재개발 빌라 vs 재개발 단독주택(다가구주택) vs 재개발 무허가주택 vs 재개발 상가 vs 재개발 도로

추천클릭 ▶︎ 재개발 투자 방법 15가지 원리원칙
추천클릭 ▶︎ 부동산 임장 방법과 팁 5가지
추천클릭 ▶︎ 청약 vs 재개발 중에 어떤것을 노려야할까?
추천클릭 ▶︎ 네이버 블로그
재개발 빌라

재개발 빌라 투자 종류와 장점 단점

재개발 투자를 하기위한 물건의 종류는 여러가지 있습니다. 빌라, 단독주택, 상가, 도로, 무허가주택 같은 것입니다. 재개발 빌라 투자가 가장 효율적입니다. 그럼 빌라부터 하나씩 재개발 투자 종류 물건의 장단점을 살펴보도록 하겠습니다.

1. 재개발 빌라

재개발 투자 종류 중에 빌라는 소액 투자자나 초보 투자자들이 가장 관심있게 지켜봐야하는 물건입니다. 재개발 구역에서 가장 많은 비중을 차지하는 물건이기 때문입니다. 일반적으로 노후한 지역의 재개발이라고 하는 것은 빌라를 떠올리고, 노후한 지역의 재건축을 하는 것이라면 아파트를 더올리기 마련입니다.

재개발 빌라

<빌라의 특징>

빌라는 다세대 주택이라고 합니다. 한 건물에 여러가구가 살고있는 것이 다세대 주택이며, 다세대 주택은 각각 분리하여 매매 등기가 가능한 것이 특징입니다.

다세대 주택 : 한 건물에 여러세대가 거주하며 별도로 분리되어 각각 소유나 매매 또는 분양이 가능하고 양도소득세도 별도로 과세된다.
다가구 주택 : 단독으로 소유해야하며 분양이 불가능하다. 층수는 3층까지 가능하고, 총 바닥면적 660제곱미터 이하이며 19세대 이하가 거줄 할 수 있는 주택이다.

<재개발 빌라의 장점>

  1. 다른 물건보다 투자금이 적게들어간다.
  2. 투자금이 적을수록 수요도 많아 되팔기 쉽다.
  3. 임대관리가 상대적으로 수월하다.
  4. 감정평가시 지분비율보다 높은 평가금액을 받을 수 있다.

<재개발 빌라투자의 주의점>

  1. 대지 지분이 너무 적은 빌라는 조합원 분양신청때 권리가액 순위에서 밀려 평형선택에 불이익을 받으므로 낮은 감정평가액의 빌라는 피해야한다.
  2. 관리분 인가가 난 후 이주 시기에 감정평가액이 낮은 빌라를 살때는 투자금이 추가로 필요할 수 있다.
  3. 임차인에게 돌려줄 보증금이 이주비 대출 금액보다 많을 때는 미리 자금 계획이 필요하다.

2. 재개발 단독주택과 다가구주택

재개발 빌라 투자 다음으로 많이 거래되는 것이 단독주택이나 다가구 주택입니다. 다가구 주택은 하나의 건물에 여러세대가 살고 있는 주택이지만 다세대주택과 다른점은 단독으로 소유되어야 하는 것이고 여러가구가 살고있지만 따로 분리해서 분양이나 매매가 되지 않는 다는 것입니다.

재개발 빌라

<다가구 주택의 특징>

  1. 노후화된 구역의 다가구 주택은 관리가 까다롭습니다. 재개발 사업 초기에는 돈이 많이 들어가기 때문에 빌라보다는 프리미엄과 가격상승이 적습니다. 하지만 감정평가를 받으면 빌라보다 높게나오기 때문에 추가분담금이 줄어들게됩니다.
  2. 사업상이 좋아져서 비례율이 높아지면 평가금액을 높게 받을 수 있는 단독주택이 더 유리하지만 사업성이 낮아진다면 불리해집니다.
  3. 권리가액이 높거나 전용면적이 크면 도정법에 따라 2개의 입주권이 가능한 ‘1+1매물’이 될 확률이 높습니다.
  4. 위치와 관리상태가 좋을경우 월세를 받으며 꾸준한 장기투자가 가능합니다.
  5. 권리가액이 높아서 분양시 원하는 평형을 선택할 수 있는 우선권 획득이 가능합니다.
  6. 덩치 크고, 투자금이 많이 들어가고, 재개발은 항상 리스크가 존재하기 때문에 사업시행인가 이후에 투자를 추천합니다.
  7. 사업성이 좋아질 지역이며, 실거주를 목적으로 한다면 빌라보다 단독주택을 사는 것이 유리합니다.

