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오피스텔 경매와 매매 전망과 추천 4가지
오피스텔을 경매로 낙찰받거나 매매로 얻어서 월세 셋팅을 하는 것을 오피스텔 수익형 부동산이라고 말을합니다. 특히, 경매로 부동산을 취득하는 이유는 높은 가격에 팔아서 시세 착익의 수익을 얻는 것인데요. 부동산 시장에서는 시세 차익보다는 현금 수입이 반복적으로 발생하여 적어도 은행금리의4~5배 그 이상의 임차수익이 가능한 부동산이어야 수익형 부동산이라고 말을 합니다.
| ◉ 레버리지 효과란? 투자금액 대비 수익률을 높이는데 중요한 것은 바로 경락대출입니다. 금융기관이나 다른사람에게 빌린 자본을 갖고 자기 자본의 수익을 높이는 효과를 레버리지 효과라고 말합니다. |
1. 오피스텔 수익형 투자의 핵심 5가지
오피스텔에 투자하려면 다음 5가지 사항을 염두해두시기 바랍니다.
- 수익률 보존
- 수익률 지속
- 시세차익 보존
- 환금성
- 건물 감가상각 (30~50년)
2. 앞으로 오피스텔의 전망
요즘은 상가와 아파트 등 모든 주택시장이 다 힘듭니다. 지식 산업센터도 3~4년 전만 해도 투자의 최고봉이었어습니다. 그런데 요즘은 이쪽부터 완전히 가라앉았고 분양이 거의 안 되고 있습니다. 오피스텔 투자에 대해서 상세히 알아보겠습니다.
2023년 상반기에는 매매에 관련해서 투자자들의 관심이 굉장히 많아졌습니다. DSR 주제 완화됐고 주택수제외한다라는 그런 문구가 이제 정부 보고서에서 나왔기 때문에 투자자들이 관심을 많이 보이기시작했습니다.
요듬 모든 자산이 많이 올랐다가 많이 추락하고 있는데 오피스텔은 그런 것이 거의 없기습니다. 거품이 없는 상태인것이죠. 오피스텔의 수익률은 6% 가까이 되어 좋습니다.
오피스텔은 대부분 올랐습니다. 지방 같은 경우는 수익률이 8%까지 나오고 있습니다.
하지만 오피스텔을 막 사시면 안 됩니다.
오피스텔도 아파트처럼꼼꼼하게 골라서 상위5% 안에 들어오는 좋은 것을 선별해서 사야합니다.
전세는 버팀목 전세가 대출이 2억까지만 되기 때문에 반전세가 많습니다. 전세사기를 방지하기 위해서라도 그렇습니다. 예를 들어서 2억 2천의 전세를 2억에 월세 20만원 이런 식입니다.
그렇게 반전세가 많이 좀 늘어나서 월세가 15% 정도 올랐습니다. 안 그래도 많이 올랐는데 동탄 오피앙 얘기까지 나오고 공급량까지 줄어드니까 더욱이 이제 오를 여지가 더 큰 거 같습니다. 지금도 사실 굉장히부담스럽게 많이 올랐는데 오를 수밖에 없는 이유는 앞으로도 규제 완화가 좀 기대되기 때문입니다.
요즘 부동산시장 자체가 이제 추락하다 보니까 오피스텔이 그런 쪽으로도 반사이익을 좀 얻을 수 있을 것 같습니다. 첫 번째는 전세 대출 보증이 90%로 제한됩니다. 원래는 100%였습니다. 예를 들어서 주택 가격이 2억이면 1억 8천 이어야지 대출을 많이 해줍니다. 그래서 KB시세가 있는 것들이 상대적으로 유리합니다. (KB시세는 대부분이 있는데 가끔 세대수가적은 것은 없음)
임차인들은 대부분 보증보험 가입을 원하는데 5월 1일부터 마찬가지로 주택 가격에 90%까지만 보험을 가입하게끔받습니다. 그래서 재연장은 이전 규정으로 하기때문에 기존에 만약에 임차인이 있으면 제연장하는게 좋습니다. 만약 새로 계약한다면 반전세로 하거나 월세로 하는 것을 더 추천을 드립니다.
요즘은 DSR 규제도 풀렸으니까 월세 투자도 유효합니다. 더군다나 앞으로 금리가 내려갈 거라는 기대가 있기때문에 전세 투자뿐만 아니라 월세 투자든 이것은 저거든 어쨌든 시세가 오르는 건 너무 너무뻔하기 때문에 월세 투자도 매력적 일 수 있습니다.
3. 절대로 사면 안 되는 오피스텔
1) 비업무지구 비역세권에 있는 오피스텔 :
비업무지구 비역세권는 일자리가 없는 지역 입니다. 지하철이 먼 전형적인 베드타운은 하면 안 됩니다.
2) 세대수가 적은 오피스텔 :
96세대나 50세대 등의 적은 세대수는 빌라와 똑같다고 볼 수 있습니다. 그런 것들은 임차인들 조차도 들어오기가 꺼려하고 나중에 매도할 때도 환급성이 굉장히 떨어집니다. 빌라를 파는 것과 같다고 생각하면 됩니다. 무조건 아파트처럼 세대수도 많고 브랜드 연식 새거 kb 시세 이런 것들을 추천합니다.
3) KB 시세가 없는 오피스텔 :
KB 시세가 있는 것은 임대인과 임차인 입장에서 모두 다 좋습니다. 은행은 KB 시세가 없으면 대출을 잘 안 해줍니다.)
4) 무조건 싸다고 좋은 것은 아니다.
500~1000만원 더 비싸더라도 안전한 오피스텔을 얻어야합니다.
다음 임차인을 구하기 어려운 것 저렴한 오피스텔을 사면 원치 않게 그렇게 임차권 단기가 되는 안좋은 불상사가 생길 수 있기 때문에 다음 임차인을 구하기 쉽고 담보 대출 받기 유리한 오피스텔을 하는 것이 좋습니다.
그리고 같은 지역에도 연식이 오래된 오피스텔은 가격대 싸기도 한데 그럴때는 연식이 중요한게 아니라 바닥 난방이 되는 주거용 오피스텔이냐 그게 더 중요한 거 같습니다.
4. 추천 오피스텔
다음과 같은 지역의 오피스텔을 추천드립니다.
- 서울 : 3대 업무지구 강남, 여의도, 종로, 마고, 구로디지털단지
- 경기도 : 분당, 판교,
반드시 위와 같이 역세권 오피스텔을 해야 합니다. 반드시 업무지구 안에 있어야 할 필요는 없지만 그곳으로 빠르게 갈 수 있는 구체적인 지역을 언급하다면 노도강이라고 하죠. (노도강은 서울 북쪽에 있는 노원구, 도봉구, 강북구를 합쳐 부르는 말입니다) 노도강의 오피스텔은 업무지구랑 교/통이 연계되어 있지 않기 때문에 직장인보다는 그냥 일반적인 소득 수준이 좀 약할 수가 있으니까 아무래도 업무지구 쪽이 시대 상승이더 많다고 봐야합니다.
오피스텔은 다른 주거형 상품보다 가격대가 좀 비싸고 또 관리비도 있기 때문에 어느 정도 소도 수준이 받쳐줘야 하므로 업무지구 인근 또 역세권 인근이 좋습니다.