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빌라투자 단점 3가지와 경매 주의사항과 위험한 이유
빌라투자 단점 3가지와 경매 주의사항과 위험한 이유에 관해 알아보도록 하겠습니다. 경매를 하는 소액투자자들이 가장 쉽게 접근하는 종목이 바로 빌라투자 입니다.
” 빌라 투자를해도 되나요? “
” 경매로 빌라투자를 보고 있는데 어떻게 생각하시나요? “
정답부터 말씀드리자면 지금 시점 (2024.3.)에서 빌라투자를 하면 안됩니다.
지금 경매에서 빌라투자는 정말 추천드리지 않습니다.
빌라투자를 하려는 이유는 무엇일까?
우리는 왜 아파트가 아니라 빌라 투자를 생각할까요?
빌라 투자를 하려는 분들은 대부분 투자금이 부족하기 때문일 것입니다. 빌라는 아파트 대비 저렴하기 때문에종잣돈이 적더라도 쉽게 투자를 시작할 수 있다는 장점이 있습니다.
유튜브의 많은 컨텐츠에서는 소액 투자자분들을 대상으로 경매로 빌라를 낙찰 받은 뒤에 플러스피 혹은 무피 세팅을 했던 성공기 등을 알려주며 수익을 냈다. 라고 하는 영상들도 많이 보이고 있습니다. 빌라 투자로 월세 세팅을 해서 현금 흐름을 만드는 분들도 계시다고 합니다.
그러나 소액이라고 빌라 투자를 해버리면
여러분의 투자가 꼬여버릴수도 있습니다.
저는 지금 빌라 투자가 나쁘다는 얘기를 하는것은 아닙니다.
다만, 여러분의 목표와 자산 증식이고 또한 이것을 남들보다 빨리 하겠다라고 생각하는 분이라면 빌라 투자로 자산 증식 하거나 시간을 단축시키기는 어렵다는 것입니다. 초보자일수록 빌라보다는 아파트에 집중하는게 자산증식과 또한 속도에 있어서 훨씬 리스크가 적기 때문입니다.
빌라투자를 하지 말아야 하는 이유 (1) : 낮은 환금성
지금 빌라투자를 하지 말아야하는 이유 첫 번째는 황금성이 낮은 것입니다.
물론, 빌라 투자가 황금성이 좋을 때도있었습니다. 근데 지금 24년 3월 시점에는 환금성이 낮습니다. 환금성이란 다시 돈으로 바꾸기가 얼마나 쉬운지를 의미합니다. 환금성이 높다면 돈으로 바꾸기 쉬운 걸 뜻하는 것이니 환금성이 낮다는 것은 돈으로 바꾸기 어렵다는 것입니다.
예를들어 ‘금’의 경우에는 언제든지 현금으로 바꾸기가 쉽습니다. 그래서 금 같은 재화는 환금성이 높다고 합니다. 부동산 투자에서 환금성은 아주 중요합니다. 왜냐하면 내가 가진 내 물건을 팔려고 할 때 이걸 사줄 사람이 있어야 수익이 실현되기 때문입니다. 내가 팔고 싶을 때 혹은 그 어느때도 사람들이 내가 가진 부동산을 원하지 않는다면 거기 들어간 내 투자금은 영영 찾을 수가 없기때문이죠.
그러면 환금성 측면에서 빌라는 어떨까요? 내가 빌라를 매수하고 2년 뒤에 다시 되팔려고 할 때 시장에 있는 수요자들이 빌라를 어떻게 생각할까요? 시장 수요자들은 일단 아파트를 먼저 매수하려고 합니다.
신축을 먼저 보고 그 다음 구축을 보고 그 다음 구축 중에서 입지 좋은 곳을 볼 것입니다. 그런데 이렇게까지 다봤는데도 아파트가 너무 비싸서 매수할 수 없을 때 그제서야 빌라를 보게됩니다.
