발품은 직접 해당 지역에 가보는 것입니다. 발품을 임장이라고 합니다. 손품으로 현재 자금에 맞는 곳을 몇 곳 추려서 매물확인과 시세조사를 했다면 발품으로 동네를 살피고 분위기를 짐작해야합니다. 동내를 직접방문하면 재개발이 될것인지 아닌지. 생각보다 재개발 진행이 안될것 같은 느낌이 나는 곳도 있습니다. 부동산 투자에서 임장은 무조건 해야합니다.

(재개발 투자 방법2) 초기단계 투자의 마음가짐

초기 단계에 투자를 할 때는 새 아파트 완공을 목표로 생각하지 않는 것이 좋습니다. 재개발이 되는 과정과 기간은 오래걸리기 때문입니다. 실거주하지 않아도 입주권이 주어지기때문에 단계가 상승하면 매도하고 시세차액을 남기는 것으로 기준을 잡는 것이 좋습니다.

(재개발 투자 방법3) 초기단계는 적은 투자금액으로 하기

재개발 투자 방법 원칙에서 초기단계의 투자는 무조건 싸게해야합니다. 초기단계에 자금이 너무 많이 묶이게되면 기회가 줄어들기 때문입니다. 집주인의 물건을 매수하면 도배나 장판등의 인테리어로 전세가를 높게 받을 수있기때문에 투자금을 줄일 수 있습니다.

(재개발 투자 방법4) 노후화 된 동네를 찾아라.

재개발 투자 방법의 가장 기본은 노후화 된 지역을 찾는 것입니다. 요즘은 앱이나 사이트로도 노후화를 알수 있습니다. <추천클릭 ▶︎ 부동산 플래닛 사용법/ 재개발 되는 노후 빌라 찾는법> 하지만 역시 임장을 통해서 직접 눈으로 확인해야합니다. 사이트에 나온 정보가 현장의 분위기가 다른 경우가 많습니다. 노후화가 안된 동네는 재개발이 되지 않습니다. 동네에 신축이 자주 눈에 띈다면 재개발이 안 될 확율이 큽니다. 만약 신축이 50%인 지역의 구축을 매입한다면 투자실패입니다.

재개발 투자 방법

좌<신축빌라>:특징 필로티, 우<구축빌라> 특징 : 빨간벽돌과 지하층

(재개발 투자 방법5) 비싼 아파트 근처 빌라촌

비싼 아파트가 있다는 것은 입지가 좋다는 것입니다. 좋은 입지는 부동산 하락기에도 가격방어가 됩니다. 특히 요즘같은 부동산 하락기에는 초기단계일수록 입지가 가장 중요합니다. 투자금에 맞춰 가능한 최고의 입지를 찾는 것이 재개발 투자의 핵심입니다.

(재개발 투자 방법6) 재개발 추진세력을 찾기

재개발을 추진하는 세력이 있어야 사업이 진행되는 것은 당연한 일입니다. 추진세력은 동네에 사무실을 차리고 준비를 하고 있는 경우가 대부분입니다. 추진세력이 있는지는 인터넷 검색으로도 확인해볼수 있습니다. 블로그나 카페, 단톡방등에서 초기의 재개발 정보들을 쉽게 찾고 알아볼수 있습니다. 이때 예상 면적이나 세대수등 재개발에 관한 것들을 물어보고 조사합니다. 재개발에 대한 소문만있고 추친세력이 없는 동네라면 투자하지말고 관심지역으로만 분류해 두어야합니다.

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(재개발 투자 방법7) 조합원수와 총세대수 대조

추진세력이 없다면 주민수는 알수가 없습니다. 하지만 추진세력이 있으면 이정도는 쉽게 알 수 있습니다. 총세대수보다 주민수가 적다면 후에 일반분양을 그만큼 많이 받을 수 있다는 것이고 일반분양을 많이 받을수 있을수록 좋은 것입니다. 예를들어 주민수가 5백명인데 예상되는 총세대수가 1,500명이라면 3배로 많으므로 좋은 것입니다. 총세대수는 땅의 용도나 면적을 기준으로 다른 아파트가 지어진 사례를 비교해보면 알수있습니다. 하지만 이런것은 참고용으로만 사용됩니다. 왜냐면 추진세력은 가능한 부풀려서 최대치로 말해주기 때문입니다. 평균적으로 1.5배가 되지 않는다면 투자에 관심을 두지 않는 것이 좋습니다. (예 주민 5백에 총세대수 750)

(재개발 투자 방법8) 투자물건 주변의 건물을 살펴본다

여러분이 투자하려는 빌라 옆에 신축빌라나 상가, 시장, 교회가 있다면 구역을 설절할때 라인에 따라 제외될어 열외될 수 있습니다. 투자 물건을 선정할 때는 위치뿐만 아니라 주변의 건물까지 꼼꼼히 체크해야 합니다.

(재개발 투자 방법9) 도로 모양을 체크한다

재개발이 가능성이 있는 지역을 살필때는 도로모양이 구불구불하고 반듯하게 되어있지 않은 것이 좋습니다. 만약 도로 모양이 넓고 반듯하게 되어있으면 신축 허가가 잘 나오기 때문입니다. 어떤 지역에 재개발 소문이 돌면 신축업자들이 신축을 지으려고 혈안이되는데요. 신축을 분양은 가격이 높아지기 때문입니다.(이것을 신축 쪼개기라고합니다.) 그런데 신축빌라가 많으면 재개발 되지 않을 가능성이 높습니다. 신축이 들어서기 힘든 구불구불하고 못생긴 도로를 선택해야합니다.

