재개발 입주권 2개 분양권 매매 양도 받는 법 (1+1)

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1 재개발 입주권 2개 분양권 매매 양도 받는 법 (1+1)

재개발 입주권 2개 분양권 매매 양도 받는 법 (1+1)

재개발 투자 중에 재개발 입주권 2개를 받을 수 있는 매물의 경우는 무엇인지 알아보겠습니다. 본래 분양권은 토지와 건물 수에 상관없이 하나만 나오는 것이 일반적입니다. 재개발 구역에 부부끼리 남편따로 부인따로 빌라를 각각 갖고있다고 해도 분양권은 하나만 나옵니다. 하지만 일명 1+1매물이 있습니다. 물건 하나로 2개의 아파트를 분양받는 매물입니다.

1+1매물은 당연히 수익성이 좋습니다. 2채의 아파트를 분양받게 된다면 하나는 본인이 주거하면 되고 하나는 세를 놓아서 임대수익을 올리수도 있기 때문입니다. 이런 1+1매물은 어떡해 얻게될수 있는것일까요?

재개발 입주권 2개 1+1매물의 조건 2가지

재개발 입주권 2개를 받을 수 있는 경우는 두 가지 조건중에 한 가지만 충족시키면 가능합니다.

보유하는 종전자산의 ‘면적’이 큰 경우
보유하는 종전자산의 ‘금액’이 큰 경우

예를 들어보겠습니다. 만약 분양받을 수 있는 평수가 (84m² 6억 짜리) 와 (59m² 4억 짜리)가 있을 경우 입니다.

두 체를 모두 분양받으려고 한다면 두 체의 평수의 합인 143m² 보다 여러분이 보유한 물건의 전용면적이 더 크거나 같아야합니다. 즉, 150m² 라면 두 체 모두 신청을 할 수 있는 것입니다.
또한 여러분이 보유한 물건의 감정평가액이 두 체를 합한 10억보다 크거나 같다면 두 체 모두 신청할 수 있습니다. 즉, 10억이나 그 이상이라면 두 체 모두 신청할 수 있는 것입니다.
만약 여러분 물건이 (150m² 9억 짜리) 인 경우, 두 체를 합한 가격인 10억보다는 적지만 평수가 더 크기 때문에 두 체모두 신청을 할 수 있습니다. 부족한 1억은 나중에 추가분담금으로 납부해야 합니다.

재개발 입주권 2개를 신청해도 1개만 받는 경우

재개발 입주권 2개를 받을 수 있는 조건으로 분양을 신청하게 되었다고 무조건 받을 수 있는 것은 아닙니다. 만약 조합원이 많고 분양물량이 적다면 못 받을 수 있습니다. 예를들어 신청한 조합원이 101명인데 원하는 분양물건 84m² 이 100개라면 84m² 를 2개 신청해도 1개만 받게 됩니다. 2개가 가능하다고하여 프리미엄을 주고 매수했을 경우 손실을 볼 수 있습니다.

만약 84m² 을 신청하지 않고 작은 평수 59m² 를 2개 신청했다가 위와 같은 이유로 밀리면 59m² 1개 밖에 못받게 됩니다. 그러면 84m² 를 1개를 받을 수 있음에도 59m² 를 1개 받게되니 더 손실이 커질 것입니다.

즉, 1+1매물은 일반분양 물량이 많은 구역에서 투자를 시도해야합니다.

1+1 추가로 받는 주택은 6년간 팔 수 없다

만약 1+1으로 추가로 분양을 받았다면 추가로 받은 주택은 입주 후에 3년간 팔 수 없습니다. (추가로 받는 주택의 전용면적 60제곱미터 이하일경우) 아파트가 완공된 후 3년이 아닙니다. 소유권보존등기 후 3년을 말합니다.대게 소유원보존등기는 아파트가 완공되고 난뒤에 1~3년 정도 후에 나오기때문에 대략 4~6년간은 팔수 없다고 생각하면 됩니다.

이전고시 전 분리매각 금지한다

1+1으로 추가로 분양을 받은 주택은 4~6년간 팔지 못하지만 원래 신청한 주택은 매도할 수 있습니다. 그러나 이전 고시가 나기 전에는 1+1 두개가 하나의 입주권으로 되어있기 때문에 매각할수 없다는 것을 염두해두시기 바랍니다.

분양가는 얼마일까?

1+1으로 추가로 재개발 입주권 2개를 분양 받아도 2채 모두 조합원 분양가로 받는 보장은 없습니다.

조합에 따라

조합원 분양가로 해주기도하고,
일반분양가의 90%로 해주기도하고,
그냥 일반분양가로 해주기도 합니다.

그냥 일반분양가도 인근 신축 아파트 보다는 많이 저렴하기 때문에 손해를 보는 것을 아닙니다.

1+1의 동호수는 어디일까?

1+1으로 추가로 분양받은 주택은 저층으로 고정해 놓기도합니다. 하지만 조합에 따라 재개발 입주권 2개 모두 로얄층으로 배정을 해 놓는 곳도 있습니다.

1+1은 조합원분양가가 오를수 있다

조합원분양가는 재개발 단계가 진행되면서 오를 수 있습니다. 재개발은 시간이 필요한 사업이기 때문에 시간이 흐름에 따라 인건비나 자재값이 오르기 때문입니다. 그렇게 되면 1+1 신청자들의 부담도 배가 된다는 것을 명심해 두시기 바랍니다.

피할수 없는 다주택자 세금

1+1매물을 무주택자가 구입했다면 소유권보존등기를 하는 순간 다주택자가 됩니다. 양도소득세 비과세나 세제혜택들이 모두 없기 때문에 고가의 아파트라면 보유세 부담도 큰 부담이 될 것입니다. 1+1은 좋은 곳에 신축 아파트 2채를 갖는 메리트가 있지만 그만큼 따져야 할 사항이나 세금문제가 부담이 된다는 것을 명심해두시길 바랍니다.

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