경매 대출 방법 10단계 총정리 (한도, 금리, DSR, 상담)

INDEX
1 경매 대출 방법 5단계 총정리 (한도, 금리, DSR, 상담)
2 경매 대출 방법1 : 경매 대출의 기본 개념
3 경매 대출 방법2 : 대출 한도에 영향을 주는 요소
3.1 1. 주택 수
3.2 2. 상환 능력 (DSR)
4 경매 대출 방법 3 : 90% 이상 대출 가능할까?
5 경매 대출 방법 4 : 경매 대출의 종류
6 경매 대출 방법 5 : 어떤 대출을 선택해야 할까?
7 결론
8 경매 대출 방법 6 : 경매 대출 연락하고 알아보는 곳
9 경매 대출 방법 7 : 대출 문의, 이렇게 하면 쉽습니다
10 경매 대출 방법 8 : 추가 대출 상담 방법
11 경매 대출 방법 9 : 경매 대출 관련 자주 묻는 질문
12 경매 대출 방법 10 : 대출 실행 시점은 언제가 좋을까?

경매 대출 방법 5단계 총정리 (한도, 금리, DSR, 상담)

여러분, 경매로 부자가 되고 싶으시죠? 경매 대출 방법을 알아야 시작할 수 있습니다.
입찰하고 보니 지금 내 상황에서 대출이 나올지도 불확실하고, 대출 상담사님들에게 낙찰을 받고 나서 연락하라고 해서 정말 답답할 때가 많았습니다. 저도 초보였을 때 이런 상황을 많이 겪었어요.

저도 대출이 얼마까지 나오는지, 그리고 이 대출을 받기 위해 어디에 연락해야 하는지, 어떻게 알아봐야 하는지, 또 잔금 납부일에 잔금을 어떻게 마련해야 하는지 등 세부적인 부분이 명확하지 않아서 너무 답답했습니다.
이 마음을 너무 잘 알기 때문에, 경매 입찰을 좀 더 쉽게 하시길 바라는 마음으로 대출에 대한 기초를 정리해 보았습니다.
바로 시작하도록 하겠습니다.

경매 대출 방법1 : 경매 대출의 기본 개념

경매 대출의 기본을 먼저 아셔야 합니다.
일반적으로 감정가의 70% 또는 낙찰가의 80% 중 더 적은 금액이 대출 한도로 결정됩니다.
일단 개인적인 상황을 제외하고, 이 기본 개념을 먼저 잡고 넘어가겠습니다.

감정가의 70% 또는 낙찰가의 80%

예를 들어, 제가 하나의 경매 물건을 가져와 보았습니다.

2022 타경 6086 물건인데요, 감정가는 9억 1,700만 원, 최저가는 5억 8,688만 원입니다.
만약 우리가 이 물건을 7억 원에 낙찰받았다고 가정해 보겠습니다.

감정가의 70% = 9억 1,700만 원 × 70% = 6억 4,200만 원
낙찰가의 80% = 7억 원 × 80% = 5억 6천만 원

은행에서는 이 두 값 중 더 적은 금액인 5억 6천만 원이 대출 한도로 결정됩니다.
따라서 우리가 이 물건을 7억 원에 낙찰받았다면, 5억 6천만 원은 대출이 가능하고, 나머지 1억 4천만 원은 우리가 직접 준비해야 하는 투자금이 되는 것입니다. 하지만 이것만으로 결정이 되는 것은 아닙니다.

경매 대출 방법2 : 대출 한도에 영향을 주는 요소

대출 한도는 단순히 감정가나 낙찰가만으로 결정되는 것이 아니라, 추가적인 요소들도 영향을 미칩니다.
크게 두 가지 요소를 고려해야 합니다.

1. 주택 수

대출을 신청하는 낙찰자의 명의로 된 주택이 몇 개냐에 따라 대출 한도가 달라집니다.

