분양권 프리미엄 계산법과 초기 투자금 계산법 2가지

INDEX

1 분양권 프리미엄 계산법과 초기 투자금 계산법
- 1.1 분양권 프리미엄 계산법과 초기투자금 계산법
- 1.2 총투자금 계산법

분양권 프리미엄 계산법과 초기 투자금 계산법

분양권 프리미엄 계산법과 초기 투자금 계산법을 알아보겠습니다. 재개발 투자를 할 때는 기본적으로 이런저런 계산을 따져봐야합니다. 가령 초기 투자금이나 분양권을 받은 아파트가 완성되려면 기간이 얼마나 걸리는지, 완공이 되면 기대 수익은 어떻게 되는지 꼼꼼하게 따져보고 투자에 들어가야 합니다. 특히나 재개발 투자를 할때는 최근에 거래된 가격과 단순비교를 해서 섣불리 계약하면 안됩니다.

얼렁뚱땅 어쩌다가 계약하는 순간 몇백만원이 아니라 몇천만원 몇 억원까지 비싸게 사는 실수를 할수 있기때문입니다. 그냥 단순한 감으로만 또는 부동산 중개사말만듣고 또는 부동산이 오를 것 같다는 소문만듣고 조급한 마음으로 아무런 지식이 없이 덜컥 구매하면 재산이 한순간에 날아갈수도 있습니다.

부동산 투자로 돈을 벌기위해서는 공부를 해야합니다. 세상에 공짜가 없듯이 공부를 하지 않으면 큰 수익을 낼수 없습니다. 계산법은 왠지 복잡할 것 같고 귀찮은 생각이 들 수도 있지만 최대한 쉽게 접근해 설명하도록 하겠습니다. 지금 이 포스팅에서 알려드리는 것만 계산이 가능하다면 부동산 재개발 투자를 위해 부동산을 방문했을때 또는 블로그를 통해서 매물을 봤을때 또는 부동산 계약을 하기 전에 분명히 도움이 될 것입니다.

분양권 프리미엄 계산법과 초기투자금 계산법

재개발 구역의 부동산을 매입할 때 들어가는 비용을 초기 투자금이라고 합니다.(이것을 줄여서 ‘초투’라고 합니다.) 재개발 투자를 할 때는 기본적으로 내가 지금 투자를 위해 사용할 수 있는 돈이 정확히 얼마인지를 알아야 합니다. 초기 투자금은 부동산의 매매가에서 레버리지를 뺀 금액입니다. 여기서 레버리지란 대출금이나 임차인을 들일 경우 받는 임대보증금을 말합니다. 지금 가지 현금이 얼마이고 추가로 대출받는다면 얼마가 나와서 총 얼마를 쓸 수 있는지를 미리 계산해두어야합니다.

초기 투자금 = 부동산의 매매가에서 레버리지(보증금)를 뺀 금액

그냥 막연하게 ‘누구는 얼마나왔다네~뭐 그정도 나오겠네~’라고 안일하게 생각하는 사람도 있는데 그렇게 어림잡아 짐작하면 안됩니다. 정확하게 내가 쓸 수 있는지를 확실하게 알아야합니다. 왜냐면 금액이 대강 1억~2억쯤~ 이 아니라 1억이면 1억에 맞는 투자처를 2억이면 2억에 맞는 투자처를 분명하게 집중적으로 알아볼 수 있기 때문입니다.

초기자금은 매매가에서 레버리지를 빼서 산출하는데요. 예를 들어 매매가 5억에 보증금 3억에 맞출 것이라면 2억만 있으면 될 것입니다. 2억이 순수하게 현금이나 대출금으로 내가 갖고있어야하는 돈입니다. 그리고 이때 검정평가액이 4억이라면 4억짜리를 5억에 산것이므로 1억의 프리미엄을 더주고 사게 된 것입니다. (프리미엄이란 앞으로 상승될것이므로 주게되는 웃돈의 개념입니다. 프리미엄에 관해 상세한 공부는 아래 포스팅을 참고하세요.)

부동산 프리미엄이란 무엇일까? 3가지 정의

5억 (매매가) – 3억 (전세금) = 2억 (초기투자금)

5억 (매매가) – 4억 (감정평가액) = 1억 (프리미엄)

매매를 높여서 월세가 있는 매물로 예를 들어보겠습니다. 매매가 10억, 감정평가액 6억5천, 월세보증금 1억의 경우 초기투자금과 프리미엄은 얼마일까요? 정답은 초기투자금 9억, 프리미엄 3억5천이 됩니다.

10억 (매매가) – 1억 (월전세금) = 9억 (초기투자금)

10억 (매매가) – 6억5천(감정평가액) = 3억 5천 (프리미엄)

총투자금 계산법

총투금이란 재개발 구역의 물건을 사서 새 아파트에 들어갈 때까지 필요한 모든 비용을 말하는 것입니다. (이것을 ‘총투’라고 줄여부릅니다.) 여러분이 재개발 구역에 물건을 갖고있다고 공짜로 새 아파트를 주는 것이 아닙니다. 조합원분양가가 정해지면 내 권리가액에 부족한 부분은 추가로 분담금을 내야 하는 것입니다.

권리가액이란 내가 갖고있는 부동산에대한 감정평가액에 조합의 사업성(비례율)을 곱한 것을 말합니다. 재개발 용어 정리를 한번더 확인하고 계속 읽어주세요.

재개발 재건축 용어정리 12가지

권리가액은 비례율이 나와야 정확하게 알수 있기때문에 비례율이 확정되기 전까지는 비례율 추정해서 곱해야합니다. 비례율은 조합 사정에 따라, 주택시장에 따라, 사업단계에 따라 다릅니다. 완성되고 해산할 때까지 비례율을 계속 바뀐다고 생각하시면 됩니다. 비례율이 계속 바뀌니까 당연히 권리가액도 수시로 바뀌게 됩니다.

만약 비례율을 추정하기 어렵다면 100%로 가정해서 계산해야 합니다. 즉, 감정평가액을 권리가액으로 계산하는 것입니다. 추가로 내야하는 분담금은 재개발 물건을 구매할 때 내는 게 아니라 이주와 철거가 끝난 후 착공 할 때부터 보통 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%의 비율로 냅니다.

분담금의 중도금에 대해서는 중도금 대출이 가능한 경우가 있고 그렇지 않은 경우가 있습니다. 보통 무주택자는 규제 지역 여부에 상관없이 대출이 가능하지만 1주택자는 기존 주택 처분 조건으로 가능한 경우가 많습니다. 그리고 다주택자는 중도금 대출이 어려운 경우가 많습니다. 따라서 재개발 매물을 구입할 때는 나중에 내야하는 분담금 액수가 어느 정도이고 어느시기에 얼마씩 내는지, 대출은 가능한지 등을 자세하게 알고 자금계획을 미리미리 세워놔야 합니다.