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근저당권 설정 하는 방법
근저당권 설정하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 먼저 근저당권이란 무엇일까요? 돈을 개인간에 빌리는 경우를 예를 들어보겠습니다. 누군가에게 돈을 빌린다면 두 가지의 경우가 있을 것 입니다. 첫번째로는 돈을 빌려주고 빌려줬다는 증서인 차용증을 받는 방법이고 두번째로는 돈을 빌려주고 상대방의 집을 담보로 잡는 것입니다. 근저당권 설정이란 바로 두번째 방법인 집을 담보로 잡았다는 것을 표시하는 것을 공증하는 것을 말합니다. 상대방의 집을 담보로 잡았다는 것을 공증하는 것은 상대방 집의 등기부등본에 ‘근저당권’이라는 항목으로 빌려준 돈의 액수와 함께 표기하면 되는 것입니다. 이것이 바로 근저당권 설정한다는 말입니다.
1. 차용증보다는 근저당권 설정하는 것이 좋은이유
돈을 빌려줄때 차용증을 받는 것보다 근저당권 설정하는 것이 좋은 이유는 무엇일까요? 그것은 바로 돈을 받을 수 있는 시간이 단축된다는 것에 있습니다.
예를들어 어느날 돈을 빌려간 상대방이 돈을 갚지 못하게 됐을 경우 근저당권 설정이 되어있는 상대방의 집을 경매법원에 가서 바로 경매를 신청할 수 있습니다. 그럼 법원은 상대방의 집을 경매로 넘겨서 낙찰금으로 빌려간 돈을 받을 수 있습니다.
하지만 돈을 빌려주고 차용증을 받았을 경우는 바로 법원에 상대방의 집을 경매신청 할 수가 없습니다. 상대방의 집을 경매로 넘기려면 재판을 거쳐서 판결문을 받아내야하는 과정을 거쳐야 하기 때문입니다. 그리고 판결문을 받게되면 비로소 법원경매에서 상대방의 집을 경매로 넘기게 됩니다. 재판은 보통 최소 6개월이상의 기간이 걸립니다.
경매가 진행되면 보통 시작부터 1년의 시간이 걸립니다. 그래서 빌려준 돈을 받기위해 근저당권을 설정한 경우라면 1년 정도의 시간이 걸리고 차용증을 받은 경우라면 재판을 거쳐야하기 때문에 그보다 늦은 1년6개월의 시간이 걸리게되는 것입니다. 경매에서 바로 낙찰되지 않고 유찰되면 몇 개월 더 늦어질수 있습니다.
| <돈을 빌려주고 근저당권 설정한 경우> | <돈을 빌려주고 차용증을 받은 경우> |
| 바로 상대방의 집을 경매로 넘겨 낙찰금을 받을 수 있다. (기간 최소 1년이상) | 차용증으로 재판을 거쳐 판결문을 받으면 상대방의 집을 경매로 넘겨 낙찰금을 받을 수 있다. (기간 최소 1년6개월 이상) |
2. 근저당권 설정의 액수는 얼마로 할까?
만약 은행에서 돈을 빌리게 된다면 은행에서는 빌린 돈과 이자를 포함하여 120%를 곱한 액수를 근저당권으로 설정하는 것이 보통입니다.
은행에서 1천만원을 빌린다면 : (1천만x120% = 1.2천만원)
.
개인간의 거래에서는 은행보다 상환이 더 늦어질수 있기때문에 보통 150%를 설정하는 것이 관례입니다.
지인에게 1천만원을 빌린다면 : (1천만x150% = 1.5천만원)
3. 근저당권 설정 계약서
위는 근저당 권 설정 계약서의 예인데요.
계약서는 주소나 주민번호 이름 등은 모두 자필로 작성해야 하고 인감도장을 찍어야합니다. 문서의 위조나 변조를 예방하는 차원에서 반드시 자필로 작성하는 것입니다.
계약서는 각각 1통씩 보관하면되고 반드시 등기까지 완료해야 효력이 발생하는 것입니다.
4. 근저당권 설정 셀프등기하는 방법
근저당 권의 효력을 인정받기 위해서는 등기소로 가서 접수를 해야합니다.
법무사에게 일을 맡길수도 있지만 대략 50만원정도 비용을 줘야합니다.
직접 등기하는 것이 어렵지 않으니 경험 삼아 등기소를 찾아가서 접수해봅시다.
그럼,
돈을 빌려준 사람과 빌린 사람이 준비할 서류, 그리고 등기 비용을 알아보겠습니다.
등기의무자(소유자:돈을 빌린 사람) 필요서류
1. 부동산 등기부 등본
2. 등기권리증 (집문서)
3. 소유자의 인감증명서와 인감도장
4. 주민등록증
5. 근저당 설정계약서
등기권리자(근저당권자:돈을 빌려주는 사람) 필요서류
1. 주민등록 초본(전.주소내역 변경사항 다 포함)
2. (막)도장
등기비용
1. 등록면허세 : 설정비용 x 0.24%
2. 교육세 : 등록면허세 x 20%
3. 증지(등기수수료) : 부동산 1필지당 (인터넷은 13,000원, 방문하면 15,000원)
4. 국민주택채권(2천만원 미만은 면제) : 채권최고액 x 1%
바로가기 링크► 주택도시기금
시청에서 납부하면 등기소 직원으로 부터 접수증을 받을 수 있고,
일주일 내로 등기완료통지서가 집으로 우편배달옵니다.