경매 낙찰 후 내부 파손 누수 쓰레기 폐기물 누수 하자 처리방법 3가지 [매각불허가신청, 매각허가결정취소, 재물손괴죄]

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매각불허가신청

경매 낙찰 후 내부 파손 누수 쓰레기 폐기물 누수 하자 처리방법 3가지 [매각불허가신청, 매각허가결정취소, 재물손괴죄]

경매 낙찰 후 내부 파손 누수 쓰레기 폐기물 누수 하자 처리방법인 매각불허가신청과 매각허가결정취소에 관해 알아보겠습니다. 경매를 하다 보면 다음과 같은 걱정들 한번씩 해보셨을 것입니다.

‘경매 낙찰 후에 살고 있던 사람이 집을 다 부수고 나가면 어떻게 하지? ‘

‘경매로 넘어간 집이니까 소유자가 나쁜 마음먹고 집을 다 박살 내놓으면 어떡하지? ‘

‘그러면 내 보증금은 어떻게 되는 거지돌려받을 수 있는 걸까?’

매각불허가신청

이런 걱정들말입니다. 제가 아는 지인분도 낙찰을 받고나서 소유자인 전 채무자가 집에있는 현관문, 샷시 심지어 수도 꼭지까지 다 떼어간 경우도 있었습니다. 이미 잔금까지 치는 상태였기 때문에 이런 진상 임차인을 만나 고생한 이후로는 다시는 경매 안 한다고 다짐을 하기도 했었는데요. 여러분들도 만약 열심히 노력해서 경매 낙찰받고 설레는 마음으로 집을 받는데 집이 완전 박살이 나 있다면 보자마자 멘붕이 올 겁니다.

오늘은 어떻게 하면 집이 부서져 있을때 이 문제를 잘 해결 할 수 있는지 그리고 소중한 보증금을 어떻게 하면돌려받을 수 있는지 체계적으로 알아보도록 하겠습니다.

(1) 경매절차

낙찰받은 집이 완전 박살 나 있을 때 보증금을 돌려받을 수 있는 시기는 경매가진행되는 절차에 따라서 조금씩 달라집니다.

그래서 경매가 진행되는 절차를 잠깐확인해 보겠습니다.

매각불허가신청

경매는 이렇게 진행이 됩니다. 경매가 진행되는 절차는 낙찰 당일 그리고 낙찰 당일로부터 7일 뒤인 매각허가결정일 그리고 매각허가결정확정과 잔금 납부일로 구성이 되어 있습니다.

일단은 아래 연주황색 박스를 봐 주시면 됩니다. 중간에 매각허가결정확정은 일단은 신경 안쓰셔도 됩니다.

(2) 매각불허가신청

자! 먼저 첫 번째 낙찰받은 날로부터 7일 안에 경매를 불허가 해달라고 신청을 할 수있습니다. 경매 낙찰받은 당일로부터 7일동안에는 경매 물건에 중대한 하자가 있는 경우에 경매 절차를 취소해달라고 법원에 신청을 할 수가 있습니다. 이걸 매각불어가신청이라고 합니다.

이게 받아들여지면 경매 사건은 취소가 되고 내가 입찰할 때 냈던 보증금을 돌려받을 수 있게 됩니다. 매각 불허가신청은 무조건 해주는 것이 아닙니다. 매각 불러가 신청이 받아들여지기 위해서는 경매 물건에 중대한 하자가 있었음을 증명해야 합니다.

이 부분은 법적인 근거가 있기 때문에 우리가 그 근거에 맞춰서 부서진 집을 촬영하거나 아니면 채무자 점유자가 집을 훼손했다는 걸 증빙 자료로 제출할 수 있다면 충분히 받아들여질 수 있습니다.

그 법적인 근거는 민사집행법제 121조에 있습니다.

매각불허가신청

첫 문장에 ‘매각 허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유와 신청 할 수 있다.’ 이렇게 돼 있습니다. 그중에 우리는 6번 사유를 활용하는 것입니다. 부동산이 낙찰자가 책임질 수 없는 사유로 현저하게 훼손되었을 때는 이의신청을 할 수 있고 이의 신청이 받아들여진다면 매각 불어가 신청이 되는 것입니다.

만약 이게 어려운 분들은 법원 앞에 있는 법무사에게 얘기하면 그 절차와 프로세스를 다 도와 줍니다. 물론 소정의 유료서비스이기 때문에 돈은 들지만 그래도 여러분이 직접 하는게 너무 어려운분들은 그렇게라도 해서 보증금을 지키는게 훨씬 낫습니다.

(3) 매각불허가신청 하는 방법

그럼 매각불허가신청은 경매법원에서 어떻게 하는지 알아보겠습니다. 경매불허가는 일단 신청서를 작성해야 됩니다. 법원 안에 있는 경매계에 가서 매각불허가 신청서 달라고 하면 줍니다. 그 신청서의 양식에 맞게 작성하면 됩니다. 간단하죠?

