무주택자 내집 마련 투자기준 (1주택자vs다주택자)

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무주택자

무주택자 내집 마련 투자기준 (1주택자vs다주택자)

무주택자 vs 1주택자 vs 다주택자별로 주택수에 따른 내집 마련 부동산 투자전략에 관한 이야기를 해보겠습니다.

무주택자 경우

몇년간 급격히 오르는 집값을 보며 허탈함을 느끼는 무주택자가 많았습니다. 그리고 물론 무주택자 기간이 길어서 청약을 기다리는 사람도 있지만 이들은 소수이고, 허탈해하는 사람이 대부분일 것입니다. 요즘은 집값이 계속 떨어지고 금리가 높아지는 상황에 대출끼고 집이 없는 것에 안도감을 느끼는 무주택자도 많을 것입니다.

내집 한채 마련이 과연 필수 일까요?

사실 투자라는 측면을 떠나 주거 안정성 측면에서 볼 때 내 집 한 채는 보유하는 것이 좋습니다.

월세나 전세를 살며 주기적으로 이사를 다녔던 경험이 있다면 남의 집에 산다는 것이 얼마나 불편하고 신경 쓸 것이 많은지 알것입니다. 단지 이런 불편함이 다라면, 그 정도야 감수하면 됩니다. 하지만 문제는 끝없이 올라가는 전세금입니다. 계속 올라가는 전세금을 마련할 생각에 잠 못 들다가 결국엔 직장과 거리가 먼 변두리로 밀려나게 됩니다.

부동산의 역사를 올라가보면 영원한 상승도 없고 영원한 하락도 없습니다. 단, 상승할 때는 많이 올랐고 하락할 때는 조금 떨어졌습니다.

집을 산 경험이 있는 사람은 그 후로도 계속 집을 사고, 부동산 외의 재테크에 대해서도 오픈 마인드입니다. 집을 매수해 본 경험을 통해 대출과 투자의 개념을 알고, 그 과정에서 큰 수익을 본 사람들은 재테크에 강한 동기 부여를 갖게 됩니다. 설령 구입한 주택의 가격이 떨어졌다 하더라도 손해를 복구하고자 더 많은 공부를 하게 될 것입니다.

무주택자

화폐가치에 따른 현물자산이 부동산은 결국은 우상향입니다.

무주택자인데 여윳돈이 있다면 지금이 가장 빠른 재개발 매수 타이밍입니다. 내집 마련을 할 때는 지난 가격을 보면 절대 못삽니다. ‘그때 샀어야 되는데…’. ‘지금이 가장 비쌀 때 아닐까?’라는 생각이 들며 오른 가격을 보면 억울할 것입니다. 하지만 이런 마인드는 과감히 버려야 합니다.

지금 집값이 가장 싼지 비싼지는 모릅니다. 우리나라 사람 그 누구도 알 수 없습니다. 하지만 재개발 투자는 특성상 5년 뒤면 집값이 지금보다 오를 수 밖에 없습니다.

1주택자 경우

갖고있는 1주택이 어떤 주택인지, 얼마의 여유자금이 있는지에 따라 변수가 많습니다. 크게보면 주택을 팔고 더 상급지로 이동하거나 여윳돈으로 하나 더 늘려 다주택자가 되는 2가지 방향이 있습니다. 누군가는 똘똘한 한 채로 가야 한다고 하가ㅗ 누군가는 다주택 전략을 택하라고 합니다.

하지만 정답은 없습니다.

갖고있는 주택의 시세차익이 크다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으면서 최대 상급지로 갈아타는게 좋습니다.

그게 아파트이든 재개발 지역의 빌라이든 최대 좋은 입지의 상품으로 점프하는 것이 좋습니다. 그럼 언제 갈아타는 것이 좋을까요?

일반적으로 갈아타가 좋은 시기는 상승장보다는 하락장 때입니다. 다만 지역별, 시기별, 물건 특성별로 전략이 달라질 수 있기 때문에 평소 갈아탈 지역과 물건에 꾸준히 관심을 갖고 발품을 팔아야합니다. 그래야 적절한 시기에, 예산에 맞게 높은 효율성으로 갈아탈 수 있습니다.

만약 여윳돈으로 하나 더 추가 투자를 하고 싶다면 재개발이 유리합니다. 지어진 아파트를 하나 더 산다면 세금 면에서 지장을 받을 수도 있습니다. 또한 높아진 취등록세도 부담이 됩니다. 이럴때는 당장은 아파트가 아니지만 아파트로 재개발될 물건에 투자하면 좋습니다.

