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재개발 예정지역 예측지 확인하는 방법 7가지
재개발 예정지역 예측지 확인하는 방법 7가지를 알아보자
재개발 예정지역 예측 방법 1
빨리 부서져서 재개발 될 수 있는 위치에 있는 물건
남들이랑 똑같은 시야로 봐서는 절대 높은 수익률을 거둘 수 없다. 재개발 투자를 안 해본 사람들은 빌라는 무조건 역세권에 사야 한다는 잘못된 생각을 가지고 있다. 내가 남들보다 더 높은 수익률을 거두기 위해서는 내가 사는 부동산이 재개발되어 빨리 부서져야 된다.
즉 내가 산물건의 위치가 재개발 예정지 안에 포함되어 있어야 한다. 간혹 재개발 될 곳의 옆 지역 물건도 주변 인프라가 좋아지면 같이 좋아진다고 하는 전문가도 있는데 나는 그렇게 투자하지 않는다. 신축 아 파트가 들어서면 주변의 주택 가격도 상승하는 것은 맞지만 내가 조합 원자격이 되었을 때의 수익률에는 한참 못 미치기 때문이다. 한 단계 더 낮은 입지라도 무조건 내가 조합원이 될 수 있는 곳에 위치한 물건을 산다. 절대 역이 가깝고 신축이라는 이유로 흔들리지 말길 바란다. 빨리 부서져서 재개발 될 수 있는 위치에 있는 물건을 사야 한다.
재개발 예정지역 예측 방법 2
그 지역 토박이들이 가장 원하는 위치
지역 토박이가 선호하는 곳 상담을 하다 보면 ” 여기 살기가 너무 좋아서 다른 데로 이사할 생각을 못해요, 곧 ·· 노선 뚫리고 호재가 많아요. ” 라는 말을 자주 듣는다. 본인이 살고 있는 동네가 살기 나쁘다고 한 사람은 거의 보질 못했다.
사실 서울 수도권에는 호재가 없는 동네를 찾아볼 수가 없다. 지역 호재는 어느 동네나 다 있다. 토박이는 한 지역에서 대대로 오래 살아온 사람들이다. 초 · 중 · 고를 그 지역에서 졸업하고 성인이 되어서도 그 동네에서 자란 토박이들은 다른 동네로 이사 가는 걸 극도로 꺼려한다. 이미 주변에 친구들이나 생활권이 형성되어 있어서 편리하기 때문이다. 하지만 이 토박이들도 그 동네에 좋은 아파트가 들어서면 거기로는 이사를 가고 싶어 한다. 부동산 가격이 많이 오르려면 결국은 동네 원주민 토박이의 수요와 외부 투자자의 수요가 같이 움직여야 한다. 그래서 나는 투자할 때 항상 그 지역 토박이들이 가장 원하는 위치 ( 입지 ) 가 어디인지 파악하고 그곳에 투자한다.
내가 직접 투자한 사례를 들어보겠다.
사례1) 영등포는 영등포역에 롯데백화점이 있고 바로 옆에 신세계백화점이 있다. 그리고 그 옆에는 타임스퀘어 상권이 형성되어 있다. 커다란 상권 3 개가 몰려 있는 이곳이 영등포의 중심이다. 이렇게 커다란 상권 3 개가 몰려 있다는 것은 큰 장점이다. 우리나라는 맛있는 햄버거가 들어 온다고 하면 대부분 가장 먼저 강남권에 입점한다. 인기를 끌게 되면 몇 달 뒤에는 영등포에도 체인점이 생긴다.
백화점이 몰려 있기 때문에 이중 어딘가에는 입점할 확률이 높다. 이처럼 유행하는 인프라를 내 집 앞에서 누릴 수 있다는 것은 큰 장점이다. 그래서 상권 근처에서 재개발 될 곳을 찾아 투자하였고 높은 시세 상승률을 거두었다.
사례2) 양천구는 ‘ 목동 학군’으로 우리나라에서 강남 대치와 더불어 쌍벽을 이루는 동네이다. 실제로 동네에 가보면 유흥시설이 거의 없고 평지에 나무가 많으며 조용하다. 양천구에서는 신시가지 아파트의 주거 비중 이 가장 크다. 이 아파트들은 1980 년대에 지어져서 많이 낡았고 지금 은 재건축을 앞두고 있다. 그래서 양천구에 지어지는 신축은 더 귀할 것이라고 판단하였다. 목동 옆 신정 뉴타운에 수요가 몰릴 것이라고 보고 신정뉴타운 중에서도 신정 네거리역에 가장 대장이 될 만한 재개발에 투자하였고 높은 시세 상승률을 거두었다.
사례3) 광진구는 마용성 ( 마포, 용산, 성동 ) 바로 옆에 붙어 있지만 상대적으로 덜 알려졌다. 우리나라에서 가장 비싼 동네는 바로 강남이다. 강남은 교육, 환경, 인프라, 직주근접 뭐 하나 빠지지 않는 대한민국의 독보적 인 1 등 지역이다. 흠잡을 것 하나 없는 강남도 아쉬운 부분이 있다. 바로 정남향 뷰로 한강을 보지 못한다는 지리적 특성이다. 이를 충족하는 곳이 강북의 마포, 용산, 성동, 광진이다. 나중에 광진구에서는 어디가 대장 아파트가 될까? 나는 당연히 강남도 가지지 못한 남향으로 한강 뷰를 볼 수 있는 자양동이라고 생각한다. 자양동에는 한강공원이 있고 7 호선 뚝섬유원지역이 있는데 전철을 타고 한 정거장만 가면 바로 강남 청담역에 도착한다. 그래서 광진구에서 가장 사람들이 원하고, 또 좋아질 곳에 미리 투자해 놓았다.