물론 7일안에 낙찰 받고 매각 허가 결정이 나오는 그 7일 안에 집의 내부를 확인해서 집이 부서진 걸 알 수 있어야 매각불허가신청도 가능할텐데요. 그래서 낙찰 받고 나서 그냥 집으로 돌아가는게 아니라 점유자를 만나는게 굉장히 중요합니다. 왜냐면 점유자가 이미 집을 부수고 도망갔을 수도 있고, 아니면 아직 부수지 않았더라도 만약 여러분이 강제집행을 강행하거나 이사비를 너무 욕심을 부려서 협의를 안 해주면 점유자가 집을 부술 수도 있겠다. 이런 느낌을 보셔야 되기때문에 낙찰 받고 점유자를 만나는게 굉장히 중요합니다.

(4) 매각허가결정 취소 신청

매각 불어가 신청은 낙찰로부터 7일 전까지만 가능합니다. 7일이 넘어가면 이제 매각허가결정이 확정됩니다.그래서 만약에 7일 안에 낙찰받은 집이 부서져 있는 걸 확인 못 하면 여러분은 이미 결정된 매각허가결정을 취소해 해달라고 취소 신청을 해야합니다.

매각불허가신청

두 번째 분홍색 박스를 보시면 됩니다. 매각허가결정취소 신청은 낙찰 받은지 8일째부터 최종으로 잔금납부하는 그 날까지 가능합니다. 즉, 잔금 납부하기 전까지 매각 허가 결정이 된 것을 취소해 달라는 신청을 여러분이 할 수 있다는 것입니다.

그래서 여러분은 잔금 납부 전에 점유자 잘 협상하셔서 집안 내부를 잘 보시거나 아니면 점유자가 집을 회손 시키지 않으면서 이사를 나가도록 협상을 진행하는게 굉장히 중요합니다. 그래서 점유자와 협상을 할 때는 약간 지고들어가는 느낌으로 달래주며 저 자세를 취하는 것이 좋습니다.

협상할때 떵떵거리면서 ” 나는 강제집행 있으니까! 나는 강행할 거야! ” 이렇게 하시면 점유자가 앙심을 품고 집을 훼손하고 나가셨을 때 여러분이 재물 손괴죄 이런 것들을 묻기가 좀 애매합니다. 왜냐면 점유자는 돈이 없어서 경매로 자기 집이 넘어간 것이기 때문입니다.

아니면 눈에 띄지 않게 훼손할수도 있을것입니다. 만약 집은 멀쩡해보이지만 시멘트 같은거 하수구에 부어버리고 가면 굉장히 나중에야 알수있게되고 하수구 공사하려면 방문이나 싱크대, 창문 정도 부신것보다 큰 돈 나가거든요. 그래서 애초에 그런 상황을 발생시키지 않는게 훨씬 좋은 것입니다.

(5) 잔금납부 이후에 파손을 발견한 경우

만약 잔금 납부 전까지 집안 내부를 못봤다고 가정해보겠습니다. 그니까 잔금을 모두 치르고 나서야 집안 내부를 볼 수 있게 되었다고 생각해 보겠습니다. 그런데 불행하게도 집안 내부가 훼손이 된 걸 그때서야 발견했다면 어떡해 해야할까요?

낙찰자가 잔금을 납부하면 법원은 돈을 받아야 될 사람들 즉, 채권자들이제 배당이라는 걸 하게됩니다. 그 배당이 이루어지는 날을 배당기일이라고 합니다. 그럼 여러분은 여러분이 잔금납부한 돈으로 배당을 하는 그 배당 기일 사이에 배당금에 대해서 좀 나한테도 돌려달라~ 나도 보전을 조금만 해줘라~ 하고 신청을 할 수 있습니다.

그런데 이건 실무에선 사실상 적용하기가 어렵니다. 왜냐하면 집안이 훼손된 정도를 어떻게 비용으로 산출할것이며, 배당받는 채권자들이 이것에 대해서 가만히 있을까요? 아닙니다. 즉, 낙찰자가 떠나야될 가능성이 매우 높습니다. 그래서 잔금을 납부했다면 사실상 이제부터는 낙찰자가 조금 책임을 져야합니다.

물론 최후의 방법으로 집안을 훼손시킨 점유자에 대해서 재물 손괴죄를 적용해서 그 손괴에 대한 보상을 받을 수도 있는 방법도 있겠지만 어차피 이미 망해버린 사람한테 돈을 또 받는게 쉽지 않을 것입니다.

매각불허가신청

그래서 경매를 하는 여러분들께서 이렇게 절차를 알아두고 각 절차별로 어떤 식으로 집안이 훼손됐을 때 매각 불허가신청 혹은 매각허가결정취소 신청을 할수 있는지 알아두시는것이 중요합니다.

그리고 낙찰 받고 점유자와 지속적으로 커뮤니케이션 하면서 낙찰 이후에 점유자가 이사를 잘 나가실 수 있도록 서포트하고 협력하는게 굉장히 중요합니다.

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