무주택자: 감정가의 70%, 낙찰가의 80% 적용
1주택 이상 보유자: 감정가의 60%, 낙찰가의 70% 적용

즉, 다주택자는 대출 한도가 줄어듭니다. 다만, 이 기준은 은행마다 다를 수 있기 때문에 상담을 통해 정확한 한도를 확인하는 것이 중요합니다.

2. 상환 능력 (DSR)

대출을 받으면 이자를 상환할 능력이 있어야 합니다. 한마디로 DSR이란 대출받은 금액의 원금과 이자를 낼수있는 능력! 그것이 상환능력입니다.
은행에서는 **DSR(총부채원리금상환비율)**을 기준으로 대출 가능 여부를 판단합니다.

DSR 계산 방법
- 연간 원금 + 이자 상환액 ÷ 연 소득 × 100 = DSR (%)
- 예를 들어, 연봉이 1억 원이고, 기존 대출로 인해 연간 1,200만 원을 원리금으로 상환하고 있다면,
  - DSR = (1,200만 원 ÷ 1억 원) × 100 = 12%
- 은행은 일반적으로 DSR 40% 이하만 대출 가능하도록 제한합니다.
- 즉, 은행에서는 40%에서 12%를 제외한 28%의 원금과 이자에 해당하는 대출액만 가능합니다.

즉, 기존 대출이 많거나 소득이 낮다면 대출 한도가 줄어들거나 대출이 어려울 수 있습니다.

예를들어 3억이 필요할 경우

3억을 대출 받았을때 원금과 이자의 합이 1년에 2,800만원이 안되면 28%가 안나오니까 대출이 가능합니다.하지만 3억을 대출했는데 금리가 높고 원금상환비율이 높아서 1년에 납부하는 원금과 이자의 합이 5천만원이라면 이미 1,200만원을 원리금으로 내고 있었는데 또 5천만원을 내야하니 6,200만원이 됩니다. 내 연봉은 1억이니까 62% DSR이 나오는 것입니다. 그럴때는 추가대출이 안나오게 되는 것이죠.

이런 계산은 개인이 할 필요는 없고 은행에 해달라고 하면되는 부분입니다.

경매 대출 방법 3 : 90% 이상 대출 가능할까?

유튜브나 책에서 **”경매 대출 90% 이상 가능”**이라는 내용을 보셨을 수도 있습니다.
이게 가능할까요?

원칙적으로 불가능하지만, 특정 조건에서는 가능합니다.
핵심은 낙찰가가 낮아야 한다는 것입니다.

예를 들어, 감정가가 9억 1,700만 원인 물건을 운이 좋게 아주 낮은 금액인 7억 원에 낙찰받게 되었다면 대출시 낙찰가 기준 80%만 적용되어 5억 6천만 원만 대출됩니다.
하지만, 은행이 보기에는 이 물건이 원래 감정가 기준 70%인 6억 4,200만 원까지 대출이 가능한 물건으로 보기 때문에, 은행 재량에 따라 80%인 5억 6천만 원보다 조금 더 높은 금액을 대출해 줄 수도 있습니다. 그럼 90%가까이 까지 대출을 받을 수 있게 되는 것이죠.

즉, 낙찰가를 감정가 대비 낮게 받아야만 더 높은 대출 한도를 받을 가능성이 있습니다.

경매 대출 방법 4 : 경매 대출의 종류

경매 대출은 세 가지 종류로 나뉩니다.

개인 대출 (주택담보대출)
- 일반 아파트, 빌라 등 주거용 부동산 대출
- 한도: 감정가의 70%, 낙찰가의 80%
- DSR 40% 적용
- 금리가 낮고 한도가 높아 가장 유리함
개인 사업자 대출
- 사업자 명의로 대출 신청
- 한도: 감정가의 60%, 낙찰가의 80%
- DSR 규제 없음 (소득이 낮아도 대출 가능)
- 방공제(소액 임차인 보호분) 적용됨 : 방공제란 소액임차인 (말소기준보다 후순위임에도 먼저 배당받는 임차인) 배당금을 제외하는 것.
- 개인 사업자 대출의 단점은 방공제로 대출금이 줄고 금리도 개인대출보다 1~2% 높음.
- 장점은 DSR을 안보고 다주택자도 가능하는 것.
법인 대출
- 법인 명의로 대출 신청
- 개인 사업자 대출과 유사한 구조
- 다만 법인 설립 비용과 유지 비용이 추가 발생
- 법인 대출은 거의 안받음. 고려할 필요없다.

