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경매 명도 99% 해결방법 7단계
경매 명도는 경매의 과정중에 사람들이 가장 까다롭게 느끼는 부분입니다. 명도를 사람들이 어려워하시는 이유는 여러 가지 상황이 복잡하게 얽혀 있기 때문입니다. 명도를 할 때 어떤 방법을 사용해서 해결할 수 있는지에 관해 알아보도록 하겠습니다.
1. 가장 중요한 사실
명도에서 가장 중요한 사실을 인지해두어야합니다. 그것은 무조건 낙찰자가 이기는 게임이라는 것입니다. 그렇기 때문에 명도 때문에 경매를 못한다는 생각은 할 필요가 없습니다. 무조건 낙찰자가 이기게 돼 있습니다. 그럼 간략하게 명도의 절차가 어떻게되는지 알아보도록 하겠습니다.
2. 명도의 절차 요점 정리
경매 명도는 낙찰 이후부터 점유자를 내보내는 것 까지가 명도의 전체과정이라고 생각합니다.
낙찰을 받은 날을 Day1 첫 번째날이라고 생각하겠습니다. 그럼 낙찰을 받고 나서 여러분들이 14일뒤에 여러분의 낙찰이 확정됩니다. 이것을 매각 허가 결정이 확정됐다라고 이야기를 합니다. 그런데 명도에는 크게 중요하진 않습니다.
중요한 것은 우리가 낙찰 받고 45일 뒤에 즉, 46일째 되는 날 잔금을 납부할 수 있는데 이 날이 보통 잔금 기일인데요. 잔금을 납부 하면 이제 소유권이 우리한테 넘어옵니다. 이게 왜 중요하냐면 소유권이 넘어온 그 순간부터 우리가 인도 명령이라는 것을 신청할 수 있습니다.
인도 명령 신청이 뭐냐면 ‘지금 내가 낙찰받은 그집에 거주하고 있는 그 사람을 내보내주세요’ 라는 법적인 신청을 의미합니다. 그래서 인도 명령 신청을 해야만 우리가 점유자와 협상할 때 조금 더 우위를 점할 수 있기 때문에 이 과정이 매우 중요합니다.
그리고 인도 명령을 신청하셨다면 이제 원활하게 합의가 될경우에는 바로 명도가 가능하고, 그게 안 될 때는 보라색 박스로 표기한 ‘강제 계고’, ‘강제 집행’ 두 가지 단계를 통해서 명도가 진행이 될 수도있습니다.
이것이 경매 명도의 전체 흐름입니다.
여기서 점유자의 상황 그리고 내가 어떤 식으로 협상을 이끌어 가느냐에 따라서 중간 과정이 생략이 될 수도 있고 모두 진행이 될 수도 있습니다.
자 그럼 명도를 시작할 때 어떤것부터 해야 될지 좀 고민이 많으시죠?
낙찰을 받긴 받았는데 낙찰 당일날 점유자를 찾아가야 될까? 말아야 될까? 이런 고민부터 많이 드실 겁니다. 낙찰 당일 날 해야 될, 것 그리고 잔금 납부 전까지 해야 될 것, 잔금을 납부하고 나서 해야 할 것, 세 가지 시점으로 나눠서 명도를 어떤식으로 하면 될지 알려드리겠습니다.
3. 낙찰 당일 해야할 일 2가지
경매 명도의 시작은 낙찰 당일 날부터 입니다. 낙찰 당일 날은 낙찰 받고 당장 뭘 해야될지 헷갈리겠지만 딱 두 가지만 하시면 됩니다.
첫번째 관리사무소에 방문하시고 두 번째경매 낙찰 물건에 방문하시면 됩니다.
(1) 관리사무소 방문
낙찰을 확인한 당일에 일단 관리사무소에 가시기 바랍니다. 그리고 낙찰자인 여러분의 전화번호를 남기고 나오시면 됩니다.
점유자의 번호를 알아내면 좋지만 요새는 개인 정보 문제로 알기쉽지 않습니다. 그래서 그냥 관리사무소 직원분에게 내 전화번호 남기면서 점유자에게 그 나한테 전화를 달라고 이야기를 하시면 됩니다.
그 다음 미납관리금이 얼만큼 있는지 한번 물어보시면 좋습니다.
(2) 낙찰 물건 방문
두 번째 경매 낙찰 물건 세대에 방문하면 되는데 이 경매물건 세대에 방문하는게 좀 어렵고 힘들어 하시는 분들이 있습니다. 그래서 이런 분들은 그냥 낙찰자임을 알리는 포스티잍 간단하게 붙이고 나오세요.
