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경매 주의사항 (2탄) 경매 실패 사례 11가지
시작하기 전에…
요즘 전세 사기가 너무 많아서 전세 계약 할 때 명심할 내용을 알아보겠습니다.
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경매할때 주의점 2탄을 시작하기전에 요즘 전세사기가 많아서 임차인들이 전세계약할 때 명심할 내용하나 적습니다.
사실 전세 사기는 마음먹고 짜고 덤비면 피할 수 없습니다. ㅠㅠ
그래도 가장 기본이 되는 사항은 꼭 알아두고 최소한의 대비는 하도록 합시다.
전세 계약할때는 반드시 등기부등본에 근저당권이 있는지 확인하고 계약을 해야합니다.
그리고 계약서에는 반드시 다음 문구를 특약으로 적어야합니다.
" 이사할 때까지 권리변동이 있으면 계약파기하고 계약금 배액상환한다. "
나쁜 마음을 먹고 있는 집주인이 만약 계약서를 작성한 당일날 바로 은행에 가서 집을 담보로 돈을 빌리면 세입자는 후순위로 밀리기 때문에 집이 경매에 넘어간다면 전세금을 날릴수 있습니다.
하지만 위와 같은 문구를 작성하면 집주인이 계약후 은행에 돈을 빌리는 것이 계약 위반이기 때문에 계약을 파기하고 계약금을 돌려받겠다는 내용인것이죠.
특히 집계약을 처음하는 사회 초년생들은 이 내용을 꼭 숙지하고 계약을 진행 하시길 바랍니다.
그럼 경매 주의사항 (2탄) 경매 실패 사례 11가지를 시작하겠습니다.
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1. 특수법인 소유의 부동산은 절대 쳐다보지 말자
경매 실패 사례로 간간이 들려오는 사건들인데요.
채무자 부동산의 소유자가 다음과 같은 특수법인의 이름으로 되어있다면 응찰해서는 안됩니다.
<4대 특수법인 warning! >
1. 학교법인
2. 사회복지법인
3. 종교법인
4. 장학재단법인
소유자가 특수법인으로 되어있을 경우, 낙찰자는 낙찰일로부터 1주일안에 ‘매각으로인한소유권이전승낙허가서‘를 법원에 제출하지 못하면 매각불허가 결정나고 입찰보증금도 돌려받지 못하고 몰수되기 때문입니다.
‘매각으로인한소유권이전승낙허가서‘는 물론 특수법인에서 받아야하는데 낙찰자에게 해줄 리 만무하기 때문에 거액의 입찰보증금만 날리게 됩니다. 만약 ‘매각으로인한소유권이전승낙허가서‘없이 잔금납부하면 잔금까지 날아갑니다.
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2. 남들이 하지 않는 특수물건에 도전하지 말자
유행처럼 경매 강사들이 경매시장이 포화상태며 남들이 하지않는 특수물건에 도전하라고 하며 추천하면
법정지상권, 우치권, 분묘기지권, 명도소송, 건물철거소송, 전세금반환소송, 임차원부존재소송, 소유권이전무효소송, 공사대금청구소송 등등…. 소송에 휘말리게 될 수 밖에 없습니다.
감언이설에 속지말고 안전한 물건을 해야합니다. 최대한 명도를 위한 강제집행도 하지 않는 것이 좋습니다. 소송에 휘말리면 몸과 마음이 피폐해지며 남는 것은 빚뿐입니다.
특수물건을 건들면 경매 실패 사례의 경험의 지름길을 밟을 수 있습니다.
참고로
매각목록서와 경매 정보지상에 기재되어 있는 ‘입찰 외‘ 라는 문구가 있다면 입찰에 들어가지 마세요.
재건축을 목적으로 낙찰받았다면 정원수나, 수석 등이 법정지상권으로 묶여있어서 손을 쓸 수 없을 수도 있습니다.
정원주택의 마당에 있는 좋은 나무나 돌은 따로 등기를 할 수 있습니다. 즉, 땅과 집을 낙찰자의 것이지만 마당에 있는 나무와 돌은 다른사람의 소유인상태이기 때문에 함부로 건드릴 수 없는 상황이 생기게 됩니다.
