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경매 명도 주의점 (경매물건 분류기준 2가지, 채권자잉여)
일반적이지 않은 경매 명도 주의점을 알아보겠습니다. 명도에 관해서 경매공부를 하는 분들은 대략적으로 계획이 세워져 있을 것입니다. 하지만 채무액을 확인하지 않으면 쉽다고 생각하는 일반적인 경매 명도로 낭패를 볼 수도 있습니다.
(1) 배당금을 받는 채무자의 일반적인 명도계획
경매 명도에서 해당 낙찰된 집에 살고있는 채무자가 배당받을 돈이 있다면 명도가 쉽다는 것을 상식으로 배웠을 것입니다. 낙찰자는 아마 다음과 같은 명도계획을 세우고 있을 것입니다.
- 채무자가 법원에서 배당금을 받으려면 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서가 있어야 하기때문 에 이것이 낙찰자의 우월적인 입장에서 협상을 할 수 있는 무기가 된다.
- 채무자는 배당금을 받기위해 필요한 인감증명서와 명도확인서를 받기위해 순순히 낙찰자에게 이사를 간다는 것을 협조하며 이사비용 또한 요구하지 못할 것이다. 그리고 또한 밀린 관리비까지 완벽하게 청산해 줄것이다.
- 혹시 이사비용을 달라고 하면 낙찰자는 우월적인 입장으로 이사비용 같은 것은 없다는 것을 말할 수 있다.
- 그래도 버틴다면 낙찰자는 인도명령 신청으로 집행관을 동원할 생각도 할 것이다.
- 이사를 가지 않으려한다면 법원이 보관중인 채무자의 배당금을 가압류할 생각도 할 것이다.
- 만약 강제 집행까지 가게된다면 명도비용까지 배당금에서 충당하면 될테니 실행에 옮긴다.
(2) 배당금을 받는 채무자의 주의 할 명도계획
경매 명도 주의점으로 위와 동일한 경우지만 위와같은 여러분의 명도계획이 무산 될 수 있는 경우도 있습니다.
배당금을 받는 채무자의 명도이지만 이사비를 물어주고 몇 달이 밀린 관리비까지 물어줘야 명도가 가능한 상황이 되는것입니다.
이건 채무자가 일부러 경매에 당하는 상황을 만들었기 때문입니다. 이런 상황은 부채비율을 확인하면 알 수 있습니다.
- 부동산의 감정가액은 10억 원이고 채무액은 15억 전후의 금액일 때
- 부동산의 감정가액은 10억 원이고 채무액은 10억 이하의 금액일 때
위 두가지 부채비율 중 2번에 속한다면 이사비와 관리비까지 물어줘야 명도가 가능한 상황이 됩니다.
간단한 계산으로 1번의 경우엔 일반적인 명도가 가능하지만 2번의 경우라면 채무자가 경매를 이용해서 채무액도 값고 복비도 들이지 않고 집을 처분하려고 생각한 것입니다. 만약 채무액이 5억이라면 남은 돈은 채무자에게 자동으로 돌아가게됩니다. 이것이 채권자잉여입니다. 낙찰자에게 인감증명서나 명도확인서 없이도 채무자가 찾아갈 수 있는 것입니다. 채무자는 낙찰자의 도움없이도 유유히 법원에가서 홀로 돈을 찾아가고 나서 이사를 원한다면 이사비를 달라고 요구할 것입니다. 물론 아쉬운쪽은 낙찰자이므로 관리비 같은 것은 낼 생각도 하지 않을 것입니다. 채무액을 확인하지 않고 입찰에 들어간다면 점유자가 원하는 돈을 다 내줘야 명도가 끝나는 경우가 생길 수 있으니 주의해야 합니다.
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