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INDEX
경매 낙찰 후 진행 과정
경매 낙찰후 진행 과정을 4단계로 정리해보자
1단계: 경매 낙찰 후 진행에서 당일해야할 것들을 알아봅니다.
2단계: 낙찰 이후 매각 결정기일과 매각허가 결정 확정 14일간 해야할 일을 알아봅시다.
3단계: 2단계 이후 잔금 납부 기간은 30일 입니다.
4단계: 잔금을 납부 했다면 명도를 진행하고 세입자를 구합니다.
경매 낙찰 후 단계는 모두 4단계로 나뉘고 경매 낙찰후 가장 중요한 것 중 하나인 잔금납부는 총 14일~45일 사이에 하는 것입니다.
그럼 각 단계에서 무엇을 해야하는 것인지 살펴보겠습니다.
(1단계) 낙찰 당일 할 일
경매 낙찰 후 진행에서 낙찰 받은 당일에는 다음과 같은 3가지 행동을 해야합니다.
1. 영수증 보관하기
경매 낙찰 후 진행은 법원에서 최고가매수인으로 호명되면 집행관이 낙찰 영수증을 줍니다. 낙찰 영수증은 낙찰증명 서류이므로 절대 잊어버리면 안됩니다. 폰으로 찍어두세요. 영수증은 대출을 알아보고 신청할때 은행에서 필요합니다. 대출을 알아보는것은 14일 이후에 해도 되지만 영수증이 있으면 바로 대출상담을 알아볼 수 있습니다.
2. 낙찰물건 관련 서류 열람하고 복사하기
낙찰이되면 입찰전에 봤던 등기부등본 전입세대열람 뿐만아니라 임대차계약서 무상거주 확인서 등 경매에 관련된 모든 서류를 볼 수 있게됩니다. 이 서류가 있어야 점유자의 정보를 알고 명도를 할수있기때문입니다. 위장임차인도 확인이 가능합니다. 아무튼 모든 서류를 확인하고 복사해둬야합니다.
낙찰 후 바로가면 법원이 어수선하고 복잡하기 때문에 점심먹고 1-2시간 정도 후에 경매계 담당직원에게 가는게 좋습니다. 민사신청과에 가면 재판기록 열람.복사 신청서가 있습니다. 이 서류를 작성해서 민사신청과 안에 있는 경매계로 가면 신분증을 확인하고 관련 서류를 열람할 수 있게 해줍니다.
관련서류는 임대차계약서, 무상거주확인서, 유치권신고서 등이 있습니다. 모두 복사 가능합니다.
모두 복사했으면 법원을 나와서 낙찰받은 물건지로 이동합니다.
3. 경매 낙찰 후 진행은 낙찰받은 물건지에 가서 점유자 만나기(연락처남기기)
일단 초인종을 누르고 만나는 것이 좋습니다.
아직 잔금을 납부하지 않아 소유권은 없지만 낙찰받은 집이기 때문에 쫄거없습니다.
점유자를 만난다면 낙찰이후의 절차를 안내해줍니다.
매각허가 결정이 되면 30일 안에 잔금을 치면 소유권이 이전된다.
그리고 동시에 법적인 인도명령을 신청하고 같이 진행할것이다. 겁박이 아니라 법적절차도 동시에 진행되니까 나와 합의를 통해 날짜를 정하고 집을 비우는 것을 합의하자라고 좋게좋게 얘기하는 의도입니다.
이사는 언제 갈것인지 날짜를 대략적으로 구두로 협의하면 좋습니다.
그리고 가급적 집내부 상태를 확인하고 수리의 견적을 파악하면 좋습니다.
모든게 점유자를 만나야 가능하지만 만나지 못한다면 연락처를 남기고 오는 수밖에 없습니다.
2장정도 붙이는 것을 추천드립니다. 여기까지 낙찰당일 할일이 끝납니다.
(2단계) 매각결정 기일까지 할 일
총7일동안 무슨일을 해야할까요?
<물건 재검토>
시세나 권리분석 하자를 다시 재검토합니다. 그리고
꼭 법원에서 복사해온 서류와 매각물건명세서와 현황을 대조하며 재검토해봐야합니다.
만약 대조하여 다른 부분이 있다면 서류상하자로 취소신청을 할 수 있습니다.
그리고 7일 동안에만 매각 불허가 신청이 가능합니다.
(예를 들어 물건에 심각한 누수가 있다면 수리견적을 받아 법원에 제출하는 등..)
만약 하자가 없다면 대출을 알아보면됩니다.
(3단계) 잔금 납부기간에 해야 할 일
대출 상품을 정하고 자서를 쓰고 점유자와 협상을 하면 됩니다.
매각결정이 확정되면 잔금납부일을 받게됩니다.
잔금납부일이 정해졌으므로 언제 대출할지 은행과 정확한 상담이 가능합니다.
그리고 병행해서 해야할 것이 점유자와 협상입니다.
언제 이사를 할 것인지 계속 대화를 해야하고 인도명령도 같이 진행되는 것을 계속 말해야합니다.
(4단계) 기간에 해야 할 일
잔금을 납부하고 소유권이 이전되었다면 명도를 끝내야합니다.
그리고 잔금을 납부한 즉시 인도명령 신청을 합니다.
인도명령 신청은 점유자에게 집을 비워달라고 법원에서 명령하는 것입니다.
인도명령 신청은 경매 물건을 담당했던 법원에서 할 수 있습니다.
인도명령 신청을하면 인도명령 허가에 대한 검토를 합니다.
낙찰자가 맞고 점유자가 대항력이 없는것이 확인되면 인도명령 결정문을 낙찰자와 점유자에게 보냅니다.
이정도 왔으면 대부분 명도가 되고 약간의 이사비가 들수도 있습니다.
이사비는 반드시 점유자가 이사짐을 다 빼고 나가는 당일 현장에서 미납 관리비를 다 납부했는지 확인하고 주어야합니다. 점유자가 버티면 강제집행 단계로 넘어가지만 왠만하면 잘 해결됩니다.
#이사비
이사비는 2백이상 주지마세요.
이사비를 협상 할때는 절대 먼저 말을 꺼내면 안됩니다. 물론 강압적으로 해도 안됩니다. 낙찰받은 물건은 인질이라고 생각하는 것이 좋습니다. 인질을 무사히 구출해내려면 노련한 협상스킬이 필요하듯이 무조건 이사비를 못준다고 엄포를 놓는 것도 좋지 않습니다. 점유자가 집을 나갈때 헤꼬지를 하고 나갈수도 있기때문이지요.
아무튼 이사는 2백이 넘지않는 선에서 최대한 손해를 보는 모양으로 합의를 이끌어내는 것이 좋습니다. 간혹 5백부터 부르고 협상을 거부하는 막무가네 점유자가 있는데 그럴때는 강제집행으로 대응하는 수밖에 없습니다.