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INDEX
다가구 경매 vs 다세대 경매 차이점과 조사 하는 법
다가구경매든 다세대 경매는 경매를 하는 방법은 차이가 없습니다.
그냥 경매를 하면 되는 것이니까요. 하지만 경매를 할 때 조사하는 방법에는 약간 차이가 있습니다.
다가구경매와 다세대 경매를 할 때 무엇을 조사해야하는지 알아보겠습니다.
다가구와 다세대는 무엇일까?
다가구와 다세대의 차이점은 알고 계시겠죠?
혹시 모르는 분들을 위해서 간단하게 정리하고 넘어가겠습니다.
쉽게 말하면 다가구는 단독주택이고 다세대는 아파트나 빌라를 말하는 것입니다.
좀 더 자세한 분류는 아래 표를 참고해주세요.
| 다가구 | 다세대 |
| • 단독주택 • 3층 이하 • 건물주 1명 • 각 호수별로 따로 매매나 분양이 불가능함 • 등기부등본이 토지와 건물 각각2개 | • 아파트, 연립주택, 빌라, 기숙사 • 4층 이하 • 호별로 주인각 각각 존재함 • 각 호수멸로 매매나 분양이 가능함 • 토지와 건물이 합해진 등기부등본 1개 |
<다가구와 다세대 차이점>
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다가구 경매의 체크 사항
다세대 즉, 아파트 경매(다세대 경매)를 할 때는 기본적으로 다음 사항을 체크합니다.
1) 권리분석
2) 임차인 보증금
3) 아파트 미납관리비
4) 시세 확인
그런데 주택 경매(다가구 경매)를 할 때는 몇 가지 더 확인을 해봐야합니다.
다가구 경매를 할때의 조사해야 하는 주의사항을 6가지로 정리해보겠습니다.
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다가구 경매 주의사항 6가지
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다가구 경매 주의사항 (1)
건축이 불가능한 맹지인가?
맹지라는 것은 도로를 통해 밖으로 나가지 못하는 고립된 곳을 말합니다.
도로가 인접하지 못한 곳(맹지)는 가치가 떨어질 수 밖에 없습니다. 맹지인 곳을 피하는 것은 기본중에 기본입니다.
다가구경매 역시 맹지가 아닌 건축이 가능한 토지에 있는지 확인하는 것이 중요합니다.
맹지가 아닌 조건은 도로와 인접한 길(진입로 최소2미터)이 있어야 하는 것입니다.
자신이 선택하려는 물건이 맹지에 있는지 아닌지를 꼭 확인해야합니다.
다가구 경매 주의사항 (2)
평단가를 체크하자.
평단가라는 것은 건물 전체의 값을 총평수로 나누어 구한 한 평에 해당하는 값입니다.
주택은 시간이 지날수록 건물가치가 떨어지고 땅의 가치가 높아집니다.
그래서 연식이 오래된 주택은 평당가로 매매하는데요. 건물의 가치가 이미 떨어져서 가격에서 제외하게 됩니다.
땅의 모양(도로에 접한 직사각형이 좋음) 평수, 입지 등을 따져서 평단가를 체크해야합니다.
다가구 경매 주의사항 (3)
리모델링 컨셉 구상하기
다가구 경매를 할 때 재건축이나 리모델링을 생각해야합니다.
재건축은 기존은 건물을 무너뜨리고 새로 지어 올리는 것이고 리모델링은 건물을 무너뜨리지 않고 내외장재만 새로 입히는 것입니다.
건물을 무너뜨리고 새로지어 올리는 재건축은 생각보다 비용이 크게 들어갑니다.
그래서 재건축보다는 리모델링을 생각할 수 있는데 컨셉을 잡아두면 불필요한 손실을 막을 수 있습니다.
외벽만 시공과 내부 인테리어비를 생각해 계산해두면 좋습니다.
다가구 경매 주의사항 (4)
권리분석! 다가구 등기부등본은 2개
단독주택(다가구)은 건물과 토지의 등기부등본이 따로 있습니다.
각각 두 통의 말소기준권리를 파악하고 임차인의 선순위 후순위를 잘 파악해야합니다.
주택은 등기상 채권자들과 임차인들의 배당금을 각각 절반씩 나누어 배당하니까 계산 시에 주의 해야 합니다.
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다가구 경매 주의사항 (5)
명도
다가구인 경우에도 임차인이 여러명이 있을수 있습니다.
임차인이 많으면 서로 단결해서 저항이 높아지고 시간을 끌수록 비용이 들게 됩니다.
명도를 할 때 강제집행은 최후의 수단으로 남겨두고 가급적이면 하지 않는 것이 좋습니다.
골이 깊어지고 끝까지 무리한 이사비를 요구한다면 강제집행을 하는 수밖에 없습니다.
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이럴때는 배당을 받지 못하거 순위에 밀려 배당금이 적은 임차인은 제일 마지막으로 남겨두고 배당금을 많이 받는 순서대로 협상을 해나가며 서로 연결고리를 끊어두면 자연스럽게 명도를 할 수 있습니다.
다가구 경매 주의사항 (6)
대출 한도 확인
주택은 대출 한도가 낮습니다.
감정가의 일정 비율에서 가구 수(일명 방빼기)를 차감하며 또한 최우선 변제금도 제하고 대출이 나옵니다.
예를들어
감정가의 50%일 경우를 생각해봅시다.
2017.1.1. 기준으로 서울에 10억 건물에 3가구가 있다면 10억의 50% = 5억 입니다.
서울 최우선변제금이 3400만원이라면 3400만원X3(가구수) = 1억 200만원
대출금 5억에서 최우선변제금 1억 200만원을 빼면
10억의 건물을 사기위해 받을 수 있는 대출금은 3억 9800만원 입니다.
주택은 충분한 자금을 갖고 대출 한도를 파악한 후 입찰하시기 바랍니다.
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