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  • A : 신축허가가 잘나는 예쁜 도로모양
  • B : 신축허가가 잘 나지 않는 구불구불 도로 모양

(재개발 투자 방법10) 주민들의 단합정도

투자지역을 선정할때 해당 마을의 주민들이 재개발을 하고자하는 의지와 단합이 잘되어 있는지 확인하는것이 중요합니다. 요즘은 인터넷이나 단톡방등 소통이 잘되는 시대이므로 분위기를 살피기 쉽습니다. 당연히 모두가 재개발을 위해 화이팅하는 분위기라면 좋습니다. 추진세력도 힘이받고 관심없는 사람들도 휩쓸려 재개발 진행이 빨리 진행되기 때문입니다. 반면 정반대로 주민들의 의지가 없고 조용하고 고립된 곳은 투자처로 좋지 않습니다.

(재개발 투자 방법11) 잘 아는 동네부터 살피며 투자지역을 물색하자

투자를 목적으로 한다면 어차피 실거주는 아닐것이기 때문에 시야를 넓힐수록 좋습니다. 물론 자신이 잘 아는 동네를 조사해보는 것이 좋습니다. 잘 모르는 곳을 선정한다면 동네의 특징을 파악해야합니다. 예를들어 제가 마포구에 학원을 운영을 한 적이 있는데 광흥창역 부근에는 아이들이 공부할만한 학원가가 형성되지 못해서 그 지역 아이들은 주로 초등학교까지만 살다가 중학생이 되면 다른 지역으로 이사를 합니다. 형지도 평지보다는 언덕이 많습니다. 재개발을 추진하는 세력이 있는 구역도 있지만 아파트가 들어서도 가격상승이 많이 오를지는 미지수로 예상이됩니다.

(재개발 투자 방법12) 공동주택가격보다 한단계 위의 물건을 노리자

재개발 투자에 관심지역을 선정했다면 사업시행인가 전까지는 감정평가액을 알수없기 때문에 해당 지역의 부동산에 전화해서 공동주택가격이 얼마로 분포됐는지 체크해야합니다.

공동주택가격 : 아파트나 빌라와 같은 공동주택의 적정가격을 공시한것으로 ‘부동산공시가격 알리미‘에서 확인가능

대체로 공동주택가격과 감정평가액이 비슷한 수준입니다. 감정평가액에 따라 원하는 평형을 선점할수 있기때문에 공동주택가격보다 약간 높은 금액의 물건을 찍어두는 것이 좋습니다.(예를들어 공동주택가격이 6~7천만원 평균이라면 8~9천 정도)

(재개발 투자 방법13) 재개발이 안되도 좋을 물건

반지하나 오래된 빌라는 투자금이 적게들어가지만 재개발 사업이 무산된다면 처리가 어려워집니다. 재개발 사업은 초기단계에 많은 변수로 일이 틀어지는 경우가 많습니다. 그렇게되더라도 매도가 가능할만한 물건을 고르는 것이 좋습니다. 물론 재개발 사업이 무리없이 진행된다는 보장이 있으면 좋겠지만 안될때도 생각을 해두어야합니다.

재개발 투자 방법

(재개발 투자 방법14) 재개발 투자는 빌라가 좋다

재개발 투자를 위한 물건의 종류는 여러가지가 있습니다.

  1. 빌라
  2. 단독주택
  3. 무허가주택
  4. 상가
  5. 도로

재개발 투자를 할때는 빌라가 좋습니다. 초기 투자금이 적게들고 입주권이 보장되기 때문입니다.또한 세를 놓을수있어서 기간이 길어져도 수익을 기대할수 있기 때문입니다.

(재개발 투자 방법15) 가능하면 전용면적이 큰 빌라로 구입

전용면적이 크면 재개발 사업이 무산되더라도 매도가 수월해집니다. 즉, 원룸보다는 투룸이이나 쓰리룸을 매수하는 것이 좋습니다. 원룸은 오피스텔이나 고시텔 때문에 매도가 쉽지않은 반면 투룸이상은 가족의 수요가 있기 때문에 매도하기가 좋습니다. 또한 초기 투자금도 큰 차이가 없을수 있습니다. 가령,

  • 원룸 : 매매가 3억 + 전세가 1억 = 초투 2억
  • 투룸 : 매매가 6억 + 전세가 4억 = 초투 2억

전세가에 의해서 원룸과 투룸 모두 초기 투자금은 2억입니다. 기왕이면 전용면적이 넓은 투룸을 매수하는 것이 이득입니다. 그리고 투룸보다는 쓰리룸이 더 유리할 것입니다.

지금까지 재개발 투자를 할 때의 원칙과 방법에 관한 것을 15가지로 정리해봤습니다. 혹시 그동안 경매에 관심이 있어서 부동산 공부를 해왔던 분들이라면 물건을 보는 눈은 크게 다르지 않은 것이라는 것을 눈치채셨을 것입니다.

재개발 투자를 할 때 물건을 고르는 핵심을 정리해보겠습니다.

1) 재개발이 될 만큼 허름한 빌라를 구입하자. 2) 도로가 좋지않아서 소방차가 들어오기 힘든 막힌 골목이면 좋다. 3) 신축빌라가는 비싸게 분양받을수 있지만 많으면 재개발 자체가 되지 않는다. 4) 재개발이 취소됐을 경우를 대비해 전용면적이 크고 매도할만한 물건을 선택한다. 5) 재개발 분위기가 들떠있고 주민들의 의지가 활발한 곳을 선택하자.

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