INDEX
1. 재개발 빌라 투자란 무엇일까?
재개발 빌라 투자는 지하절 착공의 호재를 찾아 노리는 갭투자나 경매로 월세 셋팅을 하고 매매사업자의 단타수익이나 2년간 보유 후에 수익을 내는 일반적인 갭투자와는 결이 다릅니다.
재개발 빌라 투자는 최소 5년은 안고가면서 좋은 수익률을 내는 것이 기본입니다.
우리나라의 부동산은 가격이 오르던지 내려가던지 어쨌든 점차 우상향하면서 높아지는 것이 기본입니다. 재개발은 장기적인 관점으로 빌라를 구입하며 수익을 내는것이 관건입니다.
2. 재개발 빌라 투자의 핵심포인트
⓵ 안전한 물건을 구입하자
재개발 빌라 투자를 하는 이유는 ‘새 아파트’를 받기 위해서입니다. 간혹 재개발 방향에 따라 현금청산으로 환급받을 수 있는 지역이 있기때문에 투자 지역에 대한 철저한 조사가 필요합니다.
⓶ 상황에 맞는 최고의 수익률을 쫓자
모든 투자는 수익을 내기위해서 입니다. 현재 나의 재정상황에서 최대치의 물건을 공부하는 것이 좋습니다. 가능한 투자금액이 3억인데 15억짜리 물건의 투자상황을 조사할 필요가 없고 15억이 투자가능한 금액인데 3억짜리 물건을 찾아볼 필요가 없습니다. 가용자금이 3억이라면 3억짜리의 물건을 찾아 파고들어야합니다.
3. 재개발 절차
재개발 절차는 다음과 같습니다.
⓵구역지정 → ⓶조합설립 → ⓷ 사업시행 인가 → ⓸ 관리처부 인가
재개발이 완공되려면 10년이상의 시간이 걸립니다. 하지만 각 단계별로 가격이 계속 오르거나 기대감으로 오르는 시기도 있기때문에 5년이상의 시간을 기준으로 완공까지 기다리지 않고 수익을 보고 나오는 것이 좋습니다.
<재개발 절차의 용어설명>
⓵구역지정
재개발 절차에서 ‘구역지정’은 재개발이 필요한 지역을 정하는 단계입니다. 구역지정은 일반적으로 지방 정부나 도시 계획 단체 등의 주체가 수행하며, 재개발이 필요한 지역을 선정하여 해당 지역에 재개발 계획을 시행할 수 있는 권한을 부여하는 과정입니다.
구역지정은 일반적으로 다음과 같은 절차로 이루어집니다:
- 문제 지역 식별: 지방 정부나 도시 계획 단체는 재개발이 필요한 지역을 식별합니다. 이는 주택 노후화, 도시 부실시설, 주택 밀집 등의 문제가 있는 지역일 수 있습니다.
- 조사 및 분석: 식별된 문제 지역에 대해 조사와 분석이 이루어집니다. 이 단계에서는 지역의 주택 현황, 인구 분포, 주변 환경 등을 평가하여 재개발의 필요성과 가능성을 검토합니다.
- 재개발 계획 수립: 조사 및 분석 결과를 바탕으로 재개발 계획이 수립됩니다. 이 단계에서는 재개발의 범위와 방향성, 주택 형태, 재개발 기간 등이 결정됩니다. 또한, 재개발에 따른 투자 예산도 수립됩니다.
- 공청회 및 협의: 재개발 계획에 대한 공청회가 개최되고, 관련 이해관계자들과의 협의가 이루어집니다. 주민들의 의견을 수렴하고, 재개발 계획을 보다 완성도 있게 수정하기 위한 절차입니다.
- 구역지정 결정: 재개발 계획에 대한 공청회와 협의를 거쳐 구역지정이 결정됩니다. 이 단계에서는 재개발이 필요한 지역의 범위와 세부 사항이 정해지며, 해당 지역에 대한 재개발 투자와 관련된 법적 근거가 마련됩니다.
- 재개발 추진: 구역지정이 결정된 후에는 재개발 계획을 실제로 추진합니다.
⓶조합설립
재개발 절차에서 ‘조합설립’은 재개발 사업을 추진하기 위해 관련 이해관계자들이 모여 조합을 설립하는 단계를 말합니다. 재개발 조합은 주로 주민들과 투자자들로 구성되며, 재개발 사업의 계획 수립과 추진을 담당합니다.
조합설립은 일반적으로 다음과 같은 절차로 이루어집니다:
- 관련 이해관계자 모임: 재개발 지역의 주민들과 투자자들이 모여 조합 설립을 위한 모임을 개최합니다. 이 모임에서는 재개발의 필요성과 목적, 재개발 사업의 장점과 단점 등에 대한 정보를 공유하고 설득합니다.
- 조합 설립 의사결정: 모임에서 조합 설립에 대한 의사결정이 이루어집니다. 의사결정에는 일정한 참여 인원 및 투표 비율이 필요할 수 있으며, 이를 충족해야 조합 설립이 가능합니다.