다주택자 경우

다주택자는 무조건 주택의 개수를 늘릴 게 아니라 핵심 입지에 알짜로 설계해놓아야 합니다. 상승하는 분위기에 마음이 급해서 덜컥 계약을 해서는 안 하느니만 못한 결과를 가져올 수 있습니다.

부동산 투자를 위해서 상담오는 이들과 이야기를 나눠보면, 재개발 투자를 그냥 아파트 투자하듯 간단하게 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 10년 넘게 재개발 투자를 하며 진행되는 모습을 본 사람으로서 말하건대, 아파트 투자와 재개발 투자는 전혀 다릅니다.

세금 면이나 단기적인 관점에서 자산 증식은 분명 일시적 2주택으로 갈아타는 것이 좋지만, 장기적인 관점에서 더 큰 부자가 되고 싶거나 부족함이 없는 노후를 준비하고 싶다면 다주택 전략도 고려해 볼 만합니다.

다주택자에게 가장 부담되는 부분은 아무래도 세금일 것입니다. 살 때 취득세도 부담되고 보유하는 동안에는 보유세도 부담이 될 수 있습니다. 재개발 투자에서 세금의 부담을 더는 요령을 소개하겠습니다. 다만 다주택자의 투자 전략은 사실 세금을 피해가는 게 궁극적인 목표는 아닙니다. 투자자의 최종 목표는 시세가 많이 올라갈 수 있는 부동산에 투자하는 것임을 명심하시기 바랍니다.

취득세 중과 부담을 더는 방법

  • 첫째, 주택인데 주택이 아닌 걸 사면 됩니다. 미래에 신축이 될 수 있는 재개발 입주권(토지만 남았을 때)을 사는 것입니다. 정말 좋은 투자처고 세금에 대한 리스크도 적지만 문제는 이미 너무 오른 가격일 것입니다.
  • 둘째, 정비 구역 지정 전의 공시지가 1억원 이하를 사면 됩니다. 그럼 누군가는 ‘1억 원 이하짜리를 사서 가격이 오를까요?’라고 물을 수도 있습니다. 리스크는 있겠지만 지금은 다주택자 투자 전략에서 하나의 방법을 알려주는 것입니다. 공부하고 투자하면 투자금액이 적어도 돈을 벌 수 있지만 공부 안 하고 투자하면 투자금액이 많아도 실패할 수 있습니다.
  • 셋째, 지금은 상가나 도로이지만 나중에 아파트가 될 걸 사면 됩니다.

보유세 중과 부담을 더는 요령

이미 지어진 아파트를 여러 채 보유하는 것보다 재개발 물건을 여러채 보유하면 아무래도 보유세 면에서 유리합니다. 세금은 공동주택 가격으로 매겨지기 때문에 이미 지어진 아파트들은 당연히 높은 세금을 낼 수 밖에 없습니다. 하지만 노후화된 재개발 지역의 주택들은 상대적으로 공동주택 가격이 낮기 때문에 여러 채를 보유해도 부담이 적습니다.
각자 보유세가 부담이 안 되는 선에서 개인 소득 상황에 맞춰서 계획을 세우는 것이 중요합니다. 또한 지금은 주택이 아니지만 나중에 아파트로 변신할 수 있는 것을 사는 것도 하나의 전략이 될 수 있습니다.

양도세 중과되지 않는 요령

다주택자가 규제 지역의 재개발 물건에 투자하면 이주비 대출이나 중도금 대출을 받기 어렵습니다. 그러므로 규제 지역의 재개발 물건에 투자할때는 초기에 사서 관리처분 전에 파는 전략도 유효합니다.

다주택자가 조정 대상 지역의 입주권을 매도할 때는 양도소득세가 중과되지 않습니다. 여기서 입주권이란 관리처분 인가 이후 단계의 재개발 물건을 말합니다.

조합원 입주권은 주택수에는 포함되나 이미 멸실되어 주택이 아니므로 1년 이상 보유하고 매도하면 중과세 적용에서 배제됩니다. 그러나 2021년 1월 1일 이후 매도한ㄴ 입주권은 2년 이상 보유해야 중과세 되지 않고 일반 과세되는 점도 알아두면 좋습니다.

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