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입주권 분양권 차이와 토지 소유자의 자격요건
부동산 시장에서 많이 듣게되는 분양권과 입주권에 관해 알아보도록 하겠습니다. 비슷해 보이지만 다른 말인 둘의 차이점에 관한 개념을 확실히 알아두시면 좋을 것입니다. 둘의 공통점은 분양권과 입주권 둘 모두 ‘집을 취득할 권리를 말하는 것’ 입니다. 차이점은 다음과 같습니다.
분양권 : 청약에 당첨되어 새 아파트에 들어가는 권리 |
입주권 : 재개발이나 재건축인 곳으로 들어가는 권리 |
다시말해 분야권과 입주권 모두 ‘새 아파트로 들어가는 권리’가 맞지만
분양권은 청약 신청에 의해서 새아파트로 들어가는 것이고, 입주권은 원래있던 살던곳이 재건축하게 되어 새아파트로 들어가게 되는 권리가 되는것입니다.
다음 표를 확인해보세기 바랍니다.
분양권 | 입주권 | |
개념 | 청약 당첨 | 재개발 재건축 조합원 |
이전등기 | 토지 + 건물 | 건물만 |
주택수 | 포한(21년 부터) | 포함 |
취득세 | 완공 후 | 입주권 매수시 토지 취득세 완공 후 건물 취득세 |
양도세 | 1년 미만 70% 1년 이상 60% | 1년 미만 70% 1년~2년 60% 2년이상 기본세율(6~42%) |
분양권은 새아파트가 지어지기전 청약으로 얻은 권리이기 때문에 땅이나 건물이 존재하지 않습니다. 그냥 앞으로 지어질 새 아파트를 가질 수 있는 권리이므로 분약권에 관한 ‘취득세’는 없습니다. 취득세는 나중에 완공된 새 아파트에 들어갈때 내는 것입니다.
입주권은 기존 주택이 있는 상태에서 재개발 재건축으로 새아파트를 올리는 것이기 때문에 건물을 부시면 소유할 건물은 없지만 토지의 소유권은 남아있습니다. 그래서 입주권을 매수 할 때는 ‘토지에 관한 취득세’를 냅니다. 그리고 재건축이 끝나면 ‘건물에 관한 취득세’를 다시 냅니다.

분양권과 입주권은 모두 주택수에 포함되기 때문에 만약 1주택이상을 보유하고 있는 경우라면 취득세와 양도세가 올라갑니다.
청약에 떨어져도 당첨된 사람의 분양권을 살 수 있습니다. 이때 프리미엄이 붙어서 좀 더 비싼 가격에 구입을 해야합니다. 아파트 분양사무소에서 구입할 수 있는데 미분양된 물건들도 살 수 있습니다. 지역에 따라 ‘분양권 전매 제한’이 있기 때문에 확인을 해야합니다.
분양권은 입주권보다 초기투자금이 적은 장점이 있습니다.
분양권인 청약은 처음에 계약금 10%를 낸 후 중도금 60과 잔금 30%를 냅니다. 계약금 10%이후 시간이 있기 때문에 부담이 줄어듭니다.
입주권은 분양권보다 초기 비용이 많이 필요 할수 있습니다. 입주권은 조합원의 지위이기 때문에 좋은 동이나 호수를 선점할 수 있습니다. 발코니 확등의 혜택도 있어서 좋은데요. 단점은 준공기간이 길고 생각치못한 추가분담금이 들어갈수도 있습니다.
만약 땅만 소유하고 있었던 경우 자신의 땅이 재개발 사업으로 인해 분양 대상이 된다면 입주권을 작을 수 있을까요?
만약 주택을 소유하고 있다면 땅과 건물의 소유자이므로 입주권의 자격이 주어지지만 땅만 소유하고 있었다면 90㎡ 이상을 갖고있어야 분양권을 얻을 수 있습니다. (1지분당 1입주권 지급)
지역이 서울시라면 추가로 다음 분양자격 조건을 갖추어야합니다.
1) 2003년 12월 30일 이전에 분할된 토지
2) 30㎡이상 90㎡미만의 토지
3) 사업시행인가 고시일부터 공사완료, 고시일까지 분양신청인 및 세대원 전부 무주택자인 경우
4) 지목이 도로이고 현황이 대지인 경우, 지목이 대지이고 현황이 도로인 경우도 분양자격이 주어집니다.
(단 지목상이나 현황상으로 도로로 이용되면 분양 자격이 없습니다.)
자세한 관련내용은 서울특별시 도시 및 도시환경조례 제36조, 제37조를 참고하세요.
제36조(재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다. 1. 종전의 건축물 중 주택(주거용으로 사용하고 있는 특정무허가건축물 중 조합의 정관등에서 정한 건축물을 포함한다)을 소유한 자 2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전토지의 총면적이 90제곱미터 이상인 자 3. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다. 4. 사업시행방식전환의 경우에는 전환되기 전의 사업방식에 따라 환지를 지정받은 자. 이 경우 제1호부터 제3호까지는 적용하지 아니할 수 있다. 5. 도시재정비법 제11조제4항에 따라 재정비촉진계획에 따른 기반시설을 설치하게 되는 경우로서 종전의 주택(사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)에 관한 보상을 받은 자 ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다. 1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우 2. 법 제39조제1항제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우 3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 공유로 소유한 토지의 지분이 제1항제2호 또는 권리가액이 제1항제3호에 해당하는 경우는 예외로 한다. 4. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 여러 개의 필지로 분할한 경우 5. 하나의 대지범위에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공 이후 토지와 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우. 다만, 권리산정기준일 이전부터 소유한 토지의 면적이 90제곱미터 이상인 자는 예외로 한다. 6. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우 ③ 제1항제2호의 종전 토지의 총면적 및 제1항제3호의 권리가액을 산정함에 있어 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 포함하지 않는다. 1. 「건축법」 제2조제1항제1호에 따른 하나의 대지범위 안에 속하는 토지가 여러 필지인 경우 권리산정기준일 후에 그 토지의 일부를 취득하였거나 공유지분으로 취득한 토지 2. 하나의 건축물이 하나의 대지범위 안에 속하는 토지를 점유하고 있는 경우로서 권리산정기준일 후 그 건축물과 분리하여 취득한 토지 3. 1필지의 토지를 권리산정기준일 후 분할하여 취득하거나 공유로 취득한 토지 ④ 제1항부터 제3항까지에도 불구하고 사업시행방식전환의 경우에는 환지면적의 크기, 공동환지 여부에 관계없이 환지를 지정받은 자 전부를 각각 분양대상자로 할 수 있다. 제37조(단독주택재건축사업의 분양대상 등) ① 단독주택재건축사업(대통령령 제24007호 도시 및 주거환경정비법 시행령 일부개정령 부칙 제6조에 따른 사업을 말한다. 이하 같다)으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다. 1. 종전의 건축물 중 주택 및 그 부속토지를 소유한 자 2. 분양신청자가 소유하고 있는 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자. 다만, 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다. ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다. 1. 단독주택 또는 다가구주택을 권리산정기준일 후 다세대주택으로 전환한 경우 2. 법 제39조제1항제2호에 따라 여러 명의 분양신청자가 1세대에 속하는 경우 3. 1주택과 그 부속토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우 4. 권리산정기준일 후 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖에 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우 |
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