재개발 절차 기간 8단계 진행과정총정리. 재개발 보상금 이주비 입주권 절차


재개발 절차

재개발 절차 기간 8단계

재개발 절차를 처음 부터 끝까지 정리해두면 투자를 시작할때 좋은 지표가 될 수 있습니다. 재개발 지역으로 선정이 되면서부터 새 아파트가 완성하기까지의 시간은 얼마나 걸릴까요? 대략적인 평균을 20년 정도 잡아두는 것이 좋습니다. 물론 평균값이기 때문에 어떤 지역은 7~8년만에 끝날수도 있고 어떤 지역은 20년보다 더 걸릴 수도 있습니다. 그럼 투자를 시작하면 그 긴시간동안 손만 빨고있는 것일까요? 재개발 진행과정은 각단계마다 입주권을 사고팔며 수익을 얻을 수 있습니다. 중간 단계에서 입주권을 사는 사람은 리스크를 줄일수있고 파는 사람은 기대 수익을 얻을 수 있기 때문에 서로 윈윈하며 투자수익을 챙기는 것입니다.

재개발 절차 8단계는 다음과 같습니다. 보기 편하게 진행율에 따라 그래프로 그려보았습니다.

재개발 절차

1단계) 주민제안 및 사전검토 → 2단계) 정비 구역 지정 → 3단계) 추진위원회 설립 → 4단계) 조합설립 인가 → 5단계) 사업시행 인가 → 6단계) 관리처분 인가 → 7단계) 이주 및 철거 → 8단계) 입주 후 이전 고시

재개발 절차의 시작인 주민제한 및 사전검토를 진행율 1%로 하고, 마침내 새 아파트가 완공되는 시점을 100% 완성으로 기준을 잡았습니다. 각 단계에 대한 과정을 살펴보도록 하겠습니다.


1단계) 주민제안 및 사전검토

재개발 절차의 첫 단추는 주민제안 및 사전검토입니다. 재개발 진행과정의 첫 단계로 진행도는 1%라고 볼 수 있습니다.

재개발 절차

원래 재개발 사업을 위한 사전조사는 시나 지자체에서 시작하게되는데 요즘에는 주민들이 직접 나서서 자의적으로 추진하는 곳도 많습니다. 해당 지역에 거주하며 부동산을 운영하는 중개인이나 마을의 반장 또는 집값에 관심이 많은 주민 누군가가 자발적으로 노후된 빌라, 주민동의, 주택의밀집도, 접도율 등을 조사를 하는 것입니다. 이런것들이 노후되고 사람들이 살기 어려운 환경이 되면 정비 구역 지정 통과가 유리합니다. 그렇게 조사한 마을의 누군가가 주민들의 재개발 동의서를 얻으려고 길가에 사람들을 독려하는 현수막을 설치하거나 전단지를 붙이기도 합니다.

이렇게 나서서 조사를 하고 동의서를 얻는 사람은 누가 시킨것도 아니고 급여를 받는 것도 아닙니다. 아무런 보상이 없지만 나서는 이유는 본인의 구역이 재개발로 집값이 상승되기를 바라는 것도 있지만 후에 조합장이 되려는 노림수도 있습니다. 실로 이렇게 시작부터 총괄하며 마을사람들의 신임을 얻기때문에 조합장이 되는 경우가 대부분입니다.아파트 부녀회장만 되어도 떨어지는 콩고물이 많은데 재개발 지역의 조합장이 된다면 얼마나 많은 콩고물이 떨어질지는 안봐도 비디오일 것입니다.

재개발 진행과정 1단계에서 살펴봐야하는 것 4가지

첫번째 : 예상 주민수와 세대수

재개발 지역에 주민수나 세대수를 알아야하는 이유는 추가 분담금을 적게 내기위해서입니다. 추가분담금을 적게내려면 일반분양의 수가 많아야합니다. 가령 조합원 주민수는 500명인데 예상 세대수가 600세대라면 500을 제외한 100세대만 일반분양을 할 수 있게 됩니다. 조합에서 이윤을 남기는 부분은 일반분양이고 일반분양이 늘어나면 조합원들의 추가 분담금이 줄어들게 됩니다. 세대수가 높으면 좋지만 조합에서는 희망세대수로 늘려서 알려주는 경우가 대부분이니 곧이곧대로 믿을 필요는 없고 대략적으로 그보다 낮게 파악하는 것이 좋습니다.