3. 재개발 무허가주택

무허가주택은 재개발 빌라나 단독주택 투자이지만 땅이 시유지나 국유지인데 건물 껍데기만 있는 주택을 말합니다. 재개발 빌라나 단독주택에서는 땅과 건물중 건물만 있어도 입주권이 나올수 있는 조건을 갖춘 물건이 있습니다. (재건축에서는 토지와 주택을 둘다 소유해야함) 재개발 사업이 무산되면 가장 타격을 받는 것중 하나가 무허가주택이기때문에 사업단계가 많이 진행되었을때 투자하는 것을 추천합니다.

<무허가주택의 장점>

  1. 초기 투자자금이 적게 들어간다.
  2. 다주택자라면 취등록세에서 유리하다. 무주택자라면 높은 취등록세가 단점이다.
  3. 매매시에 구청에서 ‘무허가 건물확인대장’을 발급받아 확인해야하며 입주권이 나오는 물건인지 조합에 체크해야한다.
  4. 1989년 1월23일 이전에 지어진 무허가 건축물이어야한다.
  5. 항공사진 또는 무허가 건축 확인원 등재된 무허가 건축물이어야한다.
  6. 상가용도의 무허가주택은 입주권이 나오지 않는다.
  7. 서울 이외 지역은 무허가 확인원이 없다. (항공사진, 재산세 과세대장, 공유 재산 대부계약서 확인)

<무허가주택의 단점>

  1. 권리가액이 낮아서 원하는 평형을 선택하지 못한다.
  2. 평가금액이 적기때문에 추가 분담금을 내야한다.
  3. 일정기간마다 지료를 내야한다.

4. 재개발 상가

상가의 등기부등본을 살펴보면 ‘근린생활시설’로 표기되어 있습니다. 상가는 주택수에 포함되지 않기때문에 다주택자들에게 관심을 많이 갖고있는 물건입니다. 재개발 상가 투자는 좋은 선택이 될수도 있지만 섣불리 투자하면 잘못된 투자가 될 여지가 있습니다.

<상가의 소유주가 재개발을 반대하는 이유>

보통 재개발 구역의 물건은 상가보다는 주택이 대부분입니다. 그리고 상가의 소유자들은 대부분 재개발에 반대하는 것이 일반적입니다. 왜 그럴까요? 상가의 소유주는 재개발이 되면 상가를 받도록 되어있습니다. 그런데 권리가액이 최소평형대 이상이 나오면 입주권이 나올수도 있습니다.

예를들어 보겠습니다.

34평에 9억원, 28평에 7억이 조합원분양가라고 했을경우

큰 상가의 권리가액이 15억이라면 34평 아파트를 받거나 상가를 받고 나머지는 현금청산으로 처리됩니다. 하지만 재개발이 되는 3년이상의 기간동안 장사도 못하고 월세도 못기때문에 반대를 하는 것입니다.

작은 상가도 사정은 마찬가입니다. 10평남짓한 작은 상가라면 아파트를 받을 수도 없습니다. 간혹 10평대의 아파트가 생기는 것은 작은 상가들에게 분양을 주기위해 설계하는 경우입니다. 동의율을 높혀서 재개발 사업을 빠르게 진행시키기 위해서인것입니다. 이렇게 작은상가로 아파트를 받는 경우라면 투자에 성공적입니다. 하지만 조합에서 작은 평형을 설계해준다는 보장은 없습니다.

재개발 빌라

<상가로 아파트를 분양받는 방법>

발상의 전환이 필요합니다. 재개발을 하려는 지역이 대부분 주택 90%, 상가 10%가 될 것입니다. 하지만 그와 반대로 주택 10%, 상가 90% 또는 주택 80%, 상가 20%의 경우가 되는 지역도 있습니다. 전자상가, 공구상가, 전통시장 등이 이런식입니다. 이런곳이라면 아파트를 받을 수 있을 것입니다. 하지만 2가지 요건이 충족되어야 할것입니다.

