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부동산 임장 방법과 팁 5가지
부동산 임장 방법에 관해 알아보겠습니다. 임장이란 경매나 매매나 재개발 투자등등 모든 부동산 투자활동을 하기위해 현장으로 가서 지역을 살펴보고 투자물건에 대해 조사를 하는 과정을 말합니다. 부동산 임장은 크게 두가지로 나눌수 있습니다. 인터넷으로 조사하는 손품활동과 직접 현장을 방문해서 조사하는 발품활동입니다. 손품과 발품활동에 관한 방법과 팁을 알아보도록 하겠습니다.
부동산 임장 방법 (1) 손품활동
예전에는 무조건 발품활동으로 부동산을 조사해야했습니다. 하지만 요즘에는 인터넷에 많은 정보가 있기 때문에 많은 정보를 얻을 수 있습니다. sns, 카톡방등으로 정보의 교류도 활발하기 때문에 손품활동은 필수가 되었습니다. 인터넷 검색으로 알수있는 것을 최대한 조사를 마친후에 발품을 파는 것이 좋습니다. 인터넷에서 알수있는 정보와 현장에서 알게되는 정보를 비교해야 좀 더 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.
여러분이 투자가능한 금액을 정했다면 그 금액으로 결정해야할 것은 두가지 중에 하나입니다.
- 좋은 입지의 서울 (단점: 재개발 속도가 느리다)
- 경기,인천,지방 (장점 : 재개발 속도가 빠르다)
만약 서울로 정했으면 25개의 구중에 가장 관심있는 몇 군데로 좁혀가면서 확실한 결정을 하고 검색을 시작합니다.
손품 1) 네이버 부동산 검색
1) 해당구역의 부동산 블로그를 검색한다.
예를들어 강동구로 지역을 정했다면 다음과 같은 초기 재개발에 관련한 검색어를 찾아보는 것입니다. 그럼 관련 포스팅을 하는 중개인의 블로그 글을 찾아 볼 수 있습니다.
- 강동 초기 재개발
- 강동 사전타당성
- 강동 구역 지정
- 강동 권리산정일
- 강동 정비구역
손품 2) 카카오 오픈 채팅방
카카오 오픈채팅방을 운영하는 경우도 많습니다. 물론 조합원방에는 관계자가 아니면 들어갈수 없겠지만 일반 투자자들의 채팅방은 조합원이 아니더라도 누구나 해당 구역의 정보를 들을 수 있습니다. 채팅방 검색란에 구역의 이름을 검색해보시기 바랍니다.
손품3) 관련 사이트 조사
지자체에서 운영하는 재개발 관련 사이트를 참고합니다. 지방등의 지역은 군청이나 시청 홈페이지를 확인합니다.
손품 4) 엑셀을 통한 자료정리
다른구역과 비교해서 저평가된 곳인지 확인하기 위해서는 엑셀로 자료를 정리해야합니다. 정리자료 포인트는 다음과 같습니다.
- 입지
- 사업성
- 사업속도 진행단계
- 초기 투자금
- 주변 아파트 시세
- 예상 조합원수
- 예상 총세대수
- 도로상태
- 주변 신축빌라 및 상가, 교회
지난 포스팅을 참고해서 자료파일을 정리해보시기 바랍니다. 클릭 ☛ 재개발 투자 방법 15가지 원리원칙
부동산 임장 방법 (2) 발품활동
인터넷을 이용한 손품활동이 끝났다면 그 다음은 발품활동을 할 순서입니다. 현장에 나가보면 인터넷으로 조사해본것 만큼 느낌이 좋은 지역도 있고 좋지 않은 지역도 있으니 현장에 나가서 조사하는 발품활동은 아주 중요합니다. 직접 현장에 가보면 동네의 분위기를 느낄수 있습니다. 무엇보다 현장의 모습보다 미래에 아파트가 세워졌을 때를 상상해보는 것이 좋습니다.
발품1) 대중교통을 이용해보자.
교통은 생활과 가장 밀접한 관계가 있습니다. 직접 생활하는 지역주민이라고 생각하고 버스와 지하철을 이용하여 방문해보는 것이 좋습니다. 특히 지하철역까지의 거리를 체험해보는 것이 좋습니다.
발품2) 동네의 집을 체크해본다.
신축축빌라가 얼마나 많은지, 노후된 빌라의 정도는 어떤지, 어떤 유형의 집이 많은지, 교회나 큰상가가 있는지, 언덕인지 평지인지 등을 확인해보는 것입니다.
지난 포스팅을 참고해서 자료파일을 정리해보시기 바랍니다. 클릭 ☛ 재개발 투자 방법 15가지 원리원칙
발품 3) 부동산 보다는 추진세력 사무실 방문하기
발품은 공인중개사무소에 들려봐야한다고 생각하지만 중개인들은 실적을 올리기위해 주로 좋은 점만을 부각시키며 안내해줍니다. 부동산 중개 사무소 보다는 추진세력의 사무실을 들려보는 것이 좋습니다. 재개발 지역으로 지정된 곳의 동네를 둘러보면 추진세력의 사무실이 있습니다.
추진세력에 사무실에 들리면 조합원이 아니라고 해서 홀대하지 않고 생각보다 예상외로 친절하게 응대해줍니다. 물론 궁금증을 해소하고 질문을 해야하는 입장이니까 음료수 한 박스 정도는 건네주며 대화를 풀어가는 것이 좋습니다.
- 재개발의 진행상황을 물어본다.
- 부동산과 사무실에서의 이야기를 비교한다.
발품 4) 이발소와 미용실 방문
부동산 임장 방법의 마지막 팁은 동네의 모든 소문이 교류되는 사랑방은 오래된 미용실이나 이발소 입니다. 오래된 미용실과 이발소는 동네에 오래 거주한 주민들이 재개발 관련한 정보를 주고받습니다. 특히나 재개발 지역으로 지정되었다면 어떤 얘기보다 뜨거운 감자이므로 늘 정보가 교류되고 있습니다. 그리고 정보를 취합하고 있는 사람은 머리를 하는 원장님이나 이발사 아저씨입니다. 직접 머리를 하면서 얘기를 주고 받으면 좋습니다. 참고로 오래된 슈퍼나 상점, 가게도 좋습니다.
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