두번째 : 신축빌라나 맹지주택

재개발이 되는데 좋은 것은 신축이 없고 조합원(해당 지역주민)이 적게살고 맹지 주택이 많아야합니다. 그래서 그 구역을 새롭게 정비 할테니까요. 신축이 많은 구역은 재개발 구역으로 지정되기 어렵기도 하고 신축이 들어서면 조합원(지역주민)도 늘어나게 됩니다. 맹지주택은 도로에 인접하지 못한 고립된 주택을 말하는 것인데요. 맹지주택에는 차가 들어올수 없습니다. 그래서 신축이 생기기 어려우니 재개발 지역이 되는데 유리한 것입니다.

세번째 : 주변시세

주변의 아파트 가격을 확인해봐야합니다. 주위 아파트가격이 높다면 조합원(해당지역주민)들 역시 재개발에 찬성하며 앞장서기 때문입니다. 재개발로 아파트가 된다고 해도 가격이 오르지 않는다면 주민들의 동의를 얻기 쉽지 않습니다.

네번째 : 입지

입지에 관해 크게 세 가지로 정리하면

첫번째는 서울 중심권을 살펴봐야하는 것입니다. 평균적으로 서울 중심권은 3~4억정도의 투자금이 들고, 서울 외곽은 1억내외의 투자금이 듭니다. 대략 2억의 차이가 있지만 아파트 시세 차이는 수십억원이기 때문에 서울 중심권으로 투자를 하는 것이 옳습니다.

두번째는 큰상가와 붙어있는 신축빌라를 피해야하 하는 것입니다. 큰상가와 붙어있는 신축빌라를 조심해야 하는 이유는 재개발 구역에서 빠질수 있기때문입니다. 큰상가와 붙어있는 신축빌라는 주변의 노후된 구축 빌라들보다 사업성이 좋기때문에 상가와 함께 재개발 구역에서 도려내어질수 있습니다.

세번째는 신축빌라가 많은 빌라촌을 피해야합니다. 신축빌라가 많으면 지자체에서 ‘행위제한’을 걸수가 있습니다. 신축빌라가 많으면 사업성이 떨어지므로 재개발을 막아두는 것입니다.

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2단계) 정비 구역 지정

주민제안 및 사전검토를 거쳐 마침내 정비 구역으로 지정이 되었으면 재개발 절차의 10%라고 볼 수 있습니다. 사전타당성이 통과되고 정비 구역으로 지정된다면 권리산정일이 생성됩니다. 2단계에서는 바로 권리산정일이 아주 중요합니다.

권리산정일이란?
투기를 방지하기 위해 분양대상자를 합리적으로 선별할 수 있게 정부에서 지정한 기준일
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권리산정일이 지정되면 그 후에 지어진 신축빌라는 입주권을 받을 수 없고 현금으로 청산됩니다. 재개발을 노리고 투자를 했는데 입주권이 주어지지 않는다면 황망한 일이 될 것 입니다. 권리산정일 이후에 지어진 빌라는 시세보다 몇 천만원 저렴하기 때문에 의심해봐야합니다. 권리산정일이 지정되기 전 등기권리증을 갖고 있어야 입주권이 나오는데 공사기간이 길어지면 권리산정일에 걸리는 경우가 있으므로 조심해야합니다. 그래서 정비구역 지정된 곳에 투자를 하려고 매매 계약을 할 때는 다음과 같은 특약 문구를 넣어야하고 만약 넣지 못한다면 계약을 취소해야합니다.

본 매매는 매수자가 재개발로 인한 신축 아파트 분양권을 얻고자 하는 계약으로서, 준공전에 권리산정일이 지정되는 등의 문제가 생기면 계약을 취소한다.

권리산정일이 지정 되기 바로 전에 신축빌라의 등기가 먼저 나오면 구역에서 가장 신축 건물을 가진 소유주가 되므로 감정평가액과 전세금을 높게 받을 수 있어서 투자금도 적어지고 신축인 만큼 수리나 관리도 편해집니다. 아무튼, 신축이 좋지만… 노후된 빌라를 신축 빌라로 다시 짓는 ‘신축 쪼개기’가 많아지면 사업성때문에 정비구역으로 지정되지 않을 수 있으므로 모두가 폭망하는 길이죠.

3단계) 추진위원회 설립

재개발 절차 2단계에서 정비 구역으로 지정이 되었다면 추진위원회를 설립하고 승인 받을 준비를 해야합니다. 조합이 설립되기 전에 정비 구역안에 빌라를 갖고 있는 소유주들을 ‘토지 등 소유자’라고하는데 추진위원회가 승인 되려면 50% 이상 사람들의 찬성동의가 필요합니다.