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3. '폐문부재', '세대합가', '토지별도등기' 를 주의하자
♥︎폐문부재
법원 매각목록에 다음과 같으 문구가 있는지 확인해보시기 바랍니다.
본건 목적물 소재지에 출장한 바,
거주자가 폐문부재하여 점유관계 및 임대차관계를 알 수 없음
경매로 나온집에 찾아가 봤지만 아무도 없어서 확인을 못했다는 말인데요.
금융기관에서 융자금을 산출하기위해 임대차 현황조사가 나오면 집주인의 부탁으로 임차인이 숨어있는 경우도 있습니다. 임차인이 없는 물건인줄 알고 낙찰받았는데 나중에 임차인을 발견하면 낙찰을 포기하거나 전세금을 물어주거나 둘 중 하나를 선택해야하는 기로에 서게 될 것입니다.
반드시 응찰전에는 ‘전입세대열람‘을 확인합시다. 기본 중의 기본을 지키는 것이 경매 실패 사례를 방지하는 길입니다.
♥︎세대합가
세대합가도 주의해야합니다. 세대합가와 관련해서는 아래 포스팅 링크를 확인하세요.
클릭 ► 세대합가란 무엇일까?
♥︎토지별도등기
다음과 같은 다가구 주택의 권리분석은 어떻게 해야 할까?
2023. 1. 1. / 토지 저당권 설정
2023. 2. 1. / 임차인 전입 (선순위)
2023. 3. 1. / 건물 저당권 설정(말소기준권리)
2023. 4. 1. / 임차인 확정일자 (순위배당에서 건물 저당권에 밀림)
토지와 건물의 저당권 설정일이 다를 경우 임차인의 대항력 판단 여부는 설정일이 늦은 건물을 기준으로 합니다.
말소기준권리를토지 저당권으로 생각하고 2023. 2.1. 임차인을 후순위로 생각하면 안됩니다.
그리고 위의 예에서는 임차인의 확정일자가 건물 저당권보다 늦어졌는데요.
대항력있는 임차인이 확정일자가 말소기준권리 보다 늦어서 법원으로부터 보증금을 못받으면 낙찰자게 보증금을 지금받을 때까지 점유 할 수 있습니다.
토지별도등기에 관한 더 자세한 내용은 포스팅을 참고하세요. 클릭 ► 토지별도등기에 대해 알아보자
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4. 배당요구 종기일을 확인하자
선순위 임차인이 배당요구를 신청했다면 낙찰자가 추가로 부담해야하는 돈은 없습니다.
그런데 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았거나 배당요구 종기일을 넘어서 배당요구를 했다면 배당이 취소되는 것이고 그 돈은 낙찰자가 부담해야합니다.
배당요구를 신청했다는 표시를 보고 종기일과 비교해보지 않으면 큰일납니다.
경매 실패 사례로 자주 목격되는 실수입니다.
5. 과연 인테리어비는 유치권에 해당되지 않을까?
인테리어비는 유치권에 해당되지 않는다는 것이 원칙이긴 합니다만…
하지만 인테리어 업체측에서 10억정도의 돈을 받기위해 어깨 형님들을 고용하고 유치권 점유를 하면 막상 경찰이 와도 ‘정당한 점유’이기 때문에 해줄 것이 없다고 할 수도 있습니다.
그리고 그 상태로 1년가까이 민사소송에 휘말리다가 변호사비도 나가고 판결 협의하에 7~8억 정도의 인테리어비를 내어주는 경우도 있습니다.
이런 경우 1년간 투자금도 묶이고 집은 엉망이되어 다시 인테리어를 해야하는 경우도 있습니다.
경매에서는 법보다 주먹이 우선인 경우가 아직 존재합니다.
6. 국유지상에 건축된 집합건물
땅이 국유지의 공원용지 지정되어 있다면 이주용 아파트 입주권은 도시기반시설지구로 확정되기 이전에 소유권을 가진 사람에게만 공급받습니다.
만약 이런 건물을 낙찰받았을때 개발기간에 철거되고 결국 현금청산대상으로 마무리됩니다.
▶︎국유지 불하 (매입) [불하와 수용에 관한 문의는 구청 도시계획과에서 확인]
▶︎국유지는 ‘국유재산포털’ 지도서비스에서 손쉽게 확인이 가능
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7. 저당권보다 임차인 확정일자가 늦으면 보상해야한다.