이렇듯 동네마다 장단점이 있으니, 장점은 살리고 단점을 보완할 곳을 찾아야 한다. 재개발 투자를 하려면 절대적으로 시야를 넓혀야 한다. 항상 보는 곳만 보고 가는 곳만 가다 보면 시야가 좁아서 좋은 투자를 할 수 없다. 가진 자금으로 투자할 만한 곳을 여러 곳 찾아보며 특성을 공부할수록 내가 선택할 보기가 많아진다.
재개발 예정지역 예측 방법 3
앞으로 대단지가 될 곳
나는 미래의 신축 아파트에는 회소가치에 좀 더 점수를 주는 편이다. 내가 투자한 재개발 물건은 모두 대단지 ( 총세대수 최소 1,000 세대 이상 ) 이다. 내가 이런 곳에만 투자하는 데에는 몇 가지 이유가 있다.
- 첫째, 커뮤니티 시설이다. 요즘 지어지는 신축 아파트가 특히 더 인기가 좋은 이유는 커뮤니티 시설이 너무 좋기 때문이다. 이 커뮤니티 시설은 보통 대단지에만 있기 때문에 이를 원하는 수요에 따라 향후 인 기는 더 높아질 거라고 판단한다. 주변 편의시설은 덤이다.
- 둘째, 사고파는 환금성이 좋다. 대단지는 따로 아파트 홍보를 하지 않아도 주민수가 많기 때문에 자연스레 아파트 홍보가 잘된다. 앞으로 는 SNS 가 더 발달하여 그 속도가 더 빨라질 것이다. 예를 들어 지역 카폐에 누군가가 그 아파트를 험담한다면 대단지의 주민이 우르르 몰려 와서 반박하는 댓글이 주르르 달리는 모습을 한 번씩 본 적이 있을 것이다.
- 셋째, 1 군 건설사가 짓는 아파트가 될 확률이 높다. 아파트의 이름은 곧 브랜드의 가치이다. 어느 시공사가 시행하느냐에 따라 나중에 시세가 크게 영향을 받는다.
(래미안 원베일리)
재개발 예정지역 예측 방법 4
조합원수 대비 일반분양 세대수가 많은 곳
일반분양 수입이 늘어나는 것이 수익성에 큰 영향을 준다. 분양 가격 도 중요하지만 분양 개수도 중요하다. 나는 애초에 어느 단계든 조합원 수 대비 총세대수를 본다. 가능한 한 2 배가 되는 것이 좋으며 최소 1.5 배는 되어야 한다. 지역에 따라 편차는 다르다. 주변 아파트 가격이 높은데 이 비율이 안 맞으면 고려해보지만 주변 아파트 가격도 낮고 이 비율도 낮으면 아예 투자하지 않는다.
예)
- 조합원 1,000 명 총세대수 2,000 ( ㅇ)
- 조합원 1,000 명 총세대수 1,500 (△)
조합원수 대비 총세대수 비율이 1.5 배 이하는 웬만해서는 투자하지 않는다. 왜냐하면 조합원 입장에서는 추가 분담금을 덜 내야지만 동네사람들이 너도나도 재개발을 찬성하는데 일반분양 개수가 적으면 그 만큼 사업성이 떨어지기 때문이다. 그러면 조합원들이 추가 분담금 부 담이 커질 수도 있어 사업이 지연되는 걸 여러 차례 목격했다.
초기 단계라도 재개발을 준비하는 세력이 있으면 예상 조합원수와 총세대수를 대략적으로 물어보고 투자하는 데 참고한다. 재개발이 순탄하게 잘되려면 결국은 나도 좋아야 하지만 동네사람들도 좋아야 한 다는 것을 잊지 말자.
재개발 예정지역 예측 방법 5
주변 아파트 가격이 높은 곳
주변 아파트 가격이 높다는 것은 사람들이 선호하는 지역이라는 의미이다. 이로써 일반 분양가를 높여도 수요가 몰릴 것임을 짐작할 수 있다. 일반분양 수입은 곧 조합원에게 돌아가는 것이니 수익성이 높은 사업장을 찾을 때 주변 아파트의 시세 파악은 가장 중요한 요소 중 하나 이다.
주변의 아파트 가격이 높으면 사람들이 자진해서 동의서를 갖다 주지만 주변의 아파트 가격이 낮으면 OS ( 동의서 걷는 아르바이트 ) 를 쓰더 라도 사람들 반응이 시큰둥할 것이다. 주민들이 자발적으로 재개발에 참석하게 하려면 주변 아파트 가격이 높은 곳이어야 한다.
재개발 예정지역 예측 방법 6
전체적으로 개발되는 곳
정비 사업지를 임장하다 보면, 노후 주택단지 속에서 1 개의 구역만 재개발이 진행되는 사업지가 있는 반면, 많게는 10 여 개의 구역이 순 차적으로 진행되는 곳이 있다. 당연히 동네 전체적으로 다 같이 개발되 어야 신축 아파트의 단지밀집도와 함께 주거 선호도가 높아지면서 그 지역에 대한 선호도도 높아질 것이다.
재개발 예정지역 예측 방법 7
자연환경이 좋은 곳.
재개발은 현재가 아니라 미래를 보고 투자하는 것이다. 지금 당장 깔 끔하고 살기 좋은 곳은 이미 가격이 비싸다. 지금은 노후하여 별 볼 일 없지만 나중에 천지개벽해서 좋아질 곳에 투자해야 한다. 10 년 뒤에 어디가 좋아질까? 변하지 않는 것은 무엇일까? 바로 자연 환경이다. 내가 생각했을 때 서울에서 가장 자연환경이 좋은 곳은 한강 변이라고 생각한다. 숲과 공원, 한강변의 가치는 시간이 지날수록 더욱 빛을 발할 것이다.
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