  • 상권이 망한곳. 장사안되고 공실많고 임대소득이 힘든곳
  • 주변에 고가 아파트가 있는곳. 아파트가 지어지면 비싸겠구나라는 희망이 생기는 곳

재개발 투자는 어느 단계든 투자가 좋지만 상가의 경우에는 ‘조합설립 인가’ 이후에 도전을 하는 것이 좋습니다.

<무조건 받을 수 있는 것은 아니다>

주택 80%, 상가 20%의 경우의 지역에 투자를 하더라도 무조건 아파트를 분양받을수 있는 것은 아닙니다. 과반수이상의 동의가 필요하기때문에 절반정도의 가격으로 커트라인을 잡을수 있습니다. 예로 조합원이 500명이고 총세대수가 1000명이라면 500명의 권리가액 순서대로 250등에 있는 사람의 권리가액에 맞춰서 최소 평수를 만드는 경우가 대부분입니다. 250등 권리가액이 2억이라면 2억에 최소 평수를 맞추는 것이죠. 250등이 입주권을 못받는다면 반대로 사업이 무산될 수 있기 때문입니다.

<상가투자의 장점>

  1. 주택수에 포함되지 않습니다. 상가를 보유하고 2년 후에 팔아도 일반과세입니다. 입주권으로 전환되어 1주택 1입주권이 되었을 경우 주택을 먼저 매도하면 양도세 중과이지만 2년 이상 보유한 이주권을 먼저 매도하면 일반세율을 받습니다. 주택수에 포함되지 않아서 종부세에서도 제외됩니다.
  2. 주택담보 대출이 있어도 상가대출이 별도로 가능합니다. 추가대출로 추자금을 줄일수 있는것 상당한 메리트가 있습니다.
  3. 재개발로 분양시 상가와 주택중에 선택이 가능합니다. 아파트 가격이 오를것 같다면 아파트를 받으면 되고 주변 상권이 좋을것 같으면 상가를 받으면 되는 것입니다. 상가를 받을때는 시세보다 2~30% 받게됩니다.
  4. 취등록세가 4.6%입니다. 그래서 다주택자들에게 인기가 높은 것입니다.
  5. 추가매수로 아파트 분양이 가능합니다. 작은 평수의 상가로 아파트를 못받는 경우라면 그 지역내에 추가로 상가를 구입해서 요건이 충족되면 아파트 분양을 받을 수 있습니다. 나란히 붙어있는 매물일 필요는 없고 구역내에만 있으면됩니다.

<상가투자의 단점>

초기에 권리가액 파악이 되지 않고 분양가도 파악하기 어렵기 때문에 아파트를 받으려고 투자를 했을 경우 요건이 충족되지 않으면 받지 못할 수 있다는 것이 단점입니다.

✓ 상가는 대로변의 작은평수가 안쪽의 큰평수보다 권리가액이 높을 수 있습니다.

5. 재개발 도로 및 나대지

재개발 구역의 도로나 나대지를 소유한 사람이 아파트를 분양받는 조건

  1. 대지면적 90제곱미터 이상인 경우
  2. 가장 작은 평형의 조합원분양가보다 권리가액이 클 경우

도로는 주변 나대지보다 1/5정도로 감정평가액이 결정됩니다. 도로와 나대지는 상가와 투자의 장단점이 거의 비슷합니다. 분양을 받기전엔 주택수에 포함되지 않고 취득록세가 4.6%입니다. 그리고 역시 작은거 여러개를 소유해서 대지면적 90제곱미터의 기준을 넘겨 입주권을 받을 수 있습니다.

<도로 투자의 단점>

  1. 담보 대출이 불가능 합니다.
  2. 이주비 대출이 불가능합니다.
  3. 하락장에서 환금성이 떨어져 매도가 어렵습니다.
재개발 빌라
추천클릭 ▶︎ 재개발 투자 방법 15가지 원리원칙
추천클릭 ▶︎ 부동산 임장 방법과 팁 5가지
추천클릭 ▶︎ 청약 vs 재개발 중에 어떤것을 노려야할까?
추천클릭 ▶︎ 네이버 블로그

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다. 필수 필드는 *로 표시됩니다