경매 대출 방법 5 : 어떤 대출을 선택해야 할까?

✅ 개인 대출이 가능하다면, 개인 대출이 가장 유리합니다.
✅ DSR 규제로 대출이 어렵다면, 사업자 대출을 고려할 수 있습니다.
✅ 다만, 사업자 대출은 방공제 때문에 대출 한도가 줄어들고 금리가 높습니다.

결론

경매 대출의 기본 개념을 이해하고, 감정가 70%, 낙찰가 80% 중 작은 금액이 대출 한도로 결정됨을 기억하세요.
주택 수와 상환 능력이 대출 한도에 영향을 준다는 점을 고려해야 합니다.
낙찰가를 낮게 받을수록 대출 한도를 높일 가능성이 있다는 점도 활용할 수 있습니다.
개인 대출이 가장 유리하지만, 필요 시 사업자 대출도 고려할 수 있습니다.

경매 대출 방법 6 : 경매 대출 연락하고 알아보는 곳

초보 시절 가장 답답했던 부분이 경매 대출이었습니다. 어디로 연락해야 하고, 어떻게 상담을 받아야 할지 막막했죠.

유튜브나 책에서 가장 많이 알려주는 방법 중 하나가 바로 경매 대출 상담사를 활용하는 것입니다. 법원 앞에서 상담사들이 명함을 나눠주기도 하는데, 이 방법은 전통적인 방식이죠. 낙찰자에게는 상담사들이 매우 친절하지만, 단순 문의하는 사람들에게는 반응이 좋지 않은 경우가 많습니다. 이해할 만한 부분입니다. 상담사 입장에서는 시간을 들여 상담했는데, 정작 낙찰을 받지 못하면 허무하니까요.

그래서 저는 낙찰을 받지 않은 상태에서 대출 한도를 알아볼 때 상담사를 활용하지 않았습니다. 대신 지역 은행에 직접 전화를 걸었습니다. 직접 문의하는 것이 훨씬 효과적이었습니다.

경매 대출 방법 7 : 대출 문의, 이렇게 하면 쉽습니다

경매 물건지 주변 은행 찾기
- 네이버 지도나 카카오맵에서 아파트 이름을 검색합니다. 예 (부천범박힐스테이트)
- 힐스테이트 지우고 부천범박 뒤로 신협, 농협 등 이라고 수정하면 신협, 농협, 저축은행, 1금융권 은행이 나타나는데, 원하는 은행을 선택합니다. (사업자 대출은 2금융권이 유리합니다.)
- 해당 은행의 지점 번호를 확인한 후 전화합니다.
전화 문의 방법
- 처음 전화를 받는 직원(예금/적금 담당자)에게
  **”안녕하세요. 사업자 대출(또는 신탁 대출) 관련 문의드리고 싶은데 대출 담당자와 연결해 주실 수 있나요?”**라고 요청합니다.
- 대출 담당자가 전화를 받으면
  **”현재 부천 범박 힐스테이트 아파트 경매를 고려 중인데, 대출 한도와 금리를 문의하고 싶습니다.”**라고 질문합니다.
- 대출 담당자는 보통 두 가지 반응을 보입니다.
  1. “은행 방문 후 상담이 필요합니다.” → 이럴 경우,
    **” 가긴 갈껀데 거리가 멀어서 대출을 실행하는 서류를 쓸때 은행을 방문을 하구여…. 그전에 대략적인 한도가 얼마나 나오는지 궁금해서 먼저 알고 싶은데, 제가 어떤 서류를 보내드리면 한도 조회가 가능할까요?”**라고 물어보세요.
  2. “서류를 보내주시면 한도를 확인해 드리겠습니다.” → 요청하는 서류를 준비해 전달합니다.

