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공유자우선매수 신고 란 무엇일까?
경매에는 일반적으로 4가지로 분류 할 수 있는데요. 공유자우선매수 신고는 지분경매에서 나오는 말입니다.
- 강제경매
- 임의경매
- 지분경매
- 형식적경매
그래서 경매법원에서 진행하는 물건이 지분경매가 낙찰되었을 경우에는 입찰하는 날 집행인이 공개적으로 이렇게 외치게됩니다.
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‘공유자우선매수 신청하실분 계신가요?’
이때 대기석에서 해당물건의 공유자가 손을 들면서 자신이 매수를 하겠다고 말한다면 그 공유자가 물건을 가로채서 낙찰을 받아갈수 있습니다. 물론 가격은 최고가매수인 금액으로 갖고 갈수 있는 것이죠.
지분경매라는 것은 지분이 나눠져어있는 물건의 일부만 경매가 나온것이라 그 지분이 다른사람에게 넘어가면 다른 지분의 공유자들이 피곤한 일을 겪게되기 때문에 공유자에게 우선권을 주기로 한것이 바로 공유자우선매수 입니다.
그래서 지분경매를 할 때는 공유자가 아닐 경우에 헛수고를 하는 경우도 종종생기게 됩니다. 지분경매는 어차피 공유자가 입찰할 생각만 있다면 우선권이 있기때문에 시간을 낭비하는 일이 될수도 있습니다.
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예전에는 공유자에게 더 유리하도록 되어있었습니다.
경매를 하기전에 미리 공유자매수 신청을 해두고 보증금을 납부하지 않고 기다리고 있어도 됐었죠.
입찰자들은 공유자들이 미리 신청해둔것을 알수있었고 신청된 물건은 어차피 공유자에게 돌아가기때문에 다른 입찰자들은 애초에 시간낭비라 생각하고 입찰을 하지 않게되었거든요.
그러다보니 공유자들이 꼼수를 피우게 되었습니다.
낙찰전에 공유자우선매수 신청만 해두고 경매날 입찰자들이 아무도 없는것을 확인하면 신청을 취소했거든요.
그럼 입찰자가 없는 상태로 유찰(다음으로 넘어감)되면 물건값을 떨어뜨려서 나중에 더 사게 취득을 하려고 했던 것입니다.
이런 꼼수때문에 현재는
‘매각기일 전에 공유자우선매수 신청을 했는데 보증금 납부를 하지 않으면 다음 입찰에서는 신청을 못한다’
는 것으로 법이 바뀌었습니다.
그래서 현재는 편법을 쓰지 못하게 하기 위해서 공유자들은 당일날 보증금을 갖고 있다가 낙찰이 되면 우선매수 신청을 할 수 있도록 된것이죠.
<공유자우선매수 신청서>
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경매종류 4가지 간략 설명
- 강제경매 : 강제경매는 차용증을 받고 돈을 빌려줬는데 받지 못했을 경우에 해당되는 경매입니다. 차용증으로 강제경매를 진행하려면 시간과 과정이 조금 피곤한데요. 차용증을 들고 소송을 하고 재판을 받아야합니다. 재판에서 승소를 하게되면 판결문을 받게되는데 판결문을 들고 법원경매로 가면 강제경매를 진행시킬수가 있는 것입니다. 그런데 강제경매가 이뤄지려면 재판이라는 절차를 거쳐야하기 때문에 반년이상의 시간이 걸릴수 있다는 것을 생각해둬야합니다.
- 임의경매 : 임의경매는 강제경매보다 경매를 진행시키기기가 수월합니다. 돈을 빌려줄때 물건에 근저당권을 설정해주면 등기부등본에 표기가 되는데요. 돈을 받지 못해서 물건을 처분시키기 위해 경매를 진행하려고 할때 등기부등본만 갖고 경매법원에 찾아가면 바로 경매를 진행시킬수 있습니다.
- 지분경매 : 지분경매라는 것은 하나의 물건에 여러명이 지분을 갖고있을 경우 지분의 일부를 갖고있는 한명의 지분이 경매에 나온 경우입니다. 온전한 하나의 권리가 아니기때문에 지분을 낙찰받으면 공유자들에게 되팔거나 처분하는 방식으로 진행하게 됩니다.
- 형식적경매 : 형식적경매는 물려받은 재산을 나누기위해서 진행하는 경매입니다. 가령 부모님이 돌아가셔서 아파트를 형제들이 물려받게되었을때 이것을 처분해서 현금으로 나누기위해 진행하는 것이 형식적 경매입니다.