- 조합 설립서 작성: 조합 설립을 위한 서류인 ‘조합 설립서’를 작성합니다. 조합 설립서에는 조합의 목적, 구성원의 자격과 권리, 조합 운영 방침 등이 포함됩니다.
- 조합 등기 신청: 작성된 조합 설립서를 기반으로 조합 등기 신청을 합니다. 이는 지방 정부나 관련 단체에 제출되며, 등기 신청 후 일정한 심사 절차를 거쳐 조합의 법적인 지위를 확립합니다.
- 조합 운영: 조합이 설립되면, 구성원들은 조합의 목적을 달성하기 위해 협력하여 활동합니다. 이는 재개발 사업의 계획 수립, 토지의 획득, 건축물의 설계와 시공, 재개발 지원금의 조달 등을 포함할 수 있습니다.
조합설립은 재개발 사업의 투자자들과 주민들의 이해관계와 협력을 강화시키는 중요한 단계입니다. 이를 통해 재개발 사업의 계획과 추진에 대한 의사결정과 책임 공유가 이루어집니다.
⓷ 사업시행 인가
재개발 절차에서 ‘사업시행 인가’는 재개발 사업을 실제로 추진하기 위해 해당 사업을 인가받는 과정을 의미합니다. 사업시행 인가는 관련 법규와 규정에 따라 지방 정부나 관련 기관에서 이루어지며, 재개발 사업의 적법성과 실행 가능성을 검토한 후 인가 여부를 결정합니다.
사업시행 인가 절차는 일반적으로 다음과 같은 단계로 진행됩니다:
- 사업 계획 제출: 재개발을 추진하는 주체는 재개발 사업 계획을 작성하여 관련 기관에 제출합니다. 사업 계획은 재개발의 범위, 시기, 목표, 예산 등을 상세히 기술하며, 주택의 분양 계획, 공공 시설의 건립 계획 등도 포함될 수 있습니다.
- 사업 심사 및 검토: 제출된 사업 계획은 관련 기관에서 심사와 검토를 거쳐 적법성과 실행 가능성을 평가합니다. 이 단계에서는 주택 시장의 조건, 토지 획득 가능성, 재개발에 따른 주민의 이전 계획 등을 고려하여 사업의 타당성을 검증합니다.
- 공청회 및 협의: 사업 계획에 대한 공청회와 이해관계자들과의 협의가 진행됩니다. 주민들의 의견을 수렴하고, 사업 계획을 보완하고 수정하기 위한 절차입니다.
- 사업시행 인가 결정: 심사와 협의를 거친 후, 관련 기관은 사업시행 인가 여부를 결정합니다. 인가 여부는 재개발 사업의 법적 근거와 실행 가능성, 사업의 타당성 등을 종합적으로 평가하여 결정됩니다.
- 사업 추진: 사업시행 인가를 받은 후에는 재개발 사업을 실제로 추진합니다. 이 단계에서는 토지 획득, 건축물의 철거 및 건설, 주민의 이전 등의 과정이 진행됩니다.
사업시행 인가는 재개발 사업의 적법성과 투자의 안정성을 보장하기 위해 중요한 단계입니다.
⓸ 관리처부 인가
재개발 절차에서 ‘관리처부 인가’는 재개발 사업의 추진과 관리를 담당하는 관리처부에 대해 인가를 받는 절차를 의미합니다. 이 인가는 관련 법규와 규정에 따라 지방 정부나 관련 기관에서 이루어지며, 재개발 사업의 적절한 관리 체계를 갖추었는지를 검토하여 인가 여부를 결정합니다.
관리처부 인가 절차는 일반적으로 다음과 같은 단계로 진행됩니다:
- 관리 체계 제출: 재개발을 추진하는 주체는 관리 체계 계획을 작성하여 관련 기관에 제출합니다. 관리 체계 계획에는 재개발 사업의 행정, 재정, 인력, 시설 등을 포함한 관리 체계에 대한 설명이 포함됩니다.
- 관리 체계 심사: 제출된 관리 체계 계획은 관련 기관에서 심사를 거쳐 적절한 관리 체계를 갖추었는지 평가합니다. 이 단계에서는 재개발 사업의 목표와 법적 근거를 준수하며, 주민의 이전, 건물 철거, 공공 시설의 건립 등을 효율적으로 관리할 수 있는 체계인지를 검토합니다.
- 공청회 및 협의: 관리 체계에 대한 공청회와 이해관계자들과의 협의가 진행됩니다. 이는 관리 체계의 효율성과 투명성을 높이기 위한 절차로, 주민들의 의견을 수렴하고 보완하기 위해 이루어집니다.
- 관리처부 인가 결정: 심사와 협의를 거친 후, 관련 기관은 관리처부 인가 여부를 결정합니다. 인가 여부는 관리 체계의 타당성과 효과성, 관리 인력의 역량 등을 종합적으로 평가하여 결정됩니다.
- 관리 체계 운영: 관리처부 인가를 받은 후에는 재개발 사업의 추진과 관리를 위해 관리 체계를 운영합니다. 이 단계에서는 사업 진행 상황의 모니터링, 주민의 이전 및 시설 이용 등의 관리 업무를 수행합니다
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