이 방법으로 직접 문의하면 낙찰 전에도 대출 한도를 확인할 수 있습니다.

경매 대출 방법 8 : 추가 대출 상담 방법

부동산 중개사를 통해 상담사 연락처 확보
네이버 블로그, 인스타그램에서 ‘지역 + 대출’ 검색
하지만 역시 지역 은행에 직접 전화로 물어보는게 가장 좋습니다.

경매 대출 방법 9 : 경매 대출 관련 자주 묻는 질문

1. 소득이 없어도 대출이 가능한가요?

일반 주택담보대출은 소득이 있어야 합니다. DSR(총부채원리금상환비율) 심사를 거치기 때문입니다.
하지만 사업자 대출은 소득이 없어도 가능합니다.
- 대표자의 신용카드 사용 내역, 건강보험료 납부 이력, 현금 이체 내역 등으로 추정 소득을 계산할 수 있기 때문입니다. (은행에서 하는 것임, 개인이 증명할 필요없음)

2. 낙찰 전에 대출 한도를 알 수 있나요?

무조건 낙찰 한도를 알고 경매를 진행해야합니다.
대략 10군데 이상 은행에 전화해 보면, 한두 곳에서라도 대략적인 한도를 알려줍니다. (2~3군데하고 포기하면 안됨)
거짓말하고 싶지는 않지만 정말 한도를 모른다면 부동산 중계사에게 ‘저기..범박힐스테이트 일반매매로 사고싶은데 대출상담사님 전화번호 좀 알수 있나요? ‘ 라고 상담사 번호를 받은 다음에 일반 매매로 진행할 생각이다. 그런데 대출 한도가 궁금하다라고 물어보면 매수가격이 얼마일때 내 상황에 맞는 대출이 얼만큼 나오는지 알수 있음. 그럼 매수가격을 입찰가격으로만 바꾸면 됨.

3. 매매사업자로 단기 매도를 할 때도 사업자 대출을 받아야 하나요?

아닙니다. 대출 종류와 양도세는 별개입니다.
대출은 개인 대출, 사업자 대출 모두 가능하며, 매도 시에만 사업소득세로 신고하면 됩니다.

4. 대출이 안 나오는 경우는?

너무 저렴한 물건(예: 3~4천만 원 이하 낙찰 강원도쪽에 많음)
- 은행 입장에서 대출 실행 비용이 커서 대출이 어려울 수 있습니다.
지분 물건(공동 소유 물건) → 대출 어려움
물리적으로 구분되지 않은 구분상가 (테크노마트, 밀리오레 등) → 대출 제한
신용등급 6등급 이하 → 대출 가능하지만 추천하지 않음

5. 방 공제를 하지 않는 대출을 찾는 방법?

저축은행 및 2금융권 일부에서 가능하나 발품이 필요
신탁 대출 활용 (신탁 대출은 방 공제가 적용되지 않음)
- 신탁 대출 상담사 찾기:
  1. 상담사들에게 직접 전화하면서 “신탁 대출 취급하시나요?”라고 질문
  2. 유튜브, 블로그 검색을 통해 신탁 대출 관련 정보를 제공하는 상담사에게 문의

경매 대출 방법 10 : 대출 실행 시점은 언제가 좋을까?

낙찰 당일~2주간 → 매각 허가 결정 심사 기간
- 이때 대출 한도를 확인하는 것이 좋습니다.
매각 허가 결정 후 14일 → 잔금 기한 확정
- 이때 은행에 방문해 서류 작성 후 대출 실행을 준비합니다.
- 이때 잔금납부일을 대출 실행일로 정하면 됩니다.
단기매도나 전세를 받을때 매도금이나 보증금으로 대출을 상환하겠습니다~ 라고 은행에 말하면 언제까지 입금해달라고 말을 해줍니다.