‘낙찰받은 누구누구입니다. 제 핸드폰 번호는 몇 번이니까 연락을주세요.’ 이렇게 붙이고 나오시고 주변세대를 방문하시는 것을 추천드립니다. 주변 세대라 하면은 윗집 아랫집 옆집을 의미합니다. 방문 이유는 지금 경매 물건에 누가 살고있는지? 살고 있다면 가족 형태는어떤지? 이런 점유 상태를 확인하기 위해서 입니다.
낙찰 받고 잔금납부 전까지는 이렇게 두 가지만 하시면 됩니다. 잔금 납부할때까지 여러분들이 소유자가 아니기 때문에 내용 증명을 보내시거나 다른 행위를 하는게 굳이 크게 의미가 없습니다.
이제 그럼 잔금 납부전까지 약 14일 정도 시간이 있습니다. 이때까지는 그냥 점유자는 소통하는데 집중하세요 . 다른거 뭐 내용 증명이나 이런 거 굳이보내지 마시고 점유자와 핸드폰으로 소통을 할 수 있냐 없냐? 된다면 어떤 사람인지 파악하고 점유자가 원하는 것을 파악하는데 시간을 보내면 됩니다. 점유자와 소통할때 두 가지 방법을 추천드립니다.
4. 잔금납부 전까지 기다리기
점유자와 소통법 첫번째은 일단 연락을 일단 기다려 보는 것입니다. 낙찰 받고 잔금 납부하는 2주 정도까지 그냥 좀 기다려 봅니다. 2주라 하면 잔금 납부 기일이 정해지는 그 날을 의미하는 것입니다. 그래서 첫 번째는 일단 연락을 기다립니다. 문에 포스트잍 붙이고 관리사무소에 얘기도 해 놨으니까 그냥 연락 기다리면됩니다.
만약에 연락이 안 오면 쪽지 한번 더 남기고 오는 정도 할 것 같습니다. 아니면 관리 사무소에 전화해서 점유자에게 연락이 없었는지 확인 전화정도만 한번 해 볼 수 있습니다. 아직은 기다리는게 베스트입니다.
일단은 잔금납부 기일이 정해지고 여러분이 대출을 실행해서 잔금을 납부할 때까지는 소유자가 아니기 때문에 기다리시면 됩니다. 그리고 잔금을 납부했다면 이제부터는 명도가 본격적으로 시작된다고 이해를 하시면 됩니다. 잔금을 납부하고부터 소통 + 법적 절차를 동시에 진행할 것입니다.
5. 잔금 납부 + 인도명령
첫 번째 인도명령을 반드시 잔금 납부하면서 동시에 신청하세요. 동시에 하는 것이 중요합니다. 잔금납부와 동시에 인도 명령을 법원경매계에 신청하시는게 중요합니다. 왜냐면 이게 신청이 돼야 법적 절차를 본격적으로 진행 할 수 있기 때문입니다.
그리고 두 번째로 이제 점유자에게 내용 증명을 한번 보내세요. 내가 지금 잔금납부 했고 그래서 나는 여기 소유권을 가져온 상태고, 명도 할 것이다. 그래서 인도 명령도신청하였다. 이렇게 점유자 법적절차가 진행되고 나의 현재 상황이 어떻다라고 공지해 줍니다.
연락처를 알고 계시다면 연락처 로 보내셔도되고 모르면 내용 증명을 보내세요. 꼭 내용 증명을 보내실 필요는 없습니다. 소통을 한다는게 중요하고 그 소통 내용은 점유자에게 법적 절차가 진행됩니다. 그리고 제가 잔금을냈습니다. 이 내용을 말씀드리는게 핵심입니다.
자 그리고 세 번째로 인도명령 결정문이 나올 것입니다. 여러분이 인도명령 신청을 했으면 1~2주 정도 안에 인도 명령이 이제 받아들여졌다. 라고 하는 인도명령 결정문이라는게 나올 텐데요. 이 결정문이 낙찰자와 점유자 양측에 모두 전달이 됩니다. 이게 양측에 전달이 돼야만 강제 집행을 신청할 수 있습니다.
인도명령결정문이 점유자에게 확실히 전달이 되었을 때 강제 집행을 신청할 수가 있기때문에 인도명령을 결정 잔금 납부 하자마자 신청하는게 매우 중요합니다.
그리고 강제집행은 여러분께서 신청한다고 무조건 진행되는게 아닙니다. 일단 강제집행이 언제 진행될 거라는 것을 집행관 님들이 그집을 찾아가서 예고해 줍니다. 이것을 바로 우리가 강제집행 계고라고 합니다.
강제집행 계고는 실제집행관 님들이 현장에 출두해서 그문을 따고 들어갑니다. 그러면 여러분들이 단계에서 보통95% 정도는 경매 명도가 끝난 것입니다.