권리분석의 기초를 항상 꼼꼼하게 확인해야합니다.
2023. 1.1. 선순위 임차인 전입일자 (배당요구함)
2023. 2.1. 저당권 설정(말소기준권리)
2023. 3.1. 선순위 임차인 확정일자
위와 같이 선순위 임차인이 배당요구를 했더라도 확정일자가 저당권보다 늦는다면 배당을 받지 못하므로 낙찰자가 선순위 임차인의 보증금을 물어줘야합니다.
8. 소액 최우선 변제금을 모르는 경매인
말소기준권리로 선순위 임차인과 후순위 임차인을 구별하는 것만으로 경매를 하는 분들이 생각보다 많다고 합니다.
후순위 임차인일 경우라도 최우선 변제금에 해당되어 배당금을 받아가면 선순위 임차인에게 돌아갈 배당금이 모자르게되어 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는 경우가 있습니다.
한순간의 실수로 수천만원의 돈을 잃으며 경매 실패 사례의 주인공이 될 수도 있습니다.
최우선 변제금 계산하는 법을 꼭 익히고 경매를 해야합니다.
<2023년 개정된 최우선변제금표입니다.>
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9. 당해세(국세)는 권리분석이 불가능하다.
생각지도 못한 경매 실패 사례가 있습니다. 그것은 세금!!
등기부등본을 권리분석할때 세무서, 시, 군 구청 등이 압류주체라면 피하는 것이 좋습니다.
당해세는 순위에 관계없이 우선적으로 배당되기 때문입니다. 그리고 더 위험한 함정은 그 액수가 얼마인지 응찰하기 전까지는 알수있는 방법이 없다는 것입니다. 물론 소유자에게 밀린 세금이 얼마인지 물어보는 방법이 있겠지만…
어떤 소유주가 그걸 친절하게 경매 입찰인에게 알려주려고 할까요?
아무튼 배당금이 세금으로 모두 빠져나가면 배당신청을 한 선순위 임차인에게 돌아갈 배당금이 없으니 낙찰자가 부담하게 됩니다. 세금이 나오면 얼마나 나오겠어? 라고 무시하면 억단위의 세금으로 돈이 사라질 수도 있습니다.
10. 동시배당 물건을 낙찰받으면 수년간 돈이 묶인다.
모든 경매물건은 배당이 끝나야 비로소 소유권을 주장하며 명도를 할 수 있습니다.
대부분 경매 물건은 물건별로 매각대금이 납부되는 대로 배당을 실시합니다. 이것을 #이시배당 이라고 합니다.
그런데 같은 사건번호로 여러개의 물건이 개별경매가 되면 모든 물건의 대금이 완납되어야 비로소 배당을 실시하는데 이것을 #동시배당 이라고 합니다. 여기서 문제가 발생하지요.
만약 30번까지 있는 물건의 3번 물건을 낙찰받고 잔금을 치뤘다고 명도를 할 수 있는 것이 아니고
30번까지 모두 낙찰과 납부가 끝나야 명도를 할 수 있는 것입니다. 모두가 끝나는 시간이 몇 년이 될지는 알 수 없습니다. 모든 번호의 배당이 완료될 때까지 돈이 묶이고 이자까지 나가야하는 상황을 맞이할 수 있습니다.
11. 근린주택을 낙찰받을때는 상가보증금을 줘야한다.
마지막 경매 실패 사례입니다.
기본적인 사항인데 깜빡하는 경우가 있는것 같습니다.
예를들어, 1,2층에 상가이고 3층이 주택으로 되어있는 #근린주택 을 낙찰받았을때 상가의 임차인들에게는 보증금을 줘야 내보낼 수 있습니다. 상가부분에는 <주택임대차보호법> 이 아닌 <상가임대차보호법>이 적용되기 때문입니다.
이상 경매 실패 사례 11가지를 살펴봤습니다.
여러번 읽어보고 꼭 기억해두시면 경매하는데 큰 도움이 될 것입니다.
1탄은 읽어보셨나요? 클릭 ▶︎ 경매 주의사항 (1탄) 경매 실패 사례 5가지