재개발 재건축 용어정리 12가지

추천클릭 ▶︎ 집값하락과 전세사기의 원리와 갭투자vs재개발투자vs분양권투자 뜻과 방법
추천클릭 ▶︎ 재개발 재건축 차이점과 다른점 8가지
추천클릭 ▶︎ 청약 vs 재개발 중에 어떤것을 노려야할까?

재개발 재건축 용어정리 12가지

재개발 재건축 용어 공부를 처음 시작하는 사람들은 생소한 단어들로 당황스러울 때가 있습니다. 재개발 공부를 한다고해서 모든 단어를 알 필요는 없습니다. 마치 컴퓨터 프로그램을 사용하는데 모든 기능을 몰라도 되는 것처럼 말이죠. 소위 재개발 투자의 전문가라고 하는 사람들도 모든 단어를 알고있지는 않습니다. 재개발 투자 공부를 하는데 정말 중요한 10가지만 뽑아서 정리해봤습니다.

1. 공시지가

공시지가는 정부에서 일관적인 정보체계를 위해서 법률에 따라 공개적으로 공시하는 토지의 가격를 말합니다. (표준지의 단위 면적(m²) 당 가격) 이 가격을 기반으로 부동산 거래 시 부동산의 과세평가액이나 매매가 등이 산정되며, 세금 계산 등에 사용됩니다. 공시지가는 부동산 시장의 변동이나 특정 지역의 토지 가치 변화에 따라 업데이트될 수 있습니다. 따라서 부동산 거래나 토지에 관련된 사항을 알고자 할 때 현재의 공시지가를 확인하는 것이 중요합니다.

2. 조합원

재개발 지역이나 재건축을 하기위한 사업 구역에서 분양신청을 하면 얻는 지위입니다. 즉, 여러분의 주택이 있는 곳이 재개발 지역이 될때 분양신청을하게 되면 여러분이 조합원이 되는 것이죠.

3. 입주권과 분양권의 차이

위의 설명처럼 재개발 지역에서 분양신청을 하여 조합원이 된다면 여러분의 지역에 새 아파트가 들어섰을대 입주할 수 있는 권리를 ‘입주권’이라고 하는 것입니다. 그리고 만약 청약을 통해서 새 아파트에 들어가게 되는 권리는 ‘분양권’이라고 하는 것입니다.

재개발 재건축 용어

4. 공동주택가격

공동주택(아파트, 빌라)에 관해 조사하고 적정한 가격을 책정해서 매긴 금액입니다. 1월1일을 기준으로 공동주택가격이 매겨지 ‘부동산 공시가격 알리미‘ 라는 사이트에서 확인 할 수 있습니다.

5. 토지 등 소유자

재건축과 재개발은 소유자의 기준에 차이가 있습니다. 먼저 재건축은 토지와 건축물을 모두 소유해야 조합원이 될 수 있는 반면, 재개발는 토지나 건축물 둘 중 하나만 있어도 조합원이 될 수 있습니다. 그래서 조합이 설립되기 전까지 예비 조합원을 ‘토지 등 소유자’라고 하게 됩니다.

6. 감정평가액

여러분이 재개발 예정지의 주택을 소유하고 있다고 해서 새 아파트를 그냥 주는 것이 아닙니다. 감정평가사가 나와서 여러분이 갖고 있는 물건의 가치가 얼마인지를 평가받고 난 뒤에 조합의 조합원분양가가 나오면 모자란 금액이 생기는데요. 모자란 금액에 관해 추가로 지불해야합니다. 즉, 감정평가액을 높게 받아야만 여러분이 지불해야하는 추가 분담금이 적어지는 것입니다. 감정평가액을 산정할 때는 땅과 건물 각각 가격을 정하기때문에 모두 중요합니다. 그리고 건물이 신축이냐 구축이냐에 따라서도 가격이 달라집니다. 땅은 넓을 수록, 건물은 신축일수록 감정평가액이 높아지게 됩니다.