6. 총정리
이렇게 납부 후에 인도명령을 신청하고 1~2주 뒤에 인도명령 결정문이 나오면은 강제집행을 신청하고 강제집행 계고를 집행관들이 나간다. 여기서 99% 명도는 끝나고 끝나지 않는 1% 결국에는 강제집행을 실시하면 된다 이것이 경매 명도의 흐름입니다.
경매 명도를 할 때 꼭 이렇게 끝까지 안 가고 중간에 협상으로 명도로 끝내는게 제일 좋습니다. 명도를 잘하기 위해서는 점유자가 어떤 사람인지를 파악해야 합니다. 채무자인 임차인인지 아니면 제 3의 정체 불명인이 살고 있는지 그리고 이 사람들이 거주를 어떤 형태로 하고 있는지도 알아야 합니다. 만약 초등학생 자녀를 둔 점유자 라면 이 사람들 입장에서 자녀에게 내가 강제 집행당하는 모습을 보여 주고 싶지 않을것입니다. 그러면 이 사람들은 결국에 원하는 것은 이사비와 이사 기간입니다. 이것을 낙찰자와 어떻게든 협의를 할겁니다. 그래서 이 점유자가 만약 가족들과 함께 살고 있다 그럼 경매 명도가 쉽습니다.
그런데요 만약에 이분이 혼자살고 있고 내 집이 망해서 경매로 넘어간 채무자라면 명도 난이도가 있을 수도 있습니다. 그렇지만 여기도 강제집행 계고까지 가면 결국에 본인이 나가야 된다는 걸 알기 때문에 점유자와 이사비나 이사 기간을 협상하려고 할 겁니다.
무작정 화를 내시분이나 아예 묵묵부답인 사람들도 있습니다. 이 두 가지 경우는 최대한 빨리 잔금을 치시 인도명령을 빨리 신청하하고 강제집행계고를 최대한 빨리 보내세요.
7. 이사비 협상 경매 명도 기술 3가지
(1) 공동투자자 불러 오기 : 만약 점유자가 1천만원 정도의 턱없이 많은 액수를 부를 수 있습니다. 그럼 제가 같이 투자한 분이계신데 그분이 너무 이렇게 법대로만 하시고 완강한 분이다 그래서 이번에도 법대로 바로 진행하려고 하는 거를 제가 멈추고 이렇게 협상하러 온거다 그러니까 우리 좀 현실적으로 이사비를얘기해 봐요 아니면 제가 그분한테얘기를 좀 잘해 볼테니까 조금 낮춰서다시 제안해 보시죠 이런 식으로 공동투자자를 가상으로 우리가 세워 가지고그 사람을 핑계 삼아서 우리가 협상을진행하시면 훨씬 유리하게 진행을 할수 있습니다.
(2) 삼자화법 : 공동투자자 불러오는 거랑 조금 비슷한 내용입니다. 나 말고 다른 사람의의견을 내가 묻고 진행을 해야 된다 그러니까 지금 내가 답을 줄 수없다 라고 하면서 내가 생각할 시간도벌고 점유자에게 약간의 내가 너무과한 제안을 했나 이렇게 생각이들도록 유도하는 방법이 있습니다.
(3) 얼리버드 : 먼저 제안을 하는 방법입니다. 내가 당신한테 이사비를 드릴 건데 만약에 한 달 안에 이사를 나가시면 200만 원을 드리고 45일 안에나가시면 150만 원, 한 달 반이 지난 되도 안 나가시면 한 푼도 드릴 수 없습니다. 이렇게 최대한 빨리 나갈수록 돈을 많이드린다라고 제안을 하면 점유자입장에서는 늦게 나갈수록 본인이 손해라고 생각을 할 수 있습니다.
(4) 일방통행 : 네번째는 점유자가 어떤 제한을 하시던지 그냥 무반응하세요. 무반응은 말을 하지 말라는 것이아니고 점유자의 얘기를 들어보고 저희는 상한선이 딱 여기 입니다. 라고 처음부터 강력하게 일방통행으로 얘기하는 방법이 있습니다. 만약 점유자가 1천만원을 제시하면 절대 100만 원으로 이사비를 협상할 수가 없습니다. 한 700~600 선으로 끊길 겁니다. 근데 우리가 점유자가 1천만 원을제시하던 말든 우리가 200부터제한을 하면 300정도에 끊을 수 있습니다. 그래서 이런식으로 제한에 대해서 무반응 한 후 여러분의 상한선을 일방적으로 제시하는게좋습니다.
그리고 아까 언급한듯이 점유자가 적대적이거나 묵묵부담이어서 합의점이 안 보일 때는 최대한빠르게 강제 계고를 진행하시는 걸 추천을 드립니다.
그래서 오늘 경매 명도 관련 부분을 잘 숙지를하고 적용을 한 번만 해보시면 경매 명도가 어렵지 않게 느껴질 것입니다.
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