| 추천클릭 ▶︎ 경매 낙찰후 진행 과정 4단계로 정리해보자 |
| 추천클릭 ▶︎ 유치권 행사를 깨트리는 방법과 유치권 행사에 관한 정의 6가지 |
| 추천클릭 ▶︎ 권리분석 하는 법 말소기준권리 5가지 |
| 추천클릭 ▶︎ 농지은행 무슨일을 하는 곳일까? |
| 추천클릭 ▶︎세대합가란? [경매 권리분석 주의할 것 1가지 ] |
경매 주의사항 (1탄) 경매 실패 사례 5가지
경매 실패 사례 5가지를 알아보고 경매 주의사항에 채크리스트를 만들어서 실수하지 않도록 하기 바랍니다.
.
경매 주의사항,경매 실패 사례 ⓵ 입찰표를 금액 단위를 잘못 적는 경우.
입찰표에 0을 1개 더 적는 경우입니다.
1억 짜리를 10억으로 적으면 보증금 1천만원이 날아갑니다.
10억짜리를 100억으로 적으면 보증금 1억이 날아갑니다.
.
입찰표를 작성할때는 다음 사항을 꼭 체크하자.
- #입찰 가격에 0을 하나 더 붙이지 않았을까?
- #대리입찰 을 할 때 위임자과 인감증명서를 챙겼나?
- #보증금 과 입찰가격을 반대로 쓰지 않았나?
- #사건번호 와 물건번호를 정확히 적었나?
- #입찰보증금 10% 맞게 준비했나?
.
경매 주의사항,경매 실패 사례 ⓶ 남들따라 시세파악 하고 상투잡는 경우
주식이나 코인에서 상투를 잡으면 끝없이 추락하는 경우와 같습니다.
좋은 곳이라는 소문이 나면 사람이 몰리고 이미 사람이 몰린 지역은 상투일 경우가 많습니다.
수도이전 소식에 세종시에서 상투잡은 분들
충청도 땅 매입한 분들
최근 2~3년간 전국지방 아파트 싹쓸이하던 투자자들
벼락거지를 피하기위해 영끌한 젊은이들
지금 모두 피눈물을 흘리고 있을 것입니다.
.
경매 주의사항,경매 실패 사례 ⓷ 인감증명서와 명도확인서 미리 건네주는 낙찰자
낙찰받은 물건에 점유자가 있을경우에는 집을 비워주게끔 잘 협상을 해야합니다.
협상을 할때는 과격하지 않게 최대한 좋은 말로 타이르며 점유자를 내보내야하는데요. 마치 낙찰 받은 물건을 영화속의 인질이라고 생각을 하고 낙찰자들은 범인과 협상을 하는 경찰이라고 생각하고 상황에 임하면 좋습니다.
이때 만약 점유자가 배당을 받는 입장이라서 본인의 전세금을 돌려받을 수 있는 상황이라면 쉽게 명도를 받을 수 있게됩니다.
하지만 끝까지 긴장을 늦추면 안됩니다. 점유자들이 나쁜마음을 먹는다면 전세금을 받을 수 있더라도 낙찰자에게 이사비를 받아내려고 버틸 수 있기 때문입니다.
- 낙찰받은 물건의 임차인(점유자)들 사정을 봐주기위해 배당서류를 미리 건네주면 생기는 일들
1. 후순위 임차인에게 이사비를 줘야 내보낼 수 있다.
2. 최우선 변제금을 받는 임차인에게도 이사비를 줘야 내보낼 수 있다.
3. 모두 배당받는 선순위 임차인에게도 이사비를 줘야 내보낼 수 있다.
임차인들이 전세 보증금이 모자란다고 사정 봐달라는 앓는 소리에 서류를 미리 챙겨주면 이사가지 않고 배째라 버팁니다. 이사비 안주면 강제집행하라고 임차인이 오히려 큰 소리를 치게 됩니다.
점유자들이 본인의 전세금을 법원에서 받기위해서는 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서가 필요합니다.
반드시 점유자들이 이사짐을 모두 정리하고 물건에서 퇴거하는 것을 확인한후에 인감증명서와 명도확인서를 건네주어야합니다.
인감증명서와 명도확인서는 이삿날 당일 확인하고 점유자를 만나서 건네주는 것을 원칙으로 해야합니다.
.
경매 주의사항,경매 실패 사례 ⓸ 불법건축물이 있는 물건을 낙찰받는 경우
불법건축물이 있는 경우 해결이 가능한 부분도 있지만 해결이 안 되는 경우도 있습니다.
상가건물을 주거용임대로 무단 변경해서 사용하는 등 손을 댈 수 없는 경우나 경제적으로 큰 손실을 봐야 하는 경우가 있습니다.
예를 들어 3층허가 건물이 4층으로 지어져 있으면 4층을 완전 철거해야하는 경우와 같이말이죠.
불법건축물이 있다면 낙찰 후에도 구청에서 이행강제금을 반복해서 물리거나 형사고발을 합니다.
이행강제금은 생각보다 비쌉니다. 1~2천만원 그 이상이 시세에 따라 반복적으로 부과될 수도 있습니다.
경찰조사를 받고 벌금을 물고 지속적인 압박을 받으면 몸과 마음이 피폐해지게 됩니다.
낙찰 전에 불법건축물 신고가 없었다가 낙찰 후 알게되는 경우도 있으니 현장 방문은 꼭 필요한 일입니다.
개인정보강화로 응찰 전에 위반내용이나 이행강제금액 정도를 알아보는 것은 쉽지 않기때문에 현장 방문은 필수 입니다.
.
경매 주의사항,경매 실패 사례 ⓹ 불법건축물이 있는 물건을 낙찰받는 경우
낙찰받으려는 물건에 방문하였는데 만약 외국인이 살고 있다면 변수가 있을 수 있습니다.
외국인은 동사무소에서 전입세대를 열람해도 거주인으로 나오지 않습니다.
그러면 단순점유자라 생각할 수도 있을 것입니다.
하자만 외국인은 동사무소에서 확인을 하면안되고 출입국관리사무소에서 확인을 해야합니다.
낙찰받을 물건에 낙찰자가 물어줄 보증금이 없는 줄 알고 낙찰을 받았는데 점유하고 있는 외국인이 낙찰 후 뒤늦게 말소기준보다 전입일이 빠른것을 발견했다면 낙찰자가 보증금을 물어줘야한다.
생각지도 않은 수 천만원의 큰 돈이 나가게 되는 것입니다.
외국인의 경우 출입국관리사무소에서 확인하는 것을 꼭 기억하시기 바랍니다.
그 외로 점유자가 정신지체로 말이 통하지 않는 상태이거나 장애인일 경우 명도에 기약이 없어질 수도 있습니다. (이럴때 후순위 임차인이라도 전세금을 그대로 돌려주고 내보내는 경우도 있다.)