여러분이 집을 구하실 때를 생각해 보시면 되실 것 같습니다. 그런데 이렇게 빌라를 바라볼 때마저도 신축 빌라 혹은 입지가 좋은 빌라와 같이 어느정도 가격이 있는 빌라를 보지 완전 그 저렴한 빌라는 잘 안 살려고 합니다.
물론 전세나 혹은 월세로 잠깐 임차인이 들어오는 경우는 용이할 수 있지만, 빌라를 자산으로 매수하려는 매수자는 상당히 적은 걸 알 수 있습니다. 이렇게 누구나 그 빌라를사고 싶어 하지 않으니까 나중에 되팔기가 어렵기 때문에 그 사람들도 그런 리스크를 생각해서 사지 않는것입니다. 빌라는 그냥 전세나 월세로만 거주를 하는 것입니다. 따라서 빌라는 환금성이 낮은 재화입니다.
입지가 좋은 빌라투자도 안좋은 이유
그렇다면 부동산 중에서 환금성이 높은 제한은 무엇일까요? 아파트입니다. 사람들은 저렴하고 입지가 조금 떨어지더라도 아파트를 더 선호합니다. 아마 이렇게 제가 아파트가 더 좋다고 하면 근데
‘ 입지가 좋은 빌라나 재개발 이슈가 있는 빌라 같은 경우에는 입지가 떨어지는 아파트보다 훨씬 투자가치가 있는 것 아니냐?’ 라고 하실 수도 있습니다.
물론 그럴 수도 있습니다. 하지만 그런 빌라는 왠만한 아파트보다 비쌉니다. (실제로 현재 자양동쪽 허름한 빌라는 6억을 호가하고 있습니다.)
애초에 빌라 투자를 생각하는 분들은 대다수 종잣돈이 적은분들입니다. 이런 분들은 그렇게 역세권이나 재개발 빌라를 살 수 있는 자금 여력이 없을 것입니다. 그래서 입지가 안 좋은 빌라를 싸게 취득하는 전략을 많이 생각하시고 이렇게 빌라 투자를 생각하시는데 이렇게 입지가 안 좋은 빌라를 싸다고 살 바에는 조금 더 종자 또는 모으시거나 입지를 좀 더 낮춰서 더 저렴한 아파트를 사는게 환금성 측면에서 훨씬 낫습니다.
빌라투자를 하지 말아야 하는 이유 (2) : 출구전략이 어려운 시기
빌라투자를 하면 안되는 두 번째 이유는 현재 빌라로 출구 전략을 짜기가 굉장히 어려운 시기라는 겁니다. 보통 빌라를 구매하시게 되면 단타로 빨리 팔고 나오시거나 아니면 전.월세 세팅을 하는 것이 목적입니다. 그래서 빌라투자를 경매로 받을 때 처음부터 30% 정도 저렴하게 받고 전세 혹은 월세를 세팅하고 나서 2년 뒤에처음 시세대로 파는 전략을 많이 취합니다.
그런데 현재 시기에는 리스크가 있습니다. 일단 임차인들이 빌라에 잘 안 들어오려고 합니다.
빌라 리스크 ① 임차인 구하기가 힘들다.
가장 문제는 최근 계속 이슈가 되고 있는 빌라전세사기 때문입니다. 전세 보증금이 빌라의 시세보다 더 높아서 깡통전세가 되는 문제가 있기 때문에 사람들이 빌라를 개념적으로 기피합니다. 이렇게 빌라의 전세입자를 구하기 힘든상황에서는 아파트로 사람들이 더 몰리게 됩니다.
심지어 지금 아파트 전세 가격이 많이 저렴해졌습니다. 그래서 빌라 전세를 들어갈 돈으로 차라리 돈 조금 더 보태서 아파트 전세 로 더욱 더 들어가려고 하기 때문에 빌라 전세를 맞추기가 생각보다 쉽지 않습니다.
여러분이 경매로 정말 빌라를 싸게 받으셔서 전세입자를 맞출수 있다면 뭐 지금도 가능한 전략이긴하지만 정말 웬만큼 싸게 전세 시세를 내리지 않는 이상 전세를 맞추기가 쉽지 않다는 점을 꼭 기억을 하셔야 됩니다.