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50% 이상 사람들의 찬성동의를 얻어내었다면 조합 설립에도 동의한 걸로 인정이 되므로 투표로 추진위원장을 선출합니다. (조합설립 인가 신청하기전에 개인적으로 조합설립에 반대하고 싶으면 동의를 취소할 수도 있습니다.) 그리고 조합설립 인가를 받으려면 75%까지 좀 더 동의서를 모아야합니다. 75%는 생각보다 시간이 더 걸립니다. 50%이전에 찬성표를 던지지 않았던 사람들의 표를 얻어야하기 때문입니다.

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재개발 투자 매수 타이밍 꿀팁

  • 투자하려고 생각해둔 지역의 동의서가 75%에 근접했을때 매수하기 좋은 타이밍이됩니다.
  • 조합이 설립되면 구역에 1개의 물건만 조합원으로 인정해주기 때문에 여러개 갖고있는 사람들이 물건을 던지는데요. 이때도 매수하기 좋은 타이밍이 됩니다.
  • 주민동의율이 높을수록 재개발 절차가 빠르게 진행되니까 75%를 상회하는 지역을 선택하면 좋습니다.

4단계) 조합설립인가

마침내 동의율이 75%를 넘어서 조합이 설립이 되었다면 재개발 절차의 완성단계까지 30% 진행되었다고 볼 수 있습니다. 조합이 이제 출범했기때문에 아직 갈길이 멈니다. 새 아파트가 완성되려면 대략 10년은 잡아야합니다. 물론 그보다 빠를수도 있고 더 걸릴수도 있습니다.

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<조합설립 인가 조건과 과정>

  • 조건1: 주민 동의율 75% 이상
  • 조건2: 토지면적은 2/1이상 동의필요
  • 조건 충족시 추진위원회가 시. 군. 구에 조합설립인가 신청.(특별한 하자없으면 인가됨)
  • 조합설립 인가 날로부터 30일 내에 조합사무소가 소재지역에 법인등기를 하면 조합 설립
  • 조합 설립 후 추진위원회는 조합에 인수인계 후 해산함

조합이 생기면 법적으로 사업을 추진할 수 있는 주체가 생긴것입니다. 조합이 설립되면 조합장을 선출 후 건축 심의를 위한 준비를 하고 시공사를 선정하는 준비를 합니다.

건축심의 : 일정 규모 이상 건물을 지을때 인허가에 앞서 도시미관, 공공성 등을 따지고, 건축 전문가와 담당공무원 드응로 이뤄진 건축위원회가 건축주의 설계도를 놓고 설계. 디자인. 보완사항. 건축법 등을 확인.

5단계) 사업시행인가

재개발 절차의 50% 진행구간입니다. 사업시행 인가는 조합의 정비사업 계획안을 지자체에서 최종적으로 확정하고 인가하는 행정절차를 말합니다. 이 때 총대지면적, 총세대수, 건축물의 배치 등등이 구체적으로 확정됩니다. 사업시행인가를 받아야 감정평가사들이 조합원의 부동산 물건을 조사하고 평가해서 감정평가액을 메기게 되는 것입니다. (이전까지는 공동주택가격으로 감정평가액을 대략 예상하고 거래함)

감정평가사 : 자산의 가치를 금액으로 평가하는 공인감정사.
재개발 진행과정

감정평가금액이 낮게 발표되면 희비가 엇갈리며 나오는 2가지 반응

  1. 물건 내놓기 : ‘너무 낮게나와서 추가 분담금도 못내겠네! 지금 빨리 파는게 더 좋은 가격을 받을 수 있을꺼야!’
  2. 재평가 : ‘너무 낮게 나왔네! 다시 평가해달라고 합시다!’
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감정평가금액이 높게 발표되어도 좋지 않은 이유는 조합원분양가가 늘어나서 조합에서는 수익을 늘려야합니다. 조합전체의 수익이 정해져야 추가 분담금이 산출되고 120일 이내에 추가 분담금을 통지하고 조합원분양신청기간을 고지해야합니다. 그러면 조합원들은 생각해두었던 희망하는 평형을 그 기간동안 선택할 수 있습니다. 동호수는 제외고 평형은 나중에 조합사정에 따라 달라질 수도 있습니다. 분양신청이 완료되면 조합+일반+임대아파트 분양세대수가 정해집니다. 이때 분양신청을 안하거나 못하면 현금청산자로 분류됩니다.

