권리분석 하는 법 말소기준권리 5가지

INDEX

1 권리분석 하는 방법에 대해 알아보자.
2 권리분석은 말소기준권리 5가지만 기억하면 된다.

권리분석 하는 방법에 대해 알아보자.

경매 권리분석이란 경매 과정에서 부동산에 관한 권리나 문제점 등을 조사하고 분석하는 것을 말합니다.

권리분석은 경매를 할 때 1차적으로 가장 중요한 첫 단계라고 할 수 있죠! 권리분석을 잘못하면 큰 돈을 잃는 경우가 많습니다. 법적인 분쟁에 얽혀서 피곤한 일로 스트레스를 받을 수도 있습니다. ㅜㅜ

물론 경매 정보지에 기본적인 권리분석은 되어있는데요. 하지만 그것도 틀리는 경우가 간혹있습니다. 여러분이 직접 권리분석을 할 줄 알아야 여러분의 돈을 지킬 수 있습니다! 생각보다 권리분석이 기본은 아주 쉽습니다.

권리분석은 말소기준권리 5가지만 기억하면 된다.

위의 5가지가 권리분석 할 때 말소기준권리라고 불리는 것들입니다. 등기부등본을 볼 때 위의 5가지의 단어가 등장하면 그 이후로는 모두 권리가 소멸된다고 생각하면 됩니다. 소멸이란 것은 여러분들이 책임질 필요가 없다는 것이죠. 다음표로 다시 이해에 도움이 되기를 바랍니다.

그런데 권리분석은 여기서 끝은 아닙니다.

권리분석시에 잘 등장하지는 않지만 다음 4가지도 주의해야합니다.

1. 예고등기 : 말소 회복을 위한 소송이 진행되고 있다는 것을 알려주는 법원의 경고

2. 가처분등기 : 소유자가 마음대로 부동산을 처분하지 못하게 설정한 등기사항

3. 유치권 : 공사업체가 대금을 받기위해 점유하고 있는 경우

4. 법정 지상권 : 건물주인과 땅주인이 다른 경우

위의 4가지는 말소기준권리 이후에도 소멸되지 않는 권리들입니다. 즉, 말소기준권리 아래쪽에 적혀있어도 여러분들이 책임을 져야하는 권리라는 소리입니다.

이외에도 미상임차인, 선순위 가등기, 대지권 미등기 등이 있는 것은 특수물건이라고 부릅니다. 이런 특수물건에 손을 댓다가는 골치아파지게 되니까 경매 초보자라면 피하도록 하세요!

말소기준권리에 대해 더 자세히 공부해보겠습니다.

1. 근저당권(저당권) :

저당권 (Legal Mortgage): 저당권이라는 것은 쉽게말해서 면제받을 수 있는 권리입니다. 예를들면 만약 ‘갑’이라는 사람이 은행에서 집을 담보로 1억을 빌렸다면, 은행은 갑의 집에 1억만큼의 권리(저당권)을 갖고있다고 하는 것입니다. 그래서 만약 경매로 넘어간다면 집을 처분했을 때 은행이 1억만큼을 갖고가는 것이죠.

근저당권 (Equitable Mortgage): 근저당권은 한마디로 한도가 있는 저당권을 말합니다. 예를들어서 갑의 집이 1억이고 최대로 빌릴수있는 돈이 8천만원이라면 그 이하로 대출해주고 정해진 날짜까지 갚아나가는 것인데요. 근저당권이랑 다른것은 돈을 갚지 못하면 정해진 날짜까지의 이자까지 은행이 가져갈수 있는 권리입니다.

2. 가압류(압류)

가압류 (Preliminary Injunction): 예를들어 여러분이 누군가에게 돈을 빌려줬는데 계속 받지 못했다고 생각해보겠습니다. 그때 가압류를 걸어서 돈을 빌려간 사람의 돈이 될만한 집안의 물건이나 자동차 등등에 빨간 딱지를 붙히는 것입니다. 그렇게 딱지를 붙혀두면 소송을 걸고 판결이 날때까지 사용하지 못하고 팔지도 못하게 만드는 것이 가압류 입니다.

압류 (Attachment): 가압류처럼 빨간딱지를 붙이는 것인데 다른것은 경매에서 강제집행할때 법원에서 하는 것이라는 것이죠.

3. 경매개시결정(강제경매, 임의경매)

경매개시결정은 말그대로 경매가 시작되었다는 것을 알리는 표기입니다. 경매에는 강제경매와 임의경매가 있는데 둘의 차이점을 알아보겠습니다.

임의경매 (Voluntary Auction): 임의경매는 돈을 빌려준사람이 돈을 못받았을때 등기부등본을 들고 바로 법원에가서 경매신청을 하는 것입니다.

강제경매 (Forced Sale Auction): 강제경매는 쉽게 말해서 돈을 빌려주고 차용증을 받았을 때 하는 경매입니다. 돈을 빌려줬는데 못받았다면 차용증을 들고 소송을 해야합니다. 그리고 판결문을 받으면 그 판결문을 갖고 경매법원에가서 경매를 신청하는게 강제경매입니다.

@@ 임의경매와 강제경매의 차이점은 바로 시간!! 입니다!!

강제경매의 경우는 소송으로 판결문을 받아야기때문에 6개월이상 경매를 신청할 수 있는 기간이 길어집니다. 그러니 돈을 빌려줄때 차용증을 받는것보다는 등기부등본에 근저당권을 설정해서 임의경매로 할 수있게 만들어 놓는것이 돈을 빨리 받을 수 있는 길입니다.