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용마루 딱지 이축권과 그린벨트 주택 신축 2가지 방법
용마루 딱지라 불리는 이축권은 그린벨트 주택 신축할 때 필요한 방법중 하나인 권리입니다. 그린벨트에서는 주택을 신축하는 것과 같은 개발을 할 수 없는 것이 정설입니다. 물론 개발을 제한하고 녹지를 지키자는 것이 그린벨트의 원래 취지이기 때문인 것입니다. 하지만 이렇게 개발제한 구역인 그린벨트에서도 주택을 신축을 할 수 있는 2가지 방법이 있습니다. 어떤 방법이 있는지 알아보겠습니다.
그린벨트 주택 신축 방법(1) : 원주민의 신축권리
첫번째 방법은 원주민만 가능한 경우입니다. 즉, 처음 사는 곳이 그린벨트가 아닌 지정 당시부터 지목이 대지였던 곳에 주택을 소유하고 있던 경우에 어느날 그린벨트 구역으로 묶인경우입니다. 이럴때 기존의 주택이 있는 땅에서는 신축이 가능합니다.
사실 이것은 권리를 찾는 것이기때문에 딱히 방법이라고 추천드리고 싶은 것은 아니네요.
그린벨트 주택 신축 방법(2) : 용마루 딱지 ‘이축권’ 이용하기
두 번째 방법은 일명 ‘용마루 딱지’라고 불리는 ‘이축권’을 이용하는 것입니다. 이축권이란 것은 그린벨트 안에 주택을 갖고있는 사람이 근처에 다른 그린벨트 안에 건축할수 있는 허가를 받고 현재 살고 있는 주택을 옮겨서 신축할 수 있는 권리를 말합니다.
이축권은 크게 세 가지의 종류가 있습니다.
- 공익 이축권 : 도로개설, 공원조성 등 공익사업으로 집이 철겨된 경우의 이축권입니다.(6개월 내에 시행해야함)
- 재해 이축권 : 태풍이나 홍수로 집이 부서졌을때 경우의 이축권입니다.(기존과 같은 연면적으로 6개월 내에 시행해야함)
- 증설불가 이축권 : 그린벨트로 지정되기 전 땅을 임대해 주택을 지었지만 토지 소유자의 거부로 개축을 할 수없을 나오는 이축권입니다. 이때 거리나 지역은 기존 주택지에서 반경 2km이내에 연접한 시, 군으로 제한됩니다.
이축권을 사용해서 다른 그린벨트에 신축을 하게 되면 현재 집의 연면적 만큼만 신축을 할수 있도록 제한되어있습니다. 그 외에도 여러가지 이축권 기준사항들이 있는데요. 그럼 이축권을 사용했을 때의 기준을 사항을 정리해보겠습니다.
이축권의 건축 규모 기준
- 최소대지면적 : 60㎡, 건폐율 60%, 용적률 300% 이하, 3층 이하, 연면적 200㎡까지 가능합니다.
- 주차장 : 300㎡이하 가능, 인접 토지이용은 200㎡이하 가능합니다.
- 휴게 음식점이나 일반 음식점은 5년 이상 거주자만 가능합니다.
- 신축하는 주택은 건축법 시행령 별표1 제1호 가목의 단독주택에 한합니다.
- 신축하는 주택의 규모는 철거하는 기존 건축물의 연면적 만큼만 가능합니다
- 이축권이 발생하려면 기존 주택 소유자가 신규 주택부지를 지정해서 건축허가를 받아야 합니다.
- 이축권 행사 시 주택 신축부지의 지목 제한은 현행 규정상 없지만 임야는 사실상 불가능합니다.
- 원주민도 그리벨트내 대지나 기존 주택이 있었던 토지 혹은 자기 과수원에서만 집을 건축할수 있습니다.
- 기회는 단 1회에 한하여 증축이나 개축이 가능합니다.
다른 지역에 살다가 이사 온 외지인의 경우
만약 다른지역에서 살다가 그린벨트 구역으로 이상 온 외지인의 경우에는 이축권을 얻어서 신축이 가능할까요? 그렇지 않습니다. 외지인은 주민등록이 그린벨트로 옮겨졌다고 해서 바로 주택을 신축할 수 없습니다.
그린벨트 구역 내로 이사를 오고 주민등록을 옮겼다면 3년 동안 실제 거주해야 주택을 신축할 수 있습니다. 그 주택도 100㎡만 가능합니다. 참고로 일반 음식점은 5년 이상 거주자만 가능합니다.
용마루 딱지를 구입했다면?
용마루 딱지를 사고팔기도 하는 것을 볼수 있습니다. 하지만 이건 위법행위입니다. 용마루 딱지(이축권) 자체가 원래 양도가 되지 않는 것입니다. 하지만 외지인에 그린벨트에 집을 짓기 위해서 용마루 딱지를 구입하는 일은 공공연하게 벌어지고 있는 것이 현실이기도 합니다.
이것은 용마루 딱지를 갖고있는 사람 즉, 그린벨트 내에 살고 있어서 다른 그린벨트 구역에 신축할 수 있는 권리가 있는 사람의 명의로 건축허가를 얻고 준공한 뒤에 부동산을 넘겨받는 형태의 거래방법인데요. 위법행위를 우회하는 방법이기 때문에 거래상의 리스크는 감안하고 일을 진행해야합니다. (이축권자의 명의로 준공했는데 이축권자가 나중에 다른 소리를 할 수도 있음)