6단계) 관리처분인가

재개발 절차의 마무리 단계로 접어드는 기간입니다. 조합과 조합원의 관계를 정리하는 안전한 단계입니다. 관리처분인가가 났다면 아파트 준공일, 분양세대수, 공사비용, 이주철거일, 예상수익 등의 모든것이 구체적으로 결정이 됩니다. 조합이 이런 내용을 종합정으로 정리해서 지자체에 제출하고 관리처분인가를 받는 것입니다.

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조합은 보통 비율을 100% 근처로 맞추려고 합니다.

100을 기준으로하여 사업성을 나타내는 지표입니다. 100보다 높으면 사업성이 높고, 100보다 낮으면 사업성이 낮은 것입니다. 100보다 높으면 사업성이 좋아 사업이익이 발생하기 때문에 이익에 해당되는 법인세를 내게 됩니다. 조합에서는 세금을 아끼기 위해서 처음에 사업성을 낮게 잡고 막판에 올려서 100에 맞추는 경우가 일반적입니다. 사업성을 올리는 이유는 비례율이 높아지면 권리가액도 높아지기 때문입니다. 그래야 조합원들이 분담해야 할 추가분담금이 적어지기 때문입니다. 조합장이 비례율을 높이기 위해서 하는 일들은 조경사업이나 문주를 업그레이드하는 방법들이 있습니다. <재개발 재건축 용어정리 12가지>

관리처분인가가 나면 시세가 높아집니다. 조합원들은 이주비 대출을 활용해서 투자금을 줄일수 있는 기회가 있기 때문에 매수가 가장 많이 일어나기도 합니다.

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7단계) 이주 및 철거

관리처분인가까지 났다면 이제 빌라촌을 모두 부셔버리고 새로 아파트를 지어 올리는 일만 남았습니다. 하지만 그전에 빌라에 살고있는 조합원들이 모두 다른 곳으로 이주를 해야 공사를 진행할 수 있을 것입니다.

재개발 진행과정

이주공고는 조합에서 3~12개월 전에 알려줍니다.

  • 이주비 : 조합원들의 임시거처를 지워해주는 비용으로 감정평가액의 4~50%를 무이자 대출해줍니다. 그리고 새 아파트가 완공되면 이주비는 모두 상환해야합니다.
  • 이주기간이 넘을 경우 : 무료로 나오는 이사비를 못받습니다. 이주비 대출도 못 받습니다. 그래서 대부분 이주기간 이내에 이사합니다.
  • 이주하지 않고 버티는 경우 : 재개발 반대 주민이나 현금청산자들이 버티는 경우가 있으면 명도소송으로 진행합니다. 명도진행 절차 11단계 <참고>

공사가 시작되면 조합에서는 일반분양을 시작합니다. 조합원들이 미리 정해둔 동호수 이외에 남은 동호수를 일반 사람들에게 분양하는 것이죠. 이때 일반분양을 높은가격으로 모두 분양해야 수익이 높아지고 사업성이 좋아지는 것입니다. 미분양되면 부담을 조합원들이 지게됩니다.

8단계) 입주

재개발 절차 진행과정의 마지막 단계입니다. 일반분양까지 모두 끝났다면 2~4년 사이에 입주를 시작하게 되는 것입니다.

  • 이주하는 조합원들 : 이주시 받았던 대출 상환하고 잔금납부해야 이주 가능

입주 후 1~3년 후에 등기가 나옵니다.

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재개발 투자란?

재개발 절차의 8단계까지 끝나면 비로소 허름한 빌라에서 신축아파트 주민이 되는 것입니다. 재개발 투자라는 것은 위와 같은 재개발 진행과정 8단계 중에 입주권을 사고팔며 시세 차익으로 수익을 얻는 것을 말합니다. 상황에 따라 어느 단계에서든 수익을 얻을 수 있습니다. 물론, 조합설립인가로 주민동의가 75%를 넘었을 무렵이 가장 좋은 매수타이밍이 것 같고 늦게 팔수록 큰 수익을 얻습니다. 하지만 과정의 기간이 10~20년의 긴 시간을 필요로 하기때문에 각자의 판단에 따라 어느 단계에서든 치고 빠지며 수익을 얻을 수 있고, 그것이 재개발 투자의 핵심입니다.

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