1. 공매란?
투자를 하다 보면 경매는 경쟁이 너무 심해서 낙찰받기가 어렵고 치열하다는 걸 느끼실 겁니다. 그러다 보면 경매 말고 더 매력적인 방법을 찾아보게 되는데, 그중 하나가 공매입니다. 공매란 무엇인지 알아보고 공매 권리분석 방법까지 알아보려고 합니다.
직장에 다니거나 육아 등으로 법원에 입찰할 시간이 없으신 분들, 또는 거주 지역에서 먼 법원에 갈 수 없는 분들은 시간적으로 편리한 공매를 고려해볼 수 있습니다. 오늘은 공매에 대해 기초부터 차근차근 설명해 드리겠습니다.
공매! 배워보자!
공매란 잘 배우기만 하면 정말 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 저도 직장인이기 때문에 오전 10시에 시작하는 법원 경매에 참여하려면 반드시 휴가를 내야 합니다. 하지만 매번 휴가를 내기도 애매하고, 입찰하는 데에도 비용이 들어갑니다. 교통비가 들 수도 있고, 대리 입찰을 맡기면 약 10만 원이 드는데, 낙찰을 못 받으면 너무 아깝더라고요. 여러분도 이런 경험이 있으실 겁니다.
저는 한 달에 10번 정도 입찰하는 것을 목표로 진행하고 있는데, 이렇게 하면 대리 입찰 비용만 100만 원 정도가 됩니다. 하지만 공매는 인터넷으로도 입찰할 수 있기 때문에 상당히 매력적인 방법입니다. 경매보다 저렴한 가격에 낙찰되는 경우도 많고, 입찰 일자가 적은 것도 확인할 수 있습니다.
그러나 제대로 공부하지 않고 무작정 입찰을 하면 부족한 정보로 인해 보증금을 날릴 위험이 큽니다. 작년 한 해 동안 공·경매 시장에서 잘못된 조사로 인해 보증금을 잃은 금액이 약 1천억 원에 달한다는 기사도 본 적이 있습니다. 우리는 돈을 벌기 위해 공매를 하는 것이지, 소중한 보증금을 날려서는 안 되겠죠.
그래서 오늘은 이런 실수를 미연에 방지하고, 공매를 제대로 공부해 수익을 낼 수 있도록 유용한 정보를 강의 형식으로 영상에서 풀어 드리려고 합니다. 이 영상만 보시면 혼자 공매 입찰을 하실 수 있을 정도로 자세히 설명해 드리겠습니다.
2. 공매란 무엇일까? 개념과 구조를 알아보자
공매는 개념과 구조를 알면 매우 쉽습니다. 공매란 재산을 처분하는 방식 중 하나입니다. 즉, 특정 재산을 매각하는 방법이라고 생각하시면 됩니다. 공매는 크게 세 가지로 분류됩니다.
- 압류재산
- 국유재산
- 신탁재산
압류재산은 세금을 내지 않은 사람들의 재산을 온비드 사이트를 통해 매각하여 세금을 충당하는 구조입니다. 쉽게 말해, 압류재산 공매는 경매와 동일한 방식이라고 이해하시면 됩니다.
그렇다면 국유재산과 신탁재산은 경매와 동일하지 않을까요?
이 두 가지는 일반 매매와 동일한 방식입니다. 즉, 우리가 부동산 중개소에서 부동산을 매입하는 방식과 유사하다고 보시면 됩니다. 따라서 공매를 할 때는 압류재산 공매와 나머지를 구분해서 이해하는 것이 중요합니다.
공매의 기본 개념과 구조는 이 정도만 알고 계셔도 충분합니다. 이제 각각을 좀 더 자세히 설명해 드리겠습니다.
일반적으로 부동산을 매각할 때는 부동산 중개업소를 통해 거래하는 것이 일반적입니다. 하지만 국가 재산이나 대규모 미분양 아파트 단지 같은 경우, 일반 부동산 중개업소에서는 처리하기 어려운 경우가 많습니다. 또한 특정 소수에게만 정보가 제공될 경우 형평성에 어긋날 수도 있습니다.
그래서 이러한 재산을 매각하는 기관이 바로 **한국자산관리공사(KAMCO)**에서 운영하는 온비드입니다. 온비드는 압류재산, 국유재산, 신탁재산 등을 투명하게 매각하는 플랫폼입니다.
3. 공매 권리분석 하는 법
📌 공매에서 가장 중요한 두 가지 문제
공매를 진행할 때 가장 문제가 되는 부분은 권리분석과 명도입니다.
오늘 영상에서는 공매의 권리분석과 명도에 대해 자세히 다룰 예정이니, 끝까지 보시면 공매를 혼자 진행할 수 있을 정도로 유용한 정보를 얻으실 수 있습니다.
🔍 공매 권리분석이 어려운 이유
공매 권리분석이 어려운 이유는 첫째, 정보가 부족하기 때문입니다. 예전에는 공매에 대한 자료가 많지 않았지만, 요즘은 유튜브나 책에서 다양한 정보가 제공되고 있습니다. 하지만 보다 디테일한 부분을 이해해야 안전하게 공매를 진행할 수 있습니다.
공매의 권리분석은 압류재산 공매에서만 필요합니다.
즉, 국유재산과 신탁재산에는 권리분석이 필요하지 않습니다.
왜냐하면 이 두 가지는 일반 매매와 동일한 방식이기 때문입니다.
4. 공매 권리분석의 기본 순서는 어떻게 될까요?
📌 권리분석 기본 순서
- 임차인이 있는지 확인한다.
- 임차인이 없으면 권리분석은 끝. 시세조사만 하면 됨.
- 임차인이 있다면 전입일자와 말소기준권리를 비교한다.
- 전입일자가 말소기준권리보다 늦다면 후순위 임차인이므로 권리분석 끝.
- 전입일자가 말소기준권리보다 빠르면 선순위 임차인이므로 추가 분석 필요.
- 선순위 임차인의 경우, 배당요구 여부와 배당순위를 확인한다.
- 배당요구를 했다면, 낙찰가가 임차인의 보증금보다 높을 경우 문제가 없음.
- 배당요구를 하지 않았다면, 낙찰자가 임차인의 보증금을 부담해야 할 수도 있음.
📌 공매에서 권리분석이 필요한 경우
✅ 압류재산 공매 → 권리분석 필요 (경매와 동일)
🚫 국유재산, 신탁재산 → 권리분석 필요 없음 (일반 매매와 동일)
이처럼 공매에서 권리분석은 압류재산 공매에만 적용된다는 점을 기억하세요.
경매에서는 매각물건명세서가 제공되는데, 공매에서는 재산명세서가 이에 해당합니다.
재산명세서를 통해 임차인의 전입신고일자와 대항력 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
📌 대항력과 우선변제권의 차이
- 대항력: 임차인이 보증금을 집주인에게 받을 수 있는 권리
- 우선변제권: 대항력이 있는 사람들 중 경매 절차에서 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있는 권리
즉, 대항력은 있지만 우선변제권이 없는 경우, 임차인은 경매 절차에서 보증금을 받지 못할 수도 있습니다.
📌 정리하자면
- 공매는 경매와 유사한 구조이며, 압류재산 공매의 경우 권리분석이 필수입니다.
- 국유재산 및 신탁재산 공매는 일반 매매와 동일하므로 권리분석이 필요 없습니다.
- 공매를 진행할 때는 재산명세서를 반드시 확인해야 하며, 대항력과 우선변제권 개념을 확실히 이해해야 합니다.
이제 공매에 대한 개념이 정리되셨을 겁니다.
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