신축빌라 사면 안되는 이유 4가지와 빌라를 매매할 때 주의사항 2가지

INDEX

1 신축빌라 사면 안되는 이유 4가지와 빌라를 매매할 때 주의사항 2가지
2 빌라를 매매할 때 주의사항 2가지
- 2.1 (1) 위반건축물
- 2.2 (2) 근생빌라

신축빌라 사면 안되는 이유 4가지와 빌라를 매매할 때 주의사항 2가지

절대로 신축빌라를 사면 안되는 이유에 관해 알아보겠습니다. 길을 가다 보면 신축빌라를 저렴하게 분양한다는 현수막 같은 걸 보신 적이있것입니다.

제 지인분도 오랜 시간동안이 월세나 전세로 살다가 동네에서그 현수막을 보고 분양 사무실에 가보니까 시스템 에어컨과 식기 세척기도 있고 내부도 깔끔해서 계약을 하고 대출까지 받아서 입주까지 한적이 있습니다. 그런데 얼마 못 가서 그 선택이 잘못됐다면서 후회를 했는데요. 이제는 돌이킬 수 없으니까 후회를 해도 늦었죠.

빌라를 매수하는 이유는 당연히 주변에 있는 아파트보다 저렴하기 때문입니다. 그리고 요즘 신축 빌라에 가보면 엘리베이터도 있고 내부 옵션도 아파트보다 좋은 것도 많아서 많은 분들이 신축빌라 분양 사무실에 갔다가 혹해서 덜컥 계약을 하시는 분들이 많습니다.

그런데 눈앞에 보이는게 다가 아닙니다. 잘못하면 나락으로 떨어질 수도 있기 때문에 신축빌라의 단점을 알아야 합니다.

신축빌라를 사면 안 되는 이유 (1) 리베이트와 저질자재

신축빌라를 사면 안 되는 이유 첫 번째는 처음 분양 사무실에 방문했을때 보여주는 집은 하자없이 깔끔하고 이쁘게 보였지만 막상 살아보면 여기저기서 하자가 많이 생깁니다. 대표적으로 누수가 시작되고 균열이 생긴다거나하는 등의 하자가 많이 생깁니다.

그리고 대부분의 신축빌라는 건축주가 이윤을 많이 남기기 위해서 저급 자재를 많이 사용합니다. 처음에는 삐까뻔적해보이지만 살다보면 다 알게 됩니다.

바닥 마루나 싱크대 같은 곳이 들뜬다거나 불량한 곳이 많고 AS 하자 접수를 해도 시간을 끌면서 안 해 주는 경우도 정말 많습니다.

그리고 아래는 실제로 신축빌라를 분양할 때 분양 업체에서 브로커들에게 보내는 카톡입니다.

당신들이 손님을 데려와서 매매나 전세 계약이 성사되면 수수료를 이만큼 준다는건데 이걸 리베이트의 약자로 R이라고 합니다. 부동산 업계에서 쓰는 말인데 R 한 개당 100만 원입니다. 즉, R이 20개면 2천만 원이죠.

이렇게 브로커들은 한 건에 적게는 몇 백에서 많게는 수 천만원까지 리베이트를 받습니다. 빌라 세대를 팔면 수 억을 챙기는 거죠. 이 돈들이 다 누구의 돈일까요? 아무것도 모르는 매수인이나 전세 임차인 돈으로 잔치를 하는 것입니다. 이 돈으로 좋은 자재로 집을 지어야 되는데 이런 쪽으로 돈이다 나가니까. 저렴한 저질 자재로시공을 할 수밖에 없습니다.

신축빌라를 사면 안 되는 이유 (2) 시세확인의 어려움

신축빌라를 사면 안되는 이유 두번째는 시세확인의 어려움입니다. 신축빌라는이 시세 확인이 굉장히 어려운데요. 그래서 분양 사무실에서 부르는 가격이 진짜 시세인 줄 착각하고 덜컥 계약을 하게 됩니다. 아파트는 세대수가 많기 때문에 시세가 어느 정도 정형화 돼 있으니까 시세 파악이 정말 쉬운데 이 신축빌라는 한 동에 13대 정도밖에 안 되니까 국토부 실거래가에 거래된 내역이 거의 없습니다. 결국 비싸게 덤탱이를 맞고 사는 경우가 대부분입니다. 다음과 같은 ‘자전거래’경우도 많습니다.

신축빌라를 분양할 때 고객들을 꼬시려고 이렇게 이 금액으로 거래가 되고 있다면서 자기들끼리 직거래로 실거래 신고를 해 놓고 고객들을 유혹하는 경우도 많습니다. 흔히 ‘자전거래’라고 하는데 고객들은 이걸 그대로믿고 속아서 계약을 하게 되는 것입니다.

신축빌라를 사면 안 되는 이유 (3) 환금성의 어려움

환금성은 다시 되팔아서 현금으로 만드는 것을 말합니다. 특히 빌라는 아파트보다 매매수요가 훨씬 적습니다. 그래서 나중에 팔고 싶어도 잘 안 팔립니다. 부동산은 이 환금성이 제일 중요합니다. 내가 팔고 싶을 때 잘 팔려야 되는데 신축빌라는 처음부터 높은 분양가로 매수한 사람이 거기에 일정 금액을 더 올려서 팔려고 하니까사람들이 쳐다보지도 않는 경우가 많습니다.