빌라 리스크 ② 단타가 어렵다.
빌라를 경매로 받았을 때 두 번째 리스크는 지금은 전세뿐만 아니라 단타로 팔기가 어렵다는 겁니다. 정말 싸게 팔지 않는 이상 말이죠.
아파트 거래량이 조금씩 회복은 되고 있지만 여전히 거래량은 평균 거래량 대비 70% 수준이 안됩니다. 이렇게 아파트 거래도 안 되는데 빌라를 사람들이 살려고 할까요? 정말 시세대비 반값 혹은 그 이하로 팔지 않는 이상 사람들이 같은돈이라면 빌라보다는 아파트를 선택합니다. 게다가 그 아파트도 지금 거래량이 좋은 상황은 아닙니다. 따라서 빌라를 투자했을 때 출구 전략으로서 임차인을 맞추거나 단타로 판다. 이 두 가지 전략이 모두 어려운 상황입니다.
그래서 저는 빌라투자를 지금은 추천드리지 않습니다
빌라 리스크 ③ 반등장에서 돈이 없다.
마지막 세 번째입니다. 현재 24년 3월이라는 시점에서 정말 강조드리고 싶은 이유입니다. 여러분께서 소액투자자라면 정말 제 말을끝까지 한번 들어보셔야 합니다.
지금 빌라 투자를 하게 되면 앞으로 다가올 반등장에서 아파트에 투자할 돈이 없습니다.
정확히 반등장이 언제 온다라고는 알 수 없습니다. 최근에 거래량 은 점점회복되다가 다시 떨어지고 있고 특히 많이 떨어진 지역 위주로 급매가 올라오고 있지만 그마저 매매로 이어지지 않는 암흑기입니다.
하지만 분명한 것은 반등장은 반드시 온다는 것입니다.
시장은 하락과 상승을 반복하기 때문에 영원한 하락도 영원한 상승도 없습니다. 따라서 지금이 하락장이 영원하지 않습니다. 언젠가 반등장이 반드시 옵니다.
그런데 그렇게 반등장이 왔을 때 내가 아파트를 매수해서 얼른 단타를 치던지 아니면 전세를 세팅해서 2년 뒤에 팔던지 이런 식으로 자산을 늘려야 되는데 내 자산이 빌라에 묶여 있으면 반등장이 왔을 때 아파트 투자를하기가 쉽지 않습니다.
그러면 그때는 정말 내가 투자를 하고 싶어도 돈이 없어서 투자를 못하는 상황이 옵니다.
물론 그때까지 돈을 또 모으시면 되겠죠. 근데 만약에 여러분이 지금 빌라투자를 안 하셨다면 더 많은 투자금으로 더 좋은 아파트를 많이 매수할 수 있는데 지금 빌라를 투자하면 그런 기회비용을 여러분이 감당하셔야 된다는 것입니다. 따라서 지금은 다가올 반등장을 모니터링 하면서 종잣돈을 더 모으시면서 공부하는게 훨씬 좋은 시기입니다.
빌라 투자로 1천만원 2천만원 버는 것도 중요한 경험이지만, 반등장이 올 때 상승할 아파트를 갭투자로 매수한다면 그보다 훨씬 많은 자산을 빠른 시간 안에 얻을 수 있습니다.
다시 정리하면 첫번째 빌라는 황금성이 안 좋다. 두 번째 빌라의 출구 전략이 현재 어렵다. 세번째 앞으로 다가올 반등장을 생각하면 빌라투자의 기회비용이 너무 크다. 이 세가지 이유로 지금 빌라 투자를권해드리지 않습니다.
빌라투자 절대 100% 나쁘다는 것이 아닙니다. 지금 소액 투자자가 시점상 추천드리기 어려운 투자라는 걸 말하는 것입니다. 현재 빌라투자는 자칫 한번의 시도로 부동산 투자에 손을 뗄 수 있으니 주의하시기 바랍니다.
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