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경매 권리분석 실패하는 2가지 요인
경매에서 가장 중요한 것 중하나는 권리분석입니다. 그런데 공부를 얕게한 분들중에 권리분석 실패하는 요인 3가지가 있습니다. 오늘은 권리분석 실패요인 2가지와 이유에 대해 알아보겠습니다.
권리분석 실패 요인 2가지
- 당해세
- 임금채권
권리분석 실패요인 2가지의 공통점이 있습니다. 그것은 바로 얼마인지 모른다는 것 입니다. 모든 조사가 끝나서 입찰에 들어갔지만 얼마인지 모르는 위의 2가지 요인때문에 권리분석 실패해 큰 돈을 잃을 수도 있는 것입니다.
권리분석 실패요인1 : 당해세
당해세라는 것은 부동산의 세금을 말합니다. 즉, 국세와 지방세를 말하는 것입니다. 그래서 만약 근저당권을 잡고있는 사람이 세무서나 지방자치단체 등일 경우에는 당해세 미납으로 경매에 넘어간 것입니다.
| 국세란? 정부가 국가 예산을 조달하기 위해 시민들과 기업들로부터 부과하는 세금입니다. 국세는 국가의 다양한 공공 서비스 및 사회 프로그램을 지원하기 위해 사용됩니다. 세금은 일반적으로 소득, 소비, 자산, 재산 등 다양한 형태로 부과될 수 있습니다. 국세의 주요 유형은 다음과 같습니다. 1. 소득세: 개인과 기업의 소득에서 부과되는 세금입니다. 소득세는 주로 고용 소득, 사업 수익, 투자 수익 등을 대상으로 합니다. 더 많은 소득을 얻는 사람들이 더 많은 세금을 지불하게 됩니다. 2. 부가가치세(가치추가세, VAT): 소비자가 상품이나 서비스를 구매할 때 부과되는 세금입니다. 판매자가 부가가치세를 징수하고 국가에 납부하며, 소비자는 제품이나 서비스의 가격에 포함된 세금을 지불하게 됩니다. 3. 재산세: 부동산이나 개인 재산에 대한 세금입니다. 부동산의 가치나 개인 재산의 가치에 따라 부과되며, 지역마다 세율과 부과 방식이 다를 수 있습니다. 4. 취득세: 부동산이나 자산을 취득할 때 부과되는 세금입니다. 부동산을 구매하거나 상속을 받을 때 적용될 수 있습니다. 5. 법인세: 기업의 이익에 부과되는 세금으로, 기업의 수익에 따라 부과율이 결정됩니다. 6. 자본소득세: 자산을 판매하거나 투자 수익을 얻을 때 부과되는 세금입니다. 주식이나 부동산을 매매하거나 투자 수익을 얻을 때 해당될 수 있습니다. 7. 기타 세금: 위에서 언급한 세금 외에도 국가별로 다양한 종류의 세금이 있을 수 있습니다. 예를 들어 과세대상품이나 특정한 사업 활동에 대한 세금 등이 이에 해당합니다. |
| 지방세란? 지방세는 중앙정부가 아닌 지방 정부나 지방자치단체가 자원을 조달하기 위해 부과하는 세금을 말합니다. 이러한 세금은 지방에서 제공되는 다양한 공공 서비스와 인프라를 유지하고 운영하기 위해 사용됩니다. 지방세의 주요 유형은 다음과 같습니다. 1. 지방소득세: 중앙정부의 소득세와 마찬가지로 지방에서도 개인과 기업의 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 지방소득세는 지역별로 세율이 다를 수 있으며, 지방 정부가 자체적으로 세율을 조정할 수 있습니다. 2. 지방재산세: 부동산이나 개인 재산에 대한 지방 정부의 세금입니다. 지방재산세는 지역마다 세율과 부과 방식이 다를 수 있습니다. 3. 지방사업세: 지방 자치단체에서 운영하는 사업에 대한 세금입니다. 지방에서 운영되는 상업 활동이나 서비스 제공 등에 대해 부과됩니다. 4. 지방특별세: 특정한 지방사업이나 사업 활동에 대해 추가적으로 부과되는 세금으로, 지방 자치단체가 필요에 따라 부과할 수 있습니다. 5. 지방교육세: 교육 시설 및 교육 프로그램을 유지하고 개선하기 위해 지방 정부나 자치단체에서 부과하는 세금입니다. 6. 지방의료보험료: 일부 지방에서는 건강 관련 서비스를 지원하기 위해 의료보험료나 건강보험료와 유사한 형태의 세금을 부과할 수 있습니다. 지방세는 중앙정부의 통제를 받는 경우도 있으며, 어떤 지방세는 중앙정부와 협의하여 결정되기도 합니다. 지방세 수입은 지방 정부나 자치단체의 예산을 형성하고 지역 사회의 다양한 필요를 충족시키는 데 사용됩니다. 지방세 정책은 지방 사회의 특성과 경제적 상황을 고려하여 결정되며, 중앙정부와의 협력이 필요한 경우도 있습니다. |
그런데 정말 최근 전세사기때문에 다행으로 올해 2023년 4월부터는 보즘금 1000만원 넘는 경우 세금 미납 열람이 가능해지도록 법이 바뀌었습니다. 관련뉴스 클릭
그리고 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세 배분 한도만큼은 주책임차보증금이 우선 변제라고 바뀌었습니다. 하지만 우선변제만 양보하는 것이지 임대인의 세금 체납액은 소멸되는 것이 아니기때문에 근저당권자가 세무서라면 세금의 액수를 열람하여 확인해야합니다.
세금이 얼마나 되겠어? 라고 무시할수 있는 분도 계실것입니다. 의외로 세금이 수백, 수천, 수억까지 밀린 경우도 있으니 큰 돈을 손해 보지 않도록 당해세를 꼭 확인하시기 바랍니다.
권리분석 실패요인2 : 임금채권
임금채권이란 것은 노동자들이 사장님에게 받지 못한 임금을 달라고 청구하는 권리를 말합니다.
그래서 근저당권자(채무자)가 회사(법인)으로 되어있거나 사장님(법인대표)의 집이나 아파트이고 압류권자(경매신청자)가 ‘근로복지공단’이 되면 임금채권이 먼저 배당되는 일이 벌어집니다. 물론 압류권자가 후순위에 있으면 상관이 없지만 최우선으로 배당되어있다면 낙찰됐을 경우 임금채권에서 배당되고 모자른 부분의 금액만큼을 낙찰자가 인수를 해야합니다.
하지만 임금 채권에 대해서는 경매정보지(스피드옥션 등)에는 개인정보보호를 이유로 액수가 얼마인지 알수가 없습니다. 경매정보지에는 임금채권의 액수가 빠진 상태로 계산된 것이기 때문에 속을 수 있습니다.
만약 10명의 직원이 있는 회사의 임금이 5개월만 밀려도 1억입니다.