7. 비례율

100을 기준으로하여 사업성을 나타내는 지표입니다. 100보다 높으면 사업성이 높고, 100보다 낮으면 사업성이 낮은 것입니다. 100보다 높으면 사업성이 좋아 사업이익이 발생하기 때문에 이익에 해당되는 법인세를 내게 됩니다. 조합에서는 세금을 아끼기 위해서 처음에 사업성을 낮게 잡고 막판에 올려서 100에 맞추는 경우가 일반적입니다. 사업성을 올리는 이유는 비례율이 높아지면 권리가액도 높아지기 때문입니다. 그래야 조합원들이 분담해야 할 추가분담금이 적어지기 때문입니다. 조합장이 비례율을 높이기 위해서 하는 일들은 조경사업이나 문주를 업그레이드하는 방법들이 있습니다.

비례율

8. 권리가액

위에서 설명한 감정평가액과 비례율을 곱한 금액이 권리가액이 됩니다. 만약 비례율이 100보다 높아지면 그에 따라 높아진 감정평가액 만큼 조합원들이 내야하는 추가 분담금이 줄어들고 반대로 비례율이 100보다 낮아지면 추가분듬금이 늘어나는 구조인데요. 예를 들어보겠습니다

예) 감정평가액 3억 원에 비례율 100이면 권리가액도 3억 원 입니다. 그리고 조합원 분양가가 8억이라면 여러분의 추가분담금은 5억이 되는 것이죠.

  • 1) 비례율이 150이면 권리가액은 4억5천만 원이 되고 추가분담금은 3억 5천으로 줄어듭니다.
  • 2) 비례율이 90이면 권리가액은 2억 7천만 원이 되고 추가분담금은 5억 3천으로 늘게됩니다.

9. P (프리미엄)

어떤 주택을 구매하고자 했을 때 감정평가액에서 주택의 가격을 제외한 금액을 P라고 합니다. 예를들어 매수액이 10억 원이고 감정평가액이 7억 원이면 P는 3억 원이 붙은 것입니다. 부동산에 프리미엄 가격이 붙는 이유는 위치, 교통 편의성, 시설 품질, 한정된 공급, 문화적 가치, 투자 및 투기 수요, 지역 개발 및 인프라 투자 등 다양한 요인에 기인합니다. 이러한 요인들이 결합하여 특정 부동산이 시장 평균을 상회하는 높은 가격을 형성할 수 있습니다. 프리미엄은 지역마다 다르게 나타나며, 부동산 시장의 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

10. 조합원 분양가

여러분이 조합원이 되었을때 조합에서 산정받는 금액이 분양가입니다. 재개발로 받는 조합원분양가는 청약보다 10~30%저렴하기 때문에 청약보다 투자에 이점이 있는 것입니다.

11. 추가분담금

권리가액에서 조합원 분양가를 뺀 나머지금액입니다. 앞에서 몇 번 설명을 했는데요. 여러분이 분양받을 때 지불해야하는 금액입니다.

12. 초기투자금(초투)과 총투자금(총투)

경매를 좀 해보신 분들은 금방 이해가 될 것입니다. 물건을 5억원에 매매했을경우 전세로 2억을 주면 3억이 초기투자금이 되는데요. 일반적으로 3억은 대출이나 현금으로 매꾸게되겠지요. 그리고 초투 후에 나중에 들어가는 추가분담금까지 내게 되는데요. 그렇게 초투+추가분담금 = 총투자금(총투)가 됩니다.

추천클릭 ▶︎ 집값하락과 전세사기의 원리와 갭투자vs재개발투자vs분양권투자 뜻과 방법
추천클릭 ▶︎ 재개발 재건축 차이점과 다른점 8가지
추천클릭 ▶︎ 청약 vs 재개발 중에 어떤것을 노려야할까?

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다. 필수 필드는 *로 표시됩니다