아파트 부동산 취득세 계산에 관한 5가지

INDEX

1 아파트 부동산 취득세 계산에 관한 5가지

아파트 부동산 취득세 계산에 관한 5가지

부동산 취득세 계산에 관해 알아보자. 부동산 세금은 크게 취득할 때, 보유할 때, 처분할 때 부과된다.

<취득 단계>에는 취득세가 붙고,
<보유 단계>에는 재산세 · 종합부동산세 · 종합소득세가 붙고
<처분 단계>에는 양도소득세 · 증여세 · 상속세가 부과된다.

(1) 취득세

먼저 부동산을 취득할 때는 취득세를 내야 한다. 매매 금액에 따라 6 억 원 이하는 1 %, 6 억 원 초과 ~ 9 억 원 이하는 1 ~ 3 %, 9 억 원 초과는 3 % 의 세율이 적용된다. 여기에 취득세의 지방교육세 0. 1 % 가 추가되고, 대형 주택 ( 전용면적 85 ㎡ 초과 ) 은 0.2 % 의 농어촌특별세가 추가된다.

예를 들어

예1) 대형주택을 3 억 원에 구입했다면

390 만원 ( 취득세 1 % + 지방교 육세 0.1 %+ 농어촌특별세 0.2 % = 1.3 %) 을 내야 한다.

예2) 만약 조정 지역 이상에서 1 주택을 소유한 사람이 추가로 10 억 원짜 리 1 주택을 매수한다면

9,000 만 원 [ 8,000 만 원 ( 조정 대상 지역 2 주택 중 과 8 %) + 지방교육세 400 만 원 ( 10 억 원 x 0.4 %) + 농어촌특별세 600 만 210원 ( 10 억 원 x 0.6 %) ] 의 취득세가 필요하다.
법인은 예외 없이 1 주택을 매수하든 그 이상을 매수하든 12 % 를 부담해야 한다.
개인은 주택수와 취득 지역에 따라 취득세율이 다르기 때문에 취득 순서가 중요하다. 똑같이 2 채의 주택을 사더라도 첫 번째 주택을 조정 대상 지역에서 사고, 두 번째 주택을 비조정 대상 지역에서 사면 2 채 모두 1 ~ 3 % 의 취등록세만 내면 된다.

반대로 첫 번째 주택을 비조정 대상 지역에서 사고, 두 번째 주택을 조정 대상 지역에서 사면 취득세가 두 번째 조정 지역에서 산 주택은 8% 로 부과된다.

(2) 취등록세 4.6 % 물건

물론 초기에 높은 취등록세를 부담하더라도 나중에 양도가의 차액에서 공제되지만 매수 시 8%, 12% 는 부담이 된다. 하지만 재개발 구역에 서는 주택을 소유하고 있는 다주택자라 하더라도 취등록세 4.6 % 에 매수할 수 있는 물건이 있다. 바로 <무허가주택>, <상가>, <도로> 등이다.

이런 매물은 다주택자, 법인도 동일하게 보유 주택수와 상관없이 4.6 % 의 취득세를 적용받고, 관리처분 인가 이후 멸실되어 토지만 남았을 때도 4.6 % 가 동 일하게 적용된다. 그렇기 때문에 내가 주택이 있어서 추가로 주택을 구 매할 때의 취득세가 부담된다면 이런 매물을 고려해볼 만하다.

(3) 취등록세가 중과되지 않는 물건

아직 정비 구역으로 지정되지 않은 지역에서 공시가격이 1 억 원이 하의 주택은 취등록세가 중과되지 않으므로 투자자가 몰려 최근 급등 하기도 하였다.

취득세가 중과되지 않는 중과제외주택은 해당 주택 취득 시는 물론 다른 주택을 취득할 때도 소유주택수로 치지 않는다.

예를 들어 중과제외주택인 공시가격 1 억 원 이하 주택을 20 채 갖고 있어도 다른 주택을 살 때 취득세가 중과되지 않는다. 단, 취득 당시 1 억 원 이하라도 공시가격이 인상되어 1 억 원을 넘게 되면 주택수에 포함 된다. 조합원 입주권과 분양권 오피스텔은 원래 주택이 아니므로 주택 취득세 과세 대상이 아니었지만 지방세법 개정으로 2020 년 8 월 12 일 이 후에 취득하는 조합원 입주권, 분양권, 오피스텔은 취득 중과세 관단 시 소유주택수에 가산한다. 여기서 오피스텔은 주택분 재산세가 과세 되는 오피스텔을 말하기 때문에 업무용으로 재산세를 내는 오피스텔 은 주택수에 포함되지 않는다.

2020 년부터 주택 매매 시 취득세 계산이 복잡해졌다. 특히 6 억 원 ~ 9 억 원 사이의 주택은 취득세율과 지방교육세, 농어촌특별세를 정확히 계산하는 게 쉽지 않다. 이때는 위택스에서 제공하는 지방세 계산기를 이용하면 쉽게 취득세 계산이 가능하다.