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경매 실패 사례 (3탄) 명도 주의사항 7가지
3탄에서는 명도 주의사항에 관한 7가지를 알아보도록 하겠습니다.
경매를 할 때 가장 많이 꺼리는 과정인 명도에서 좌절하지 않도록 열심히 공부하시기 바랍니다.
명도 주의사항 1 임차인 미상은 없다가 아니다.
항상 사전조사와 권리분석을 할 때는 기본을 빼먹으면 안됩니다. 예를들어
채무자 가족 점유, 폐문부재, 임차인 미상 으로 기록되어 있는다면 전입자가 없다는 것이 아닙니다.
채무자 쪽에서 근저당권을 설정하기전에 친척 친구등 가짜 세입자를 선순위로 올려놓고 있을지도 모르기때문에 전입세대 열람조사를 꼭 확인해야 합니다. 임차인 미상을 없는것으로 속단하고 나중에 가짜 임차인의 보증금을 물어주는 경우도 생길 수 있습니다.
명도 주의사항 2 재개발/재건축 조합원의 권리는 갖을 수 없다.
아파트 입주권을 기대하고 구도심의 연립주택 재개발 물건에 응찰했다고 생각해보겠습니다.
그런데 낙찰을 받고 보니 입주권을 받을 수 없다면 어떨까요?
재개발에서는 건물을 기준으로 조합원 자격을 따지는데요. 예외적으로 일정이상의 토지를 갖고 있으면 자체규약에 따라 조합원 지위를 부여해줍니다. 그런데 건물은 이미 철거되었고 대지지분권만 낙찰받아 확보하면 입주권을 받을 수 있다고 생각되는 물건은 위험합니다.
재개발 구조에서는 대지지분은 청산하고 금액이 초과되면 청산금을 받지만, 금액이 못미치면 분담금을 납부해야합니다. 따라서 건물이 철거되서 소유권이전이 불가능한 건물분에 대한 조합원 권리는 넘겨올 수 없습니다. 전 소유자에게 이미 조합원지위를 부여했기때문에 두 번 다시 부여할 수 없는 것입니다.
건물이 철거가 되어있지 않더라도 시간문제입니다. 재건축의 지분을 노리고 낙찰받아봐야 재건축지분의 건물분의 가치는 전 소유자가 다 챙기고 정산대상인 대지권 뿐인 것입니다.
명도 주의사항 3 교회, 보살집 등 종교시설이나 유흥시설은 명도가 어렵다.
세상이 법대로만 돌아가면 얼마나좋을까요.
종교인들 중에는 극성신도들이 있기마련입니다. 말이 통하지 않고 자신을 던져서라도, 남을 헤하면서 까지도 신의 이름으로 기도의 공간을 지키려는 청년신도도 많습니다.
보살을 모시는 곳에서는 인형을 만들어 바늘을 꼽기도 합니다. 노래방이나 주점등의 장사꾼들도 목숨걸고 협박을 하거나 유치권이 추가되면 건달들이 매일 찾아오는 경우도 있습니다. 보증금뿐만아니라 시설비와 권리금까지 달라고 배째라합니다. 명도 집행관들도 이런 곳을 꺼려합니다.
돈도 좋지만 극락왕생은 한 순간입니다. 이런곳의 명도는 최대한 조건을 들어주는 쪽으로 풀어나가야 합니다만 그전에 사전조사에서 미리 피하는게 정신건강에 좋습니다.
명도 주의사항 4 온정주의가 발목잡는다.
명도를 하는 사람도 마음이 편하지 않겠지만 보증금을 한푼도 받지못하고 집에서 쫓겨나가는 후순위 임차인 심정은 그 보다 몇 배 하늘이 무너지는 기분이들 수 있습니다. 이럴때 클리셰처럼 등판을 하는 것이 눈물로 호소하는 아이 업은 아주머니입니다.
보증금과 이사비를 낙찰자에게 받기위해 가슴을 울리는 절절한 하소연으로 낙찰자의 마음을 움직이려고합니다. 심지어 명도가 모두 끝났음에도 사는 곳으로 찾아와 도와달라고 호소하는 경우도 있습니다. 명도를 할때는 원칙을 지키는 것이 중요합니다.
⎕ 이사비는 낙찰자가 먼저 말하지 않는다.
⎕ 이사비의 마지노선은 집행비용까지다.
⎕ 이사비는 모두 정리되어 이사나가는 당일날준다.
명도 주의사항 5 묘지 명도는 불가능하다.
토지경매는 경매의 정말고수들이나 정보를 미리 알고있는 xx 공무원들이 하는 경매의 끝판왕입니다.
수익내기위한 기간이 길다는 단점때문에 큰돈이 묶이지만 수익이 난다면 주택이나 아파트의 수익률은 생각도 못할 정도의 수익이 나기도 합니다.
토지경매를 할때 좋은땅을 보는 안목이 있다고 자부하더라도 묘지가 장애물이 된다면 포기하는게 좋습니다. 묘지명도를 하는것은 불가능한 일일수도 있기때문입니다.
묘지가 있는 땅에는 나의 돈도 같이 묻히게 됩니다.
명도 주의사항 6 명도를 할 때 성질내면 안 된다.
명도를 하러가면 점유자와 얼굴을 붉히는 일이 생길 경우가 많습니다. 점유자는 낙찰자에게 좋은 감정이 있을리 없기때문입니다. 모든 명도의 상황이 같지는 않겠지만 기본적으로 낙찰을 받고 명도를 하러간다면 항상 낮은자세를 유지해야합니다. 낙찰자가 손해를 보는 것처럼 보여져야합니다. 왜냐면 인질(낙찰받은 물건)이 잡혀있기 때문입니다. 한 순간 화를 참지못한다면 점유자가 문을 걸어잠그고 인질을 해코지 할 수 있기때문입니다. 낙찰자는 감정에 휘둘리지말고 냉철하고 차분한 협상가가 되어 안전하게 인질을 구출해내는 것이 목표라는 것을 잊으면 안됩니다.
명도 주의사항 7 낙찰받은 집안 물건에 들어갔더니 빨간딱지가 붙어있다면?
경매에서는 낙찰받은 집에 들어갔더니 점유자의 물건들에 이미 빨간딱지들이 붙어있는 경우가 간혹 일어나곤합니다. 이런 일은 의도적으로 한 것일 경우가 많습니다. 이럴때 점유자에게 이사비 이상의 큰 돈을 물어줄수도 있습니다. 한 마디로 작업당한 것입니다. 왜 이런일이 일어날까요?
1. 점유자(채무자)의 부탁으로 아는사람(채권자)이 점유자의 물건에 빨간딱지를 붙인다.
2. 낙찰자가 채권자에게 연락해도 채무자가 원하는 방향으로 명도하면 해결해주겠다고 한다.
3. 점유자(채무자)에게 다시 명도를 시도하면 터무니없는 가격으로 명도비를 원한다.
물론 시간이 해결주는 일일수도 있지만 해결시간이 한 달 두 달 지날수록 이자는 불어나가기만하고 수익을 낼 수 없습니다. 이럴때 방법은 두 가지겠지만 가급적 1번으로 마무리하는 것을 추천합니다.
- 원하는대로 명도비를 지불한다.
- 길고 지루한 민사소송으로 2~3년을 허비한다. 후에 손해배상청구를 할수도 있겠지만 요원한 일이 될 것입니다.
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1탄은 읽어보셨나요? 클릭 ▶︎ 경매 주의사항 (1탄) 경매 실패 사례 5가지