신축빌라의 처음 분양가보다 더 높은 금액으로 그것도 몇 년 동안 사람이 살던 곳이라 신축의 느낌도 덜한데 굳이 몇 년 지난 빌라를 사려고 하는 사람은 거의 없다고 보시면 됩니다. 어찌 보면 당연한거죠. 그리고 요즘에는 빌라의 전세 임차인을 구하기가 정말 어렵습니다.

전세사기 때문에 빌라 수요도 떨어지고 전세 보증보험 가입 상한도 공식 가격에 126% 낮아져서 예전처럼 안 팔리면 전세로 돌리는 것도 이제는 어려워졌습니다.

신축빌라를 사면 안 되는 이유 (4) 재개발의 어려움

많은 분들이 빌라를 찾는 이유가 나중에 그 동네가 재개발이 될 걸 기대하고 매수하는 경우도 많은데요. 결론부터 말씀드리면 신축빌라가 많은 동네는 재개발이 될 확률이 정말 낮습니다. 재개발이나 정비 구역이 되려면사업 부지 안에 있는 건물들의 노후도가 정말 중요한데 신축빌라가 많으면 노후도 조건이 안 돼서 사업이 지정되는게 거의 불가능하다고 보시면 됩니다.

만약 재개발을 기대하거나 실거주를 위해서도 신축 빌라보다 구축 빌라를 더 추천드립니다. 여유가 있으면 아파트를 사는게 좋겠지만 현실적으로 부담이 크니까 빌라를 찾는 경우가 대부분입니다. 구축 빌라는 그동안 거래된 사례가 어느 정도 있으니까 적정한 시세를 판단할 수 있어서 신축빌라 처럼 눈탱이를 맞을 확률도 적으니까 참고하세요.

그리고 빌라를 알아볼 때 인터넷 광고만 보지 마시고 원하는 지역에 위치한 부동산 사무실 여러 곳에 직접 방문해서 인터넷 광고에 나오지 않는 물건들도 꼼꼼히 확인해 보시는 걸 추천드립니다. 분명 인터넷 광고에 나오지 않은 저렴한 물건들을 만나 볼 수 있을 텐데 그 물건들을 갖고 표를 만들어서 평당 금액을 산출해서 적정한 시세를 스스로 판단을 해 보셔야 합니다. 면적은 얼마인지? 연식은 얼마나 됐는지? 엘리베이터는 있는지? 이렇게 물건들을 추려서 비교를 해 보면 시세보다 저렴한 물건을 찾게 되는 것입니다. 그렇게 마음에 드는 물건을 선택해서 공인중개사에게 가격 조정을 요구하시면 됩니다.

빌라를 매매할 때 주의사항 2가지

추가로 빌라를 매수할 때 주의할 점이 있습니다.

(1) 위반건축물

빌라의 방문해 눈으로 봤을 때는 별 이상이 없어 보이는데 실제로는 불법으로 증축된 경우도 자주 볼 수있습니다. 특히 베란다 부분을 불법으로 확장해서 내부가 한 집처럼 크게 보이게 해서 속이고 파는 경우도 있습니다.

그걸 모르고 매수해서 살다가 나중에 지자체에 걸리게 되면 원상복구를 해야 되니까 계약하기 전에 건축물 대장의 면적과 실제 면적을 비교해 보시면 됩니다.

건축물 대장을 확인해 봤더니 이렇게 위방건축물이라고 노란 딱지가 붙어 있다면 이런 집은 절대로 계약하시면 안 됩니다. 이런 집들은 대출도 안 돼서 계약금을 날리게 될 수도 있고 나중에 팔기도 어렵다는 점을 참고하시길 바랍니다.

(2) 근생빌라

주변 시세보다 훨씬 저렴하게 나온 근생 빌라가 있습니다.

근생 빌라란 한 건물에 근린생활 시설인 사무실 같은 상업용 시설이 있고 그 위에 주거용 다세대 주택인 빌라가 같은 건물에 있는 상황에서 1층이나 2층에 사무실 같은 근생으로 준공 검사를 받고 불법으로 이 근생 시설을 주거용으로 개조한 걸 ‘근생빌라’라고합니다.

근생빌라는 겉으로 봤을 때는 구분하기어렵습니다. 내부 전체를 진짜 빌라 처럼 개조를 하니까 속아서 사는 경우도 많습니다. 근생 빌라는 대출이 안 되고 나중에 파는 것도 굉장히 어렵습니다. 살다가 지자체에 적발되면 원래대로 집 내부를 전부 뜯어 놔야하고 원상 복구를 하지 않으면 계속 이행 강제금 부과되니 이런 집을 잘못사면 진짜 인생이 나락으로 갈 수도있으니까 계약하기 전에 반드시 건축물 대장을 발급해서 주택으로 되어 있는지 확인해 보시